Hàng tồn kho tăng cao đang gây áp lực lên dòng tiền và sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sảnảnh: gia huy

Mối lo hàng tồn kho

Theo báo cáo của các địa phương về thị trường bất động sản quý II/2026, Bộ Xây dựng dẫn khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy, thanh khoản tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Tương ứng với đà giảm giao dịch, lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng. Báo cáo của 25/34 địa phương cho thấy, tồn kho tại các dự án trong quý II/2026 vào khoảng 39.284 căn, nền.

Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ là 15.313 căn, tăng khoảng 46,4%; đất nền là 11.148 nền, tăng khoảng 25,4%. Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng so với quý trước.

Tại thị trường phía Nam, nhiều dự án đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đơn cử, năm 2025, An Huy Group đưa ra thị trường Dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt tại khu vực Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh. Dự án có quy mô khoảng 60 ha, cung cấp khoảng 2.500 sản phẩm. Tuy nhiên, theo ghi nhận, đến nay Dự án mới giao dịch thành công khoảng 100 sản phẩm và đã tạm dừng triển khai bán hàng do sức mua thấp.

Khi sản phẩm chậm được tiêu thụ, khả năng trả nợ và luân chuyển dòng tiền của doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng, kéo theo rủi ro đối với hệ thống tín dụng.

Tại TP.HCM, Dự án Alana City ở khu vực Phú Giáo có diện tích khoảng 42 ha, với khoảng 2.500 sản phẩm đất nền. Tuy nhiên, Dự án cũng đang tạm dừng triển khai bán hàng, trong khi lượng sản phẩm đã tiêu thụ mới đạt khoảng 30%.

Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư cũng đối diện áp lực tồn kho. Đơn cử, tại Dự án The Grand Manhattan trên đường Cô Giang, phường Bến Thành, TP.HCM, do Novaland phát triển, hàng trăm căn hộ trong tổng số khoảng 1.000 sản phẩm được cho là vẫn chưa tiêu thụ hết. Một số doanh nghiệp như Phát Đạt, Hưng Thịnh, Bcons… cũng còn lượng sản phẩm chưa bán tại các dự án chung cư.

Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn. Dự án Cát Tường Phú Hưng tại phường Đồng Xoài, tỉnh Đồng Nai, do Cát Tường Group phát triển, có quy mô 92,7 ha. Dù được chào bán từ năm 2019, đến nay Dự án vẫn còn hàng trăm sản phẩm nhà phố, biệt thự chưa được tiêu thụ.

Tương tự, các dự án do Trần Anh Group phát triển như Phúc An City tại Tây Ninh, Phúc An Ashita tại khu vực Bàu Bàng, TP.HCM và Phúc An Asuka tại khu vực Châu Đốc, tỉnh An Giang cũng còn lượng lớn nhà phố, biệt thự chưa bán, dù một phần dự án đã được bàn giao cho khách hàng.

Tại tỉnh Đồng Nai, các dự án quy mô lớn như Aqua City của Novaland và Izumi City của Nam Long cũng còn nhiều sản phẩm chưa được tiêu thụ.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, áp lực tồn kho tiếp tục hiện hữu. Đơn cử, là Dự án NovaWorld Hồ Tràm tại TP.HCM, do Novaland phát triển, có quy mô khoảng 1.000 ha. Dự án được triển khai từ năm 2019, song vẫn còn lượng lớn sản phẩm chưa bán.

Gần NovaWorld Hồ Tràm, Dự án Charm Resort Hồ Tràm của Charm Group có diện tích khoảng 40 ha, được triển khai từ năm 2019. Theo ghi nhận, đến nay khoảng 60% sản phẩm tại dự án chưa được tiêu thụ.

Tại tỉnh Lâm Đồng, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp khó khăn về thanh khoản. Dự án NovaWorld Phan Thiết có quy mô gần 1.000 ha, được phát triển từ năm 2019, với hơn 10.000 sản phẩm dự kiến. Đến nay, một phần dự án đã được hoàn thiện và đưa vào khai thác, song vẫn còn lượng lớn sản phẩm chưa tiêu thụ.

