Thị trường M&A bất động sản tại TP.HCM đang khá sôi động (Ảnh: P.V)

Hai mục đích của nhà đầu tư M&A

Năm 2024, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp (phường Dĩ An, TP.HCM) chào bán khu đất rộng 2,23 ha nằm trên mặt tiền đường DT743C với mức giá 300 tỷ đồng. Đây được xem là quỹ đất có vị trí khá đẹp tại Dĩ An nhờ hạ tầng kết nối thuận lợi và nằm trong khu dân cư sầm uất.

Tuy nhiên, hạn chế của khu đất là phần lớn diện tích là đất sản xuất, chỉ có 100 m2 đất ở. Vì vậy, dù được chào bán kéo dài đến năm 2025 với mức giá khá thấp, khu đất vẫn không thu hút được doanh nghiệp bất động sản nào tham gia mua lại.

Đến cuối năm 2025, khi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực, khu đất này đã được một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội mua lại với mức giá thấp hơn giá chào bán ban đầu.

Thị trường M&A bất động sản phía Nam đang phân hóa rõ nét: một nhóm nhà đầu tư mua Dự án để phát triển kinh doanh, trong khi nhóm khác tập trung hoàn thiện pháp lý rồi chuyển nhượng lại nhằm tối ưu lợi nhuận.

Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo Nghị quyết 171. Chỉ sau khoảng 3 tháng, hồ sơ được chấp thuận.

Ngay khi được đưa vào danh mục dự án đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp này đã chào bán lại quỹ đất với giá khoảng 400 tỷ đồng. Chỉ trong vòng một tuần, giao dịch đã hoàn tất.

Ông Dương Thanh Quỳnh, lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên thực hiện pháp lý dự án và tư vấn M&A bất động sản cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư tập trung săn tìm các quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý, sau đó thuê đơn vị tư vấn hoàn tất thủ tục rồi chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch.

Dẫn chứng cho xu hướng này, ông Quỳnh cho biết, vào tháng 4 năm nay, sau khi được đưa vào danh sách dự án đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 171, Công ty Oriental Cove đã chào bán quỹ đất rộng hơn 3.000 m2 tại khu đô thị Him Lam, quận 7 với giá khoảng 400 tỷ đồng.

“Quỹ đất này không lớn nhưng có thể xin mật độ xây dựng và chiều cao công trình tương đối cao. Trong bối cảnh giá bất động sản khu vực đang dao động quanh mức 180 triệu đồng/m2, nhà đầu tư mua lại vẫn có dư địa lợi nhuận. Tháng 5 vừa qua, một doanh nghiệp thuộc nhóm ông Trần Bê đã hoàn tất thương vụ với mức giá dưới 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, mục tiêu chính không phải triển khai dự án ngay mà là tiếp tục hoàn thiện pháp lý để chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư khác”, ông Quỳnh cho biết.

Ông Nguyễn Nguyên Khôi, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản K.N - đơn vị chuyên kết nối các thương vụ M&A tại Việt Nam - cho biết, thị trường M&A bất động sản TP.HCM hiện khá sôi động với nhiều giao dịch thành công nhưng chưa được công bố rộng rãi.

“Đơn cử, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã M&A thành công Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển quy mô gần 92 ha tại Nhà Bè. Hay Thái Group cũng vừa hoàn tất thương vụ một dự án có quy mô khoảng 2.000 ha tại Bình Chánh. Điểm đáng chú ý là khoảng 1.700 ha trong dự án này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần còn lại vẫn phải tiếp tục giải phóng mặt bằng”, ông Khôi cho hay.

Tuy nhiên, theo ông Khôi, thị trường đang có sự mất cân bằng. Nhóm nhà đầu tư mua dự án với mục đích hoàn thiện pháp lý rồi bán lại thường có sẵn nguồn vốn để triển khai thương vụ. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp mua dự án để phát triển và bán sản phẩm lại gặp nhiều khó khăn hơn.

