Thị trường mua bán - sáp nhập dự án bất động sản sôi động ngay từ đầu năm

Sôi động ngay từ đầu năm

Cuối tháng 12/2025, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp (phường Dĩ An, TP.HCM) quyết định chào bán dự án chung cư Thuận Nghiệp nằm trên mặt đường ĐT 743C. Dự án có quy mô 2,23 ha, nguồn gốc là đất sản xuất và đã được chuyển đổi sang đất ở để phát triển nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Dương (cũ) chấp thuận.

Ngay sau đó, chủ đầu tư chào bán dự án với mức giá 400 tỷ đồng. Đến giữa tháng 1/2026, dự án đã được một doanh nghiệp bất động sản lớn mua bán - sáp nhập (M&A) thành công và đang hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai trong năm 2026.

Tại TP.HCM, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn cũng chào bán 2 dự án chung cư. Cụ thể, Dự án High Intela có diện tích 7.826 m2 trên đường Võ Văn Kiệt và Dự án West Intela diện tích 2.954 m2 trên đường An Dương Vương. Cả hai dự án đều đã xây dựng xong phần hầm móng, với tổng giá chào bán khoảng 500 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, 2 dự án này đang thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước. Tuy nhiên, điểm nghẽn là trước đây chủ đầu tư đã bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nên doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ phải chi thêm khoản chi phí hoàn trả tiền cho khách hàng cũ.

Không chỉ các dự án nhà ở, nhiều dự án bất động sản công nghiệp cũng được đưa ra chào bán. Đầu tháng 1/2026, tại tỉnh Tây Ninh xuất hiện Dự án Cụm công nghiệp Vĩnh Hưng, quy mô 50 ha tại xã Phước Vĩnh Tây. Trong đó có 10 ha là khu dân cư Long Phụng, quy hoạch 420 nền đất. Dự án hiện đã có chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500.

Ông Dương Minh Quân, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Phương Nam - đơn vị chuyên môi giới M&A dự án bất động sản phía Nam cho biết, từ năm 2025 đến nay đã M&A thành công 8 dự án cho các doanh nghiệp. Điểm chung là bên mua chủ yếu là doanh nghiệp trong nước, nhiều đơn vị mới nổi, chuyển hướng từ môi giới sang phát triển dự án và làm chủ đầu tư.

“Chúng tôi đang làm trung gian chào bán 9 dự án bất động sản, được các nhà đầu tư quan tâm tìm hiểu khá tích cực. Phần lớn dự án có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ Nghị quyết 171 với việc chuyển đổi đất sản xuất sang đất ở. Nhu cầu của bên mua cũng thay đổi, tập trung nhiều hơn vào dự án chung cư, hạn chế đất nền, nhà phố; quy mô thường dưới 2 ha, khoảng 2.000 sản phẩm mỗi dự án”, ông Quân nói.

Tổng giám đốc Indochina Capital, ông Michael Piro nhận định, động lực lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện nay đến từ khung pháp lý thông thoáng, đặc biệt là Nghị quyết 171, cho phép mở rộng loại đất phát triển nhà ở thương mại. Nhờ đó, hàng trăm dự án mới được hình thành, bổ sung nguồn hàng cho thị trường vốn đang khan hiếm.

Thị trường thêm sản phẩm giá tầm trung

Khải Hoàn Land cho biết, cuối quý I/2026 sẽ ra mắt Dự án Khải Hoàn Imperial tại Quốc lộ 13 (phường Thuận An, TP.HCM). Dự án rộng hơn 1,1 ha, gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với khoảng 3.000 căn hộ. Dự án này được Khải Hoàn Land M&A thành công trong năm 2025 và hoàn tất pháp lý chỉ sau 6 tháng.

OBC Holdings cũng đã M&A thành công 5 quỹ đất và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng trong năm 2026. Đáng chú ý, các dự án cung cấp sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung.

Các chuyên gia đánh giá, triển vọng M&A bất động sản năm 2026 khá tích cực nhờ những động lực như cải tiến Luật Đất đai và thủ tục đầu tư, thị trường trái phiếu minh bạch hơn, cùng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục thu hút dòng vốn vào lĩnh vực công nghiệp và sản xuất.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho rằng, nhiều chủ đầu tư đã đi qua giai đoạn tái cấu trúc và bước vào chu kỳ triển khai dự án mới. Khi vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, các doanh nghiệp chủ động tìm kiếm quỹ đất thông qua M&A, qua đó thúc đẩy nguồn cung tăng trở lại trong đầu năm 2026. Bên cạnh nhà ở, các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn và công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ở khía cạnh khác, ông Lê Khôi Nguyên, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM tỏ ra lo ngại khi điểm yếu hiện nay của các doanh nghiệp là phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng. Khi M&A, doanh nghiệp phải trình hồ sơ để ngân hàng thẩm định khả năng vay, từ chi phí mua dự án, tiền sử dụng đất đến vốn xây dựng. Chỉ cần hạn mức vay thấp, doanh nghiệp sẽ khó đủ năng lực tài chính để thực hiện thương vụ.

“Hiện lãi suất cho vay bất động sản đã tăng lên khoảng 14%/năm, cộng thêm khoảng 4% chi phí hồ sơ. Nếu vay trong 2 năm, chi phí vốn có thể đội lên khoảng 32% tổng mức đầu tư, khiến bài toán lợi nhuận trở nên kém hấp dẫn”, ông Nguyên nói.