Dự án Thanh Long Bay tại khu vực Mũi Kê Gà, tỉnh Lâm Đồng, có diện tích hơn 90 ha, được mở bán từ năm 2019 với khoảng 10.000 sản phẩm. Tuy nhiên, theo ghi nhận, đến nay Dự án mới tiêu thụ được hơn 1.000 sản phẩm.

Áp lực tài chính đè nặng doanh nghiệp

Báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, lượng hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản, gây áp lực lên dòng tiền và nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), đến cuối tháng 6/2026, doanh nghiệp ghi nhận gần 8.600 tỷ đồng hàng tồn kho. Phần lớn giá trị này tập trung tại các dự án quy mô lớn đang được Nam Long tiếp tục triển khai và khai thác thương mại.

Lượng hàng tồn kho lớn cho thấy một phần đáng kể nguồn vốn của Nam Long vẫn nằm tại các dự án. Tuy nhiên, đây cũng là nguồn hàng để doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện, bán và bàn giao trong những giai đoạn tiếp theo.

Đối với Novaland, hàng tồn kho được ghi nhận ở mức 153.392 tỷ đồng. Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 94,2%; phần còn lại là bất động sản đã hoàn thành, hàng hóa bất động sản và sản phẩm chờ bàn giao cho khách hàng.

Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH) cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn. Theo báo cáo tài chính mới được công bố, hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt 29.488 tỷ đồng, tăng 26,8% so với đầu năm và 28,2% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ sau nửa năm, quy mô khoản mục này đã tăng hơn 6.200 tỷ đồng.

Phần lớn hàng tồn kho của Khang Điền tập trung tại các dự án đang được phát triển. Trong đó, lớn nhất là Khu dân cư Tân Tạo với 9.238 tỷ đồng, tăng hơn 550 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Dự án An Lập - Bình Trưng Đông ghi nhận 5.488 tỷ đồng, trong khi Dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông có gần 4.960 tỷ đồng.

Tập đoàn Bcons, doanh nghiệp đã đưa ra thị trường hơn 10.000 sản phẩm chung cư, nhà phố trong 6 tháng đầu năm 2026, cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Cụ thể, tổng tài sản của doanh nghiệp tăng từ 3.656 tỷ đồng vào cuối năm 2025 lên 6.988 tỷ đồng, tương ứng tăng 91%. Riêng hàng tồn kho tăng từ 1.578 tỷ đồng lên 4.816 tỷ đồng, tương ứng tăng 205%.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (HoSE: AGG) cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Theo báo cáo tài chính quý II/2026, khoản mục này đạt 3.450,84 tỷ đồng, gấp gần 10 lần mức 347,82 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Trong đó, bất động sản dở dang tại Dự án The Gió Riverside chiếm 3.172,50 tỷ đồng, tương đương gần 92% tổng hàng tồn kho.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM, cho rằng hàng tồn kho tăng mạnh không chỉ tạo rủi ro đối với từng doanh nghiệp. Khi sản phẩm chậm được tiêu thụ, khả năng trả nợ và luân chuyển dòng tiền của doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng. Điều này có thể kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng - nguồn cung cấp vốn chủ chốt cho các dự án bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp dù sở hữu lượng tài sản lớn, nhưng vẫn đối diện khó khăn về tài chính, thậm chí có nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Ông Lê Văn Toàn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản PST Land cho rằng, lượng bất động sản tồn kho tăng cao không chỉ trở thành gánh nặng đối với doanh nghiệp mà còn tác động đến nền kinh tế. Điều đáng lo ngại là nhiều sản phẩm tồn kho không được thị trường chấp nhận do vướng mắc pháp lý, giá bán chưa phù hợp hoặc liên quan đến nợ xấu và an toàn tín dụng.

“Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng hoạt động, lâm vào cảnh nợ xấu dù vẫn còn khá nhiều tài sản. Nếu hàng tồn kho kéo dài, chi phí hoạt động liên tục tăng trong khi nguồn thu bị đình trệ, doanh nghiệp có thể rơi vào cảnh ‘chết trên đống tài sản’”, ông Toàn nói.