Ví dụ, cuối năm 2025, DKRA Group từng đàm phán mua một dự án chung cư tại khu vực Lái Thiêu với quy mô khoảng 1 ha, gồm hơn 1.400 căn hộ. Dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý và được chào bán với giá khoảng 235 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi làm việc với ngân hàng, doanh nghiệp không thể tiếp cận nguồn vốn vay do lãi suất ở mức cao và hạn mức tín dụng dành cho phát triển bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy, DKRA buộc phải dừng kế hoạch M&A.

“Đây cũng là khó khăn chung của nhiều doanh nghiệp mua dự án để phát triển. Các ngân hàng hiện thận trọng hơn khi cho vay bất động sản, đặc biệt với các khoản vay phục vụ đầu tư dự án mới”, ông Khôi nhận định.

Đã thấy “điểm nổ” của thị trường

Ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Five Group cho rằng, làn sóng chào bán dự án bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng mạnh. Nguyên nhân xuất phát từ việc cơ quan quản lý đẩy mạnh rà soát các dự án chậm triển khai, khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải đưa dự án ra thị trường để chuyển nhượng.

Tuy nhiên, phần lớn các dự án này nằm ở khu vực vùng ven, chủ yếu là nhà phố, biệt thự hoặc đất nền phân lô. Trong khi đó, nhu cầu hiện nay lại tập trung nhiều vào phân khúc căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, mức giá chào bán cũng được đánh giá là khá cao so với mặt bằng thị trường.

“Mức giá này thường đã cộng dồn nhiều chi phí như đền bù giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng trong nhiều năm và phần lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Khi tính toán hiệu quả tài chính, nếu tổng chi phí đầu tư vượt mặt bằng giá bán hiện hữu của thị trường thì nhà đầu tư sẽ rất khó tham gia”, ông Hải cho biết.

Đánh giá về thị trường M&A hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tâm lý đầu tư đã thay đổi đáng kể. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và có thể triển khai ngay đang được ưu tiên hơn các dự án còn nhiều vướng mắc.

Theo ông Châu, xu hướng này cũng xuất phát từ chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi các tổ chức cho vay ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý thay vì các dự án còn nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản trong ngắn hạn. Điều này phản ánh sự trưởng thành của thị trường cũng như cách tiếp cận thận trọng hơn của dòng vốn sau giai đoạn biến động.

Áp lực tài chính kéo dài trong những năm gần đây cũng buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì tiếp tục mở rộng bằng vốn vay, nhiều chủ đầu tư lựa chọn bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác cùng phát triển.

“Chính điều này đã tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường M&A. Nhiều dự án từng bị đình trệ hoặc chậm triển khai đang được đưa trở lại bàn đàm phán, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh”, ông Châu nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản TP.HCM cho rằng, “điểm nổ” của thị trường đang dần hình thành khi lượng dự án chào bán tăng mạnh. Nguồn cung không chỉ đến từ các dự án chậm triển khai có nguy cơ bị thu hồi mà còn đến từ quá trình tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn.

Dòng vốn đang dịch chuyển từ các doanh nghiệp gặp khó khăn sang những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn và khả năng phát triển dự án hiệu quả hơn.

Ở góc độ dài hạn, đây được xem là quá trình thanh lọc cần thiết đối với thị trường bất động sản. Thay vì để các dự án kéo dài trong tình trạng đình trệ hoặc doanh nghiệp thiếu nguồn lực tiếp tục nắm giữ, hoạt động M&A sẽ giúp tái phân bổ nguồn lực cho những chủ thể có đủ năng lực triển khai.

“Vì vậy, năm 2026 được kỳ vọng không chỉ là năm phục hồi của thị trường M&A bất động sản, mà còn là giai đoạn mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn hướng nhiều hơn tới giá trị khai thác thực, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định và lành mạnh hơn trong những năm tiếp theo”, ông Hoàng nói.