Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất một thay đổi đáng chú ý: tổ chức, cá nhân nước ngoài không còn được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề trong dự án, mà chủ yếu được sở hữu căn hộ chung cư trong những dự án đáp ứng điều kiện luật định.

Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng thu hẹp loại hình nhà ở mà nhóm đối tượng này được sở hữu.

Theo dự thảo mới, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư, hình thức sở hữu được đề xuất tập trung vào căn hộ chung cư. Quy định cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án, trong đó có biệt thự, nhà liền kề, được đề xuất bỏ.

Đây là một thay đổi đáng chú ý so với Luật Nhà ở hiện hành.

Từ được sở hữu cả chung cư và nhà riêng lẻ...

Theo Luật Nhà ở hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thể sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Đối với nhà ở riêng lẻ, pháp luật hiện hành còn đặt ra giới hạn về số lượng. Theo quy định đang có hiệu lực, tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ. Đối với chung cư, tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà.

Như vậy, về nguyên tắc, pháp luật hiện hành không cấm người nước ngoài sở hữu biệt thự hay nhà liền kề trong dự án, nếu dự án thuộc khu vực được phép và người mua đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Dự thảo mới đang đi theo hướng khác: giữ lại cánh cửa đối với căn hộ chung cư nhưng đóng lại đối với nhà ở riêng lẻ.

Sự khác biệt này không đơn thuần là thay đổi một danh mục sản phẩm bất động sản. Nó phản ánh cách tiếp cận thận trọng hơn đối với mối quan hệ giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Người nước ngoài được phép mua và sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam, với thời hạn tối đa 50 năm và có thể được gia hạn thêm.

...đến phân biệt giữa “sở hữu căn hộ” và “sở hữu nhà gắn với đất”

Điểm mấu chốt để lý giải đề xuất này nằm ở đặc tính pháp lý khác nhau giữa căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Khi một người nước ngoài mua căn hộ chung cư, đối tượng họ sở hữu về cơ bản là căn hộ nằm trong một công trình chung cư, đồng thời có quyền sử dụng đất chung theo chế độ pháp lý của nhà chung cư.

Trong khi đó, với biệt thự, nhà liền kề, quyền sở hữu công trình gắn chặt với quyền sử dụng một phần đất cụ thể.

Đây là khác biệt quan trọng khi đặt chính sách sở hữu nhà ở của người nước ngoài trong mối quan hệ với chính sách đất đai.

Báo cáo và thông tin về dự thảo được công bố cho thấy việc bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được đặt trong yêu cầu thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương và bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai.

Theo thông tin được công bố về Nghị quyết 21, định hướng được nêu là không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được pháp luật quy định.

Vì vậy, nếu tiếp tục cho phép cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ trong các dự án, chính sách pháp luật phải xử lý đồng thời vấn đề quyền sử dụng đất gắn với những căn nhà này.

Đề xuất mới có thể được nhìn nhận như một cách tách quyền tiếp cận nhà ở thương mại của người nước ngoài khỏi khả năng hình thành quyền sử dụng đối với những khu đất ở riêng lẻ.

Vì sao vẫn mở cửa cho căn hộ chung cư?

Nếu mục tiêu là kiểm soát quyền sử dụng đất, câu hỏi đặt ra là tại sao không cấm luôn người nước ngoài sở hữu nhà ở?

Câu trả lời nằm ở mục tiêu cân bằng giữa quản lý đất đai, thu hút đầu tư, hội nhập quốc tế và phát triển thị trường bất động sản.

Căn hộ chung cư cho phép người nước ngoài có chỗ ở hợp pháp, tiếp cận thị trường nhà ở thương mại và đáp ứng nhu cầu của chuyên gia, nhà đầu tư, người lao động nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, trong khi quyền sử dụng đất được tổ chức theo chế độ sử dụng đất chung của cả tòa nhà.

Đây cũng là loại hình dễ áp dụng các giới hạn về tỷ lệ sở hữu.

Dự thảo tiếp tục quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn 30% được áp dụng tại từng tòa nhà.

Cơ chế này tạo ra một “van kiểm soát” về tỷ lệ sở hữu.

Nói cách khác, Nhà nước vẫn cho phép người nước ngoài tiếp cận thị trường nhà ở thương mại, nhưng đặt giới hạn về loại hình nhà ở, địa bàn và tỷ lệ sở hữu.

Đây là cách tiếp cận khác với việc mở rộng quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ, nơi mỗi giao dịch có thể gắn với một khu đất cụ thể.

Không phải cấm người nước ngoài sở hữu nhà ở

Một điểm cần làm rõ là đề xuất này không đồng nghĩa với việc người nước ngoài bị cấm sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo dự thảo, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam vẫn thuộc nhóm được sở hữu nhà ở theo quy định. Đối tượng này có thể mua, thuê mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư dự án; đồng thời có thể nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đáp ứng điều kiện luật định.

Dự thảo cũng tiếp tục duy trì giới hạn thời gian sở hữu đối với cá nhân nước ngoài: tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Quy định tương tự cũng được đặt ra đối với trường hợp kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện luật định.

