Dòng vốn vẫn tăng, “khẩu vị” đã khác

Biến động địa chính trị những năm gần đây đang thúc đẩy các tập đoàn quốc tế đẩy nhanh chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, giảm phụ thuộc vào một thị trường và nâng khả năng chống chịu trước những cú sốc bên ngoài. Xu hướng này tiếp tục mở ra dư địa cho các nền kinh tế có khả năng hỗ trợ sản xuất quy mô lớn, ổn định và linh hoạt.

Việt Nam là một trong những quốc gia hưởng lợi rõ nét từ quá trình tái cấu trúc đó. 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD, tương đương 82,6% tổng vốn thực hiện.

Hoạt động sản xuất cũng duy trì đà mở rộng. Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam tháng 8/2026 đạt 53,3 điểm và duy trì trên ngưỡng 50 điểm tháng thứ 14 liên tiếp. Sản lượng và đơn hàng mới tăng với tốc độ nhanh nhất trong hơn 2 năm.

Ông Andrew Harker, Giám đốc Kinh tế tại S&P Global Market Intelligence nhận định, tăng trưởng sản xuất đã mạnh lên vào giữa quý III. Đến tháng 8, tốc độ tăng sản lượng và đơn hàng mới không chỉ lấy lại mức tăng đáng chú ý hồi đầu năm, mà còn vượt lên cao hơn. Khi áp lực giá cả và nguồn cung giảm, doanh nghiệp có thêm điều kiện tiếp nhận đơn hàng mới và tăng sản lượng để đáp ứng nhu cầu.

Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực là một sự thay đổi quan trọng về “khẩu vị” của dòng vốn.

Các khu công nghiệp ngày nay phải cạnh tranh bằng tốc độ triển khai, chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn xanh. Ảnh: Lê Toàn

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế địa chính trị thay đổi nhanh và chuỗi cung ứng toàn cầu được tái cấu trúc, các tiêu chí lựa chọn điểm đến sản xuất cũng đang mở rộng. Bên cạnh lực lượng lao động, quỹ đất hay sự sẵn có của nhà xưởng xây sẵn, doanh nghiệp ngày càng quan tâm tới mức độ hoàn chỉnh của hệ sinh thái, khả năng chống chịu trước biến động và tốc độ đưa dự án vào vận hành.

Nếu trước đây sự ổn định chính trị là một lợi thế quan trọng, nhà đầu tư hiện còn xem xét khả năng một nền kinh tế có thể linh hoạt thích ứng ra sao khi môi trường bên ngoài thay đổi. Tốc độ đầu tư cũng trở nên quan trọng hơn bởi biến động địa chính trị có thể diễn ra nhanh, buộc doanh nghiệp phải rút ngắn thời gian thiết lập cơ sở sản xuất.

Điều đó khiến lợi thế cạnh tranh của Việt Nam dần dịch chuyển. Theo bà Trang Lê, giai đoạn đầu, Việt Nam dựa nhiều vào những lợi thế hữu hình như đất đai và chi phí lao động. Nhưng khi cạnh tranh trong khu vực gia tăng, những yếu tố vô hình và “hạ tầng mềm” như lao động có tay nghề, năng suất, dữ liệu và tính minh bạch của thị trường ngày càng có vai trò lớn hơn.

Cuộc cạnh tranh chuyển sang hạ tầng, tốc độ và ESG

Sự thay đổi trong tiêu chí của nhà đầu tư đang tác động trực tiếp đến cách các khu công nghiệp phát triển sản phẩm. Ông Nguyễn Văn Lăng, thành viên HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Becamex Bình Định nhận xét, tốc độ triển khai đang trở thành một trong những yếu tố được nhà đầu tư FDI quan tâm nhiều hơn.

Bên cạnh tiếp tục hoàn thiện mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật, Becamex VSIP Bình Định đang triển khai dự án nhà xưởng xây sẵn khoảng 42.000 m2. Mô hình này hướng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc những dự án cần nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị.

Vòng xoáy biến động toàn cầu đang tạo ra cả rủi ro lẫn cơ hội. Việt Nam có điều kiện để chuyển cơ hội thành vị thế mới trên bản đồ sản xuất khu vực, nhưng tương lai của bất động sản công nghiệp không nằm ở việc tiếp tục khai thác những lợi thế cũ, mà ở khả năng tạo ra những lợi thế mới.

Các sản phẩm nhà xưởng trong giai đoạn tiếp theo cũng được định hướng linh hoạt hơn để đáp ứng yêu cầu riêng của những ngành công nghệ, chế biến sâu và sản xuất xanh.

Song tốc độ chỉ là một phần của cuộc cạnh tranh. Theo ông Lăng, sức cạnh tranh của một khu công nghiệp trong giai đoạn mới phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng, tính ổn định và khả năng mở rộng của hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất.

Tại Becamex VSIP Bình Định, hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, viễn thông và hạ tầng số đang tiếp tục được hoàn thiện. Công suất cấp nước được quy hoạch khoảng 45.900 m3/ngày đêm, đi cùng hệ thống xử lý nước thải và các giải pháp về năng lượng tái tạo, quản lý năng lượng, giám sát vận hành tập trung.

Logistics cũng được đưa sâu hơn vào cấu trúc khu công nghiệp. Ngoài kết nối với cảng biển và các tuyến giao thông liên vùng, doanh nghiệp dự kiến phát triển cảng cạn ICD trong khu vực dự án để hỗ trợ hoạt động xuất nhập khẩu.

Cách tiếp cận tương tự đang được nhiều nhà phát triển đặt ra khi chi phí logistics trở thành một biến số quan trọng đối với khách thuê. Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Tổng công ty Bất động sản công nghiệp Thành Thành Công cho hay, TTC dành khoảng 5-10% quỹ đất tại các khu công nghiệp để phát triển kho vận và logistics.

Việc đưa logistics vào ngay trong hệ sinh thái vừa bổ sung tiện ích cho khách thuê, vừa tạo không gian cho các doanh nghiệp quy mô nhỏ tham gia, đồng thời giảm chi phí vận chuyển. Theo đánh giá của doanh nghiệp, mô hình tích hợp có thể giúp các doanh nghiệp trong hệ sinh thái tiết giảm khoảng 20-30% chi phí logistics.

Yêu cầu về hạ tầng còn được nâng lên một bước khi các tiêu chuẩn xanh ngày càng tác động trực tiếp đến khả năng tham gia chuỗi cung ứng. Theo ông Chương, các quy định thuế quan và tiêu chuẩn carbon toàn cầu đang trở thành những biến số mới mà khu công nghiệp cũng như doanh nghiệp FDI phải tính đến.

Những tập đoàn đầu tư vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu hay năng lượng tái tạo sẽ ưu tiên các “hub” công nghiệp có môi trường sinh thái tốt, đáp ứng tiêu chí xanh và ESG, bởi đây là điều kiện gắn trực tiếp với khả năng xuất khẩu hàng hóa vào những thị trường như châu Âu hay châu Mỹ.

Hệ sinh thái không chỉ nằm trong hàng rào khu công nghiệp

Nếu chất lượng hạ tầng quyết định khả năng đón nhà đầu tư, bài toán dài hạn lại nằm ở việc các thành phần này được tổ chức thành một hệ sinh thái như thế nào.

Ghi nhận cho thấy một số chủ đầu tư đang theo đuổi mô hình khu công nghiệp kiểu mới, trong đó tích hợp công nghiệp, dân cư và logistics trong cùng một hệ sinh thái. Ngoài không gian sản xuất và kho vận, yếu tố đô thị được xem là một phần cần thiết để cung cấp nhà ở và các dịch vụ an sinh cho chuyên gia, công nhân, lao động tay nghề cao.

Tuy nhiên, bà Trang Lê cho rằng, một hệ sinh thái hoàn chỉnh không đơn giản là đưa công nghiệp, nhà ở và thương mại vào cùng một dự án. Vấn đề quan trọng là mức độ tương thích giữa những thành phần này. Khi phát triển khu đô thị công nghiệp tích hợp, nhà đầu tư cần phân tích lực lượng lao động đang làm việc trong khu công nghiệp có mức thu nhập, nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả ra sao. Thực tế vẫn tồn tại khoảng cách giữa nhóm người làm việc tại khu công nghiệp và nhóm khách hàng mà các sản phẩm nhà ở, thương mại trong dự án hướng tới.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến một số mô hình khu đô thị công nghiệp tích hợp chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Nếu sản phẩm nhà ở được phát triển để bảo đảm hiệu quả kinh tế nhưng lại hướng đến nhóm khách hàng khác với lực lượng lao động trong khu công nghiệp, các cấu phần dù nằm cạnh nhau vẫn chưa tạo thành một hệ sinh thái thực sự.

Phạm vi của hệ sinh thái cũng không nên dừng lại ở ranh giới dự án. Bà Trang Lê khuyến nghị, nhà phát triển cần tính đến hạ tầng, tiện ích và dịch vụ đã tồn tại ở khu vực xung quanh để kết nối và bổ trợ cho dự án. Nếu mỗi khu công nghiệp tự phát triển một hệ thống khép kín mà thiếu liên kết với không gian kinh tế rộng hơn, hiệu quả đầu tư và tính đồng bộ sẽ bị hạn chế.

Một bước phát triển khác được JLL nhấn mạnh là hình thành hệ sinh thái công nghiệp theo ngành nghề và chuỗi cung ứng. Thay vì để các nhà sản xuất tự lựa chọn địa điểm riêng lẻ, quy hoạch có thể hướng đến việc tập trung các doanh nghiệp thuộc cùng một ngành hoặc một chuỗi sản xuất tại một khu vực.

Doanh nghiệp cung cấp đầu vào, sản xuất, lắp ráp và những công đoạn phía sau của chuỗi khi nằm gần nhau có thể đồng thời trở thành khách hàng và đối tác của nhau. Sự tập trung này giúp rút ngắn thời gian vận chuyển nguyên vật liệu, giao nhận và đặt hàng, đồng thời nâng hiệu quả phối hợp giữa các công đoạn sản xuất.

Ông Nguyễn Văn Tiến, Phó chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh, sự chuyển mình của các nhà phát triển phải đi theo hướng trở thành người kiến tạo hệ sinh thái, thay vì chỉ là người bán đất. Điều đó đồng nghĩa với việc chủ động xây dựng cụm ngành, kết nối nhà cung ứng, đầu tư dài hạn vào hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng tái tạo, đồng thời chuyển cách cạnh tranh từ giá sang giá trị và uy tín ESG.

Trong chu kỳ mới, những nhà phát triển có khả năng rút ngắn thời gian gia nhập thị trường cho khách thuê, cung cấp hạ tầng đạt chuẩn, giải quyết bài toán năng lượng - logistics và tạo được hệ sinh thái gắn với chuỗi giá trị sẽ có nhiều dư địa hơn để đón dòng vốn mới.