Bất động sản công nghiệp đang chuyển động theo hướng kiến tạo hệ sinh thái sản xuất xanh, bền vững. Trong ảnh: Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú (tỉnh Tây Ninh) Ảnh: Lê Toàn

Nhà đầu tư ngoại đổi “khẩu vị”

Nếu như trước đây, câu hỏi của một nhà đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam chỉ là: “Khu công nghiệp ở đâu, giá thuê bao nhiêu và được hưởng những ưu đãi gì?”, thì nay, với những dòng vốn đang tìm đến Việt Nam, câu chuyện đã khác. Những dự án mới được đề xuất ngày càng gắn với các ngành công nghệ cao - nơi yêu cầu về hạ tầng và hệ sinh thái có thể quyết định khả năng vận hành của cả dự án.

Đơn cử, Dự án SGI-HCM Campus do Accelerated Infrastructure Capital và Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đề xuất, với tổng vốn khoảng 2 tỷ USD. Hay dự án trung tâm dữ liệu và AI trị giá khoảng 2,1 tỷ USD của Liên danh G42, Microsoft, FPT, VinaCapital và Việt Thái.

Luxshare-ICT cũng đang tính đến một bước mở rộng đáng kể tại Việt Nam, tổng vốn có thể lên tới 10 tỷ USD, hướng vào sản xuất linh kiện điện tử và các module phục vụ AI, AR và VR. Samsung có kế hoạch với dự án đóng gói chip trị giá 4 tỷ USD, trong khi một dự án kiểm thử chip có quy mô khoảng 1,5 tỷ USD cũng đang được nhắc tới. Những dòng vốn này mang theo yêu cầu cao hơn về điện, hạ tầng số, nhân lực kỹ thuật, logistics và mạng lưới nhà cung ứng.

Theo ông Binu Jacob, Tổng giám đốc Nestlé Việt Nam, ưu đãi không còn là yếu tố duy nhất tác động đến quyết định đầu tư. Khả năng dự báo chính sách, chất lượng nguồn nhân lực và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ mới là những yếu tố ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.

Từ góc nhìn phát triển khu công nghiệp, ông Đặng Tấn Đức, Viện trưởng Viện R&D thuộc Tập đoàn Becamex cho rằng, cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư đang chuyển từ cạnh tranh giữa từng dự án sang cạnh tranh giữa các hệ sinh thái. Hạ tầng điện xanh, chất lượng cao là một trong những nền tảng để phát triển khu công nghiệp sinh thái EIP 2.0. Khi kết hợp với chuỗi giá trị khép kín, các khu công nghiệp sẽ có thêm lợi thế trong thu hút những ngành công nghệ cao như bán dẫn, robotics, AI, trung tâm dữ liệu, UAV/drone và cơ khí chính xác.

Ở góc độ này, khu công nghiệp không còn đơn thuần là nơi cung cấp mặt bằng sản xuất. Giá trị của nó nằm ở khả năng kết nối doanh nghiệp với điện năng, logistics, nhân lực, nhà cung ứng và các dịch vụ hỗ trợ cần thiết để hình thành một chuỗi sản xuất hoàn chỉnh.

Sự thay đổi trong yêu cầu của nhà đầu tư cũng thể hiện ngay ở bài toán thời hạn thuê. Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam chia sẻ, nếu trước đây doanh nghiệp thường tìm quỹ đất sạch với thời hạn khoảng 25-30 năm, thì nay nhiều nhà đầu tư có xu hướng yêu cầu thời gian thuê tối thiểu 35 năm để chủ động tính toán dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Tuy nhiên, thời hạn thuê dài hay giá đất thấp chỉ là một phần của bài toán. Theo Avison Young Việt Nam, nhà đầu tư có thể chấp nhận chi phí đất đai cao hơn nếu đổi lại là hạ tầng hoàn thiện, nguồn lao động phù hợp, logistics thuận lợi và chuỗi cung ứng đủ năng lực. Ngược lại, lợi thế về giá sẽ không còn nhiều ý nghĩa nếu doanh nghiệp phải tự giải quyết những điểm nghẽn về điện, nhân lực, vận chuyển hay thủ tục.

Điều này cho thấy “logic vị trí” của các dự án FDI cũng đang thay đổi. Doanh nghiệp không nhất thiết tìm nơi có giá thuê thấp nhất, mà tìm địa điểm có thể tối ưu tổng thể chi phí và hiệu quả vận hành trong suốt vòng đời dự án.

Nâng chuẩn khu công nghiệp

Dòng vốn FDI chất lượng cao đang đặt ra những tiêu chuẩn mới cho bất động sản công nghiệp, buộc các chủ đầu tư phải thay đổi cách phát triển sản phẩm để đón đầu nhu cầu của doanh nghiệp.

Mới đây, Công ty CP Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam đã khởi công dự án tại Khu công nghiệp Sóng Thần 3, hướng đến phân khúc nhà xưởng và kho xưởng xây sẵn dành cho các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng hoặc thiết lập cơ sở sản xuất.

Dự án có quy mô 21,9 ha, gồm các loại hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xưởng hỗn hợp (RBH). Các công trình được định hướng theo tiêu chuẩn LEED về công trình xanh. Khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp hơn 130.000 m2 diện tích kho xưởng cho thị trường.

Chia sẻ về bước đi chiến lược này, ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam cho biết, tiếp nối hàng loạt dự án ở Đồng Nai và Tây Ninh, Dự án Khu công nghiệp Sóng Thần 3 đánh dấu sự hiện diện của Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam tại TP.HCM và là một phần trong chiến lược tổng thể tại khu vực phía Nam. Đồng thời, khẳng định cam kết của Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam cung cấp các công trình công nghiệp giúp doanh nghiệp sản xuất phát triển và góp phần thúc đẩy giai đoạn phát triển công nghiệp tiếp theo của Việt Nam.

Trong nửa cuối năm 2026 và đầu năm 2027, CTCP Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam dự kiến hoàn thành thêm những dự án tại Khu công nghiệp Hố Nai (Đồng Nai), Khu công nghiệp An Phát và Khu công nghiệp Phúc Điền (Hải Phòng), để bổ sung hơn 300.000 m2 diện tích công nghiệp xây sẵn chất lượng cao cho thị trường.

Một trường hợp khác cho thấy rõ cách bất động sản công nghiệp đang được nâng cấp từ nhu cầu thực tế của doanh nghiệp là Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3. Thay vì chỉ phát triển mặt bằng sản xuất, Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ lựa chọn hướng đi khó hơn là xây dựng khu công nghiệp theo mô hình sinh thái ngay từ đầu.

Theo bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, quá trình này kéo dài hơn một thập kỷ, với việc đầu tư đồng bộ cho môi trường, điện, nước, xử lý nước thải và các hạ tầng phục vụ sản xuất. Doanh nghiệp cũng tham khảo mô hình từ Nhật Bản, Singapore và áp dụng các tiêu chí về khu công nghiệp xanh, ESG trong quá trình phát triển.

“Tôi đến các khu công nghiệp đó và nhận ra, sinh thái là một định hướng dài hạn, như một cuộc hành trình. Chính vì vậy, để làm được khu công nghiệp sinh thái, chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải định hướng ngay từ đầu trong việc phát triển bền vững, bởi điều căn cơ của khu công nghiệp sinh thái là phát triển bền vững”, bà Nhi chia sẻ.

Kết quả là sau khoảng 10 năm hình thành, Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 đã thu hút hơn 6 tỷ USD vốn đầu tư; hơn một nửa số doanh nghiệp đang đặt nhà máy tại đây là doanh nghiệp Nhật Bản. Việc các nhà đầu tư từ Nhật Bản, EU, Hàn Quốc tìm đến cũng cho thấy tiêu chuẩn về phát triển bền vững đang trở thành một phần trong sức hấp dẫn của khu công nghiệp.