PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia

Từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều ngành, lĩnh vực gặp khó khăn và đều cần được hỗ trợ, tiếp sức, nhưng dường như, lĩnh vực bất động sản được “ưu ái” nhiều hơn. Quan điểm của bà như thế nào?

Kinh tế Việt Nam trong mấy năm gần đây trụ vững trên 3 “chân kiềng” là đầu tư công, thị trường nội địa và xuất khẩu. Trong đó, xuất khẩu phụ thuộc thị trường thế giới, nên không thể chủ động được khi nhu cầu tiêu dùng của thế giới giảm. Như vậy, kinh tế Việt Nam trông chờ vào 2 “chân kiềng” còn lại.

Đối với đầu tư công, Chính phủ quyết liệt trong giải ngân vốn, nên kết quả đạt được khả quan. Giải ngân vốn đầu tư công năm 2023 dự kiến đạt 95% kế hoạch (năm 2022 là 91,42%), với số tuyệt đối đạt gần 676.000 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Những con số này rất ấn tượng, nhưng cũng chưa đạt 100% kế hoạch.

Như vậy, tăng trưởng kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thị trường nội địa, trong đó, bất động sản là đầu kéo, vì lĩnh vực này tác động trực tiếp và gián tiếp đến rất nhiều hoạt động đầu tư, kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm liên quan đến xây dựng…

Chính vì vậy, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng loạt cơ chế, chính sách, chỉ thị, công điện chỉ đạo điều hành, lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhằm phục hồi thị trường bất động sản, với mong muốn, thị trường này phục hồi, kéo theo cầu trong nước tăng trưởng nhanh hơn, qua đó thúc đẩy hàng loạt ngành nghề, lĩnh vực phục hồi và tăng trưởng, tạo thêm nhiều việc làm…

Nhưng kết quả phục hồi thị trường bất động sản còn khá khiêm tốn, theo bà, nguyên nhân vì sao?

Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững khẳng định tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho doanh nghiệp bất động sản khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn... Với cơ chế ưu tiên, ưu đãi về vốn như vậy, nhiều doanh nghiệp cũng chưa vội bán sản phẩm với giá thấp.

Đối với người mua nhà, đúng là nhiều ngân hàng đang cho vay với lãi suất thấp hơn, nhưng thời gian áp dụng lãi suất thấp chỉ trong ngắn hạn, sau đó lại áp dụng lãi suất thả nổi, nên rất nhiều người có nhu cầu thực sự cũng không dám vay. Trong khi đó, giá bất động sản quá cao, người dân cũng có tâm lý chờ giá hạ mới “xuống tiền”.

Người bán không hạ giá vì chờ giá lên, người mua dè dặt vì chờ giá xuống, thì thị trường khó phục hồi.

Còn một lượng bất động sản rất lớn được đầu cơ thì sao, thưa bà?

Tôi cho rằng, những người đầu cơ mà vốn phần lớn phải đi vay, thì họ đã cắt lỗ, vì khó có thể trụ lâu. Còn với những người đầu tư nhà đất không sử dụng vốn vay, hoặc vay không nhiều, thì họ sẽ không bán ra, vì muốn chờ giá lên.

Ngoài ra, nếu nhìn vào hàng loạt vụ án tham ô, tham nhũng, buôn lậu, lừa đảo, chiếm đoạt tiền hoàn thuế... thời gian qua, có thể thấy một lượng “tiền bẩn” rất lớn đang được “rửa” qua thị trường bất động sản, được đầu tư vào nhà đất. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản hiếm khi nào giảm, mà chỉ có tăng và tăng, cho dù giao dịch trên thị trường trầm lắng.

Vậy theo bà, cần có giải pháp gì, vì Nghị quyết số 33/NQ-CP khẳng định, Nhà nước tôn trọng và tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác, tức là không thể ép doanh nghiệp, nhà đầu cơ giảm giá?

Hơn chục năm trước, Bộ Tài chính từng xây dựng Dự thảo Luật Thuế tài sản, trong đó tập trung đánh thuế với hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều bất động sản, nhưng nội dung này sau đó không được đưa vào Luật, trong khi trên thế giới, rất nhiều nước đã đánh thuế tài sản, bất động sản.

Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) đã mở đường cho việc xây dựng luật thuế bất động sản theo hướng quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Tôi cho rằng, Bộ Tài chính cần sớm tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Nếu đánh thuế bất động sản, đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều villa, biệt thự, chung cư cao cấp, nhà liền kề, nhà đất có giá trị lớn, thì sẽ góp phần giảm được giá bất động sản. Ngoài ra, phải quản lý được nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bằng yêu cầu tất cả giao dịch bất động sản phải thông qua ngân hàng mới có giá trị pháp lý. Hệ thống ngân hàng như bộ lọc, như vậy sẽ hạn chế được “tiền bẩn” muốn “rửa” qua bất động sản.