Như vậy, chính sách được thiết kế theo hướng không đóng cửa thị trường nhà ở đối với người nước ngoài, mà điều chỉnh loại tài sản và phạm vi quyền sở hữu.

Quốc phòng, an ninh vẫn là “hàng rào” quan trọng

Một lớp kiểm soát khác được duy trì trong dự thảo là giới hạn về khu vực.

Dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chính phủ sẽ quy định chi tiết khu vực này để làm cơ sở cho địa phương xác định và công khai danh mục dự án được phép bán nhà cho người nước ngoài.

Cách thiết kế này cho thấy chính sách sở hữu nhà ở của người nước ngoài đang được đặt trong mối quan hệ đồng thời với ba lớp quản lý.

Thứ nhất là quản lý quyền sử dụng đất.

Thứ hai là quản lý thị trường nhà ở và tỷ lệ sở hữu.

Thứ ba là bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Trong đó, việc bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ có thể được xem là bước siết thêm ở lớp thứ nhất, trong khi việc tiếp tục cho phép sở hữu căn hộ chung cư với tỷ lệ tối đa 30% là cơ chế duy trì sự mở cửa đối với thị trường nhà ở.

Tác động nào đối với thị trường bất động sản?

Nếu được thông qua, quy định này có thể tạo ra sự thay đổi nhất định đối với phân khúc bất động sản cao cấp.

Nhóm khách hàng nước ngoài hiện có nhu cầu sở hữu biệt thự, nhà phố, nhà liền kề trong các khu đô thị sẽ không còn là nhóm khách hàng được tiếp cận sản phẩm này theo cơ chế sở hữu như hiện hành.

Ngược lại, phân khúc căn hộ chung cư có thể tiếp tục là kênh chính để thu hút nhu cầu nhà ở của người nước ngoài.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, thay đổi này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán lại cơ cấu khách hàng mục tiêu đối với các dự án có tỷ trọng lớn sản phẩm thấp tầng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây mới là đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực. Do đó, việc đánh giá tác động cuối cùng còn phụ thuộc vào nội dung được Quốc hội xem xét, thông qua và các văn bản hướng dẫn sau đó.

Bài toán quản lý quyền sở hữu sau khi hết hạn

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là không chỉ quy định ai được sở hữu mà còn đặt ra cơ chế xử lý tài sản khi hết thời hạn sở hữu.

Theo đề xuất, trước khi hết thời hạn sở hữu, chủ sở hữu nước ngoài có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng được phép sở hữu tại Việt Nam.

Nếu quá thời hạn mà chủ sở hữu không thực hiện việc bán hoặc tặng cho theo quy định, nhà ở đó thuộc tài sản công.

Đây là điểm cho thấy tư duy quản lý trong dự thảo không chỉ dừng ở “cho phép hay không cho phép”, mà hướng đến việc kiểm soát toàn bộ vòng đời quyền sở hữu của người nước ngoài.

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu khoảng 6.188 căn nhà và được cấp Giấy chứng nhận; riêng từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngày 1/8/2024, con số này là khoảng 1.519 căn chung cư.

Những con số này cho thấy quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài trên thực tế chưa phải là một bộ phận quá lớn của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề chính sách không chỉ nằm ở quy mô hiện tại mà còn ở cách Việt Nam thiết kế cơ chế sở hữu trong dài hạn.

Cân bằng giữa mở cửa thị trường và kiểm soát đất đai

Nhìn tổng thể, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể được hiểu theo hướng: Việt Nam vẫn mở cửa cho người nước ngoài tiếp cận thị trường nhà ở thương mại, nhưng thận trọng hơn với nhà ở riêng lẻ gắn với đất.

Căn hộ chung cư được duy trì bởi đây là loại hình có thể giới hạn tỷ lệ sở hữu rõ ràng, đồng thời phù hợp với nhu cầu cư trú của người nước ngoài và mục tiêu thu hút nguồn lực quốc tế.

Trong khi đó, biệt thự, nhà liền kề bị đưa ra khỏi phạm vi sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đề xuất mới do loại hình này gắn trực tiếp hơn với quyền sử dụng đất và cần bảo đảm sự thống nhất với định hướng của pháp luật đất đai.

Điểm quan trọng là chính sách này cần được thiết kế sao cho vừa bảo đảm yêu cầu quản lý đất đai, quốc phòng, an ninh, vừa không tạo ra những rào cản không cần thiết đối với môi trường đầu tư và nhu cầu cư trú hợp pháp của người nước ngoài.

Bởi vậy, câu chuyện của dự thảo Luật Nhà ở không đơn thuần là “người nước ngoài được mua nhà gì”, mà sâu hơn là Nhà nước muốn kiểm soát đến đâu đối với mối quan hệ giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người nước ngoài.

Nếu được thông qua theo hướng đề xuất, đây sẽ là một bước chuyển từ mô hình tương đối mở của Luật Nhà ở 2023 sang mô hình phân loại rõ hơn: mở cửa có điều kiện đối với căn hộ chung cư, nhưng không mở rộng quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn với đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.