Hạ tầng trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện ổn định, kết nối dữ liệu và hệ thống kỹ thuật chuyên biệt, mở ra một phân khúc mới cho bất động sản công nghiệp

Hàng tỷ USD đổ vào trung tâm dữ liệu

Theo Báo cáo Asia Pacific Data Centre Investment Landscape 2026 của Cushman & Wakefield, tổng giá trị tài sản trung tâm dữ liệu đang vận hành tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) dự kiến vượt 950 tỷ USD vào năm 2030. Để đáp ứng lượng dự án đang gia tăng, APAC cần hơn 280 tỷ USD vốn đầu tư mới.

Dư địa phát triển còn khá lớn khi APAC chiếm hơn 60% dân số thế giới, nhưng mới sở hữu khoảng 22% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu. Công suất của khu vực được dự báo tăng 2,7 lần vào năm 2030. Hiện có 26.455 MW công suất đang được phát triển, so với 15.135 MW đang vận hành.

Phần lớn nguồn vốn vẫn tập trung tại các thị trường trung tâm dữ liệu lớn. Khoảng 77% tổng nhu cầu đầu tư của APAC đến năm 2030, tương đương 215 tỷ USD, dự kiến đổ vào Nhật Bản, Malaysia, Australia, Ấn Độ và Indonesia.

Trong làn sóng đầu tư đó, Việt Nam chưa nằm trong nhóm dẫn đầu về quy mô, nhưng ngày càng được đánh giá là một điểm đến giàu tiềm năng trong bức tranh hạ tầng số khu vực. Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện là thị trường thiếu hụt nguồn cung trung tâm dữ liệu lớn nhất APAC, với khoảng 1,4 triệu người trên mỗi MW công suất vận hành. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng dịch vụ số và điện toán đám mây tiếp tục tăng nhanh.

Chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam hiện dao động 5,7 - 8,7 triệu USD/MW, bình quân khoảng 7,2 triệu USD/MW. Việt Nam đồng thời đứng thứ hai APAC về tỷ suất lợi nhuận trên chi phí đầu tư.

Thị trường được Cushman & Wakefield phân tích chủ yếu là hai “đầu tàu” Hà Nội và TP.HCM, với khoảng 73 MW công suất đang vận hành và thêm 137 MW trong nguồn cung dự kiến đến năm 2030. Khoảng trống giữa quy mô hiện hữu và nhu cầu tương lai đang bắt đầu thu hút những dự án lớn.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng tại Việt Nam, JLL nhìn nhận, thị trường đang bước vào giai đoạn mới khi động lực tăng trưởng ngày càng đến nhiều hơn từ các ngành có hàm lượng công nghệ cao, thay vì các ngành thâm dụng lao động truyền thống.

Tại miền Bắc, các ngành điện tử, thiết bị điện, công nghệ cao và cơ khí chính xác tiếp tục mở rộng. Trong khi đó, miền Nam đang thu hút thêm sự quan tâm của các lĩnh vực công nghệ cao, nghiên cứu phát triển, dược phẩm, trung tâm dữ liệu và logistics hiện đại.

Riêng trung tâm dữ liệu được kỳ vọng trở thành một động lực mới, khi trí tuệ nhân tạo (AI), điện toán đám mây và kinh tế số làm gia tăng nhu cầu hạ tầng dữ liệu. Đây cũng là phân khúc có yêu cầu đặc thù về năng lượng, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối, qua đó mở thêm một hướng phát triển cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thực tế, những dư địa đó đang bắt đầu phản ánh vào quy mô dòng vốn tìm đến TP.HCM. Mới đây, UBND TP.HCM đã quyết định cho Công ty cổ phần Starmason thuê gần 4,5 ha tại Khu công nghệ cao TP.HCM (phường Tăng Nhơn Phú) để triển khai tổ hợp trung tâm dữ liệu siêu lớn. Dự án có tổng vốn đầu tư 480,2 triệu USD, được xây dựng theo từng giai đoạn, với công suất điện toán lên tới 90 MW.

Cũng tại Khu công nghệ cao TP.HCM, Công ty cổ phần Evolution DC VN HCMC được thuê hơn 49.500 m2 đất để đầu tư trung tâm dữ liệu có tổng vốn 508,7 triệu USD do liên danh 3 nhà đầu tư Singapore gồm Hathor, Frontier và Evolution thực hiện.

Dòng vốn còn lớn hơn tại một số dự án đang được triển khai hoặc đề xuất. Tổ hợp trung tâm dữ liệu và AI SGI-HCM Campus tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung do Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hợp tác với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank đầu tư, có tổng vốn dự kiến khoảng 2,1 tỷ USD.

Một siêu trung tâm dữ liệu AI khác được G42, Microsoft, FPT, Việt Thái và VinaCapital đề xuất với tổng vốn khoảng 2 tỷ USD. Các nhà đầu tư đang tiếp tục hoàn thiện phương án và nghiên cứu những địa điểm tiềm năng để triển khai.

Cần một thế hệ hạ tầng công nghiệp mới

Từ những trung tâm dữ liệu có quy mô tương đối nhỏ, thị trường đang bắt đầu xuất hiện các tổ hợp hàng chục MW, vốn đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD và tích hợp sâu với AI. Sự thay đổi về quy mô đặt ra một yêu cầu khác đối với bất động sản công nghiệp, đó là hạ tầng phải được chuẩn bị tương ứng để tiếp nhận dòng vốn này.

Khác với nhà máy thông thường, trung tâm dữ liệu cần lượng điện rất lớn và phải được cung cấp liên tục. Hệ thống dự phòng, viễn thông và kết nối dữ liệu cũng phải đáp ứng yêu cầu cao về độ ổn định. Đây là điểm khiến trung tâm dữ liệu tạo ra những yêu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings cho biết, nếu trước đây, quỹ đất sạch là một lợi thế cạnh tranh quan trọng, thì việc thu hút các dự án công nghệ cao hiện đòi hỏi nhà phát triển khu công nghiệp phải chuẩn bị hạ tầng chuyên biệt cho từng ngành. Với bán dẫn, nguồn điện phải đủ lớn, ổn định và có độ tin cậy cao, nguồn nước cũng phải bảo đảm công suất, chất lượng và tính liên tục. Với trung tâm dữ liệu, yêu cầu về công suất điện, nguồn dự phòng và hạ tầng viễn thông còn cao hơn rất nhiều.

Nguồn điện đang là một trong những thách thức đáng chú ý nhất. Theo Cushman & Wakefield, thời gian chờ ước tính để có nguồn điện mới cho một dự án quy mô 100 MW tại các cụm thị trường trọng điểm của Việt Nam khoảng 2 - 3 năm. Với những dự án có tiến độ đầu tư chặt chẽ, khả năng tiếp cận công suất điện vì vậy có thể tác động trực tiếp đến quyết định lựa chọn địa điểm.

Sở Khoa học và Công nghệ TP.HCM cũng cho rằng, khả năng cung ứng điện là vấn đề cần giải quyết khi thu hút dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

Bài toán điện còn gắn với yêu cầu phát triển bền vững, khi ngày càng nhiều doanh nghiệp toàn cầu đưa cam kết ESG và giảm phát thải vào tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư.

Do đó, không chỉ khả năng cung cấp đủ điện, mức độ tiếp cận năng lượng tái tạo cũng có thể trở thành lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp muốn thu hút dự án trung tâm dữ liệu và các ngành công nghệ cao.

Song song với điện là kết nối dữ liệu. Một trung tâm dữ liệu quy mô lớn khó vận hành hiệu quả nếu thiếu kết nối Internet quốc tế ổn định, đặc biệt là khả năng kết nối với các tuyến cáp quang biển và điểm cập bờ.

Khi nhu cầu cloud, AI và dịch vụ dữ liệu xuyên biên giới tăng, chất lượng kết nối trở thành một phần của giá trị địa điểm, khiến các dự án trung tâm dữ liệu hướng đến những khu vực hội tụ nhiều lớp hạ tầng.

Nhưng chuẩn bị hạ tầng để đón dòng vốn công nghệ không chỉ dừng lại ở việc tăng công suất điện hay đường truyền dữ liệu. Bản thân cách vận hành khu công nghiệp cũng phải thay đổi để phù hợp với nhóm khách thuê mới.

Khi trung tâm dữ liệu trở thành một cấu phần ngày càng quan trọng của hạ tầng số, giá trị của bất động sản công nghiệp cũng được nhìn nhận theo cách khác. Quỹ đất và vị trí vẫn là điều kiện cần, nhưng năng lực cung cấp điện, kết nối dữ liệu và hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt mới quyết định khả năng tiếp nhận những dự án công nghệ có vốn đầu tư lớn. Từ đó, trung tâm dữ liệu không chỉ bổ sung một phân khúc mới cho bất động sản công nghiệp, mà còn mở ra một cách định giá mới đối với chính tài sản công nghiệp.