Lấn sân sang bất động sản

Tiền thân là Nhà máy ống thép Việt Đức thành lập năm 2002, Công ty cổ phần ống thép Việt Đức VG PIPE hiện được biết đến như một trong những doanh nghiệp sản xuất ống thép hàng đầu tại Việt Nam. Doanh nghiệp sở hữu công suất 600.000 tấn/năm đối với tôn cán nguội, tôn mạ kẽm; đồng thời tham gia liên doanh, liên kết sản xuất thép xây dựng đường kính D6 - D51 với công suất 700.000 tấn/năm.

Sau khi đạt lợi nhuận kỷ lục 129 tỷ đồng năm 2021, kết quả kinh doanh của Thép Việt Đức bước vào giai đoạn suy giảm và chỉ mới phục hồi từ năm 2024. Nửa đầu năm 2025, Công ty ghi nhận doanh thu 3.907,04 tỷ đồng, tăng 3,5%; lợi nhuận ròng đạt 75,81 tỷ đồng, tăng mạnh 189,8%.

Trước áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong ngành thép, Thép Việt