Theo báo cáo cập nhật ngành từ MBS Research, đổi mới chính sách trong thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài vào lĩnh vực công nghệ cao đánh dấu bước chuyển mình của ngành bất động sản công nghiệp, thay đổi từ xây dựng khu công nghiệp (KCN) truyền thống sang KCN sinh thái. 

Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 08/06/2026 xác định khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI và FII) là động lực dẫn truyền năng lực trong nền kinh tế trên cơ sở phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, nâng cao năng lực tự chủ chiến lược.

Điểm cốt lõi của Nghị quyết mới là sự chuyển đổi từ tư duy thu hút theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu. Sự thay đổi này thể hiện qua 4 khía cạnh là nâng tầm vai trò khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong nền kinh tế, định vị không gian phát triển mới, thiết kế công cụ ưu đãi mới và thay đổi vị thế khu vực kinh tế sang chủ động kiến tạo và lan toả. 

Cụm công nghiệp Stavian Hưng Yên.

MBS Research cho rằng Nghị quyết mới có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới đang tìm kiếm điểm đến đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe hơn, đòi hỏi Việt Nam phải thay đổi để nâng cao năng lực cạnh tranh với các quốc gia khác. 

Báo cáo chỉ ra rằng xu hướng phát triển KCN thế hệ mới đang trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường. Áp lực từ các tiêu chí ESG, cam kết Net Zero và Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu buộc nhiều chủ đầu tư phải thay đổi mô hình phát triển. Các KCN thế hệ mới được kỳ vọng tích hợp năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước tuần hoàn, hạ tầng số và không gian xanh nhằm đáp ứng yêu cầu từ các doanh nghiệp công nghệ cao, bán dẫn, điện tử và xe điện.

Tại Việt Nam, dự án chuyển đổi sang KCN sinh thái theo khung quốc tế đã được triển khai từ năm 2014. Cho tới nay, Việt Nam có 5 KCN thí điểm gồm DEEP C (Hải Phòng), Amata (Đồng Nai), Hiệp Phước (TPHCM), Hoà Khánh (Đà Nẵng), Trà Nóc 1&2 (Cần Thơ). Trong giai đoạn đầu triển khai, hai KCN DEEP C và Amata đạt được nhiều kết quả khả quan và khả năng hoàn thiện tiêu chí KCN sinh thái trong các năm tới.

Các doanh nghiệp khác cũng nhanh chóng nắm bắt xu hướng này. Stavian IP đang đẩy nhanh kế hoạch phát triển hệ thống khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững tại Việt Nam. Các dự án nổi bật của công ty bao gồm Cụm công nghiệp Stavian Hưng Yên và Khu công nghiệp Stavian Phú Thọ.

Sembcorp Development, đơn vị đồng phát triển VSIP, cũng đang hướng tới mở rộng mô hình phát triển KCN carbon thấp tại Việt Nam. Để hiện thực hóa mục tiêu này, công ty đã đạt chứng nhận sơ bộ cho nguyên mẫu LEED Volume đầu tiên tại Việt Nam dành cho các cơ sở xây sẵn, qua đó tăng tốc triển khai các toà nhà công nghiệp xanh.

Trong khi đó, Soilbuild đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG vào dự án nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam, như Spectrum Hưng Yên và Spectrum Nghệ An. Việc tích hợp ESG bao gồm thiết kế đạt chứng nhận LEED, giải pháp năng lượng xanh và vận hành bền vững. Nhờ đó, khách thuê có thể đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đồng thời tối ưu hóa chi phí thông qua việc tích hợp chuỗi cung ứng hiệu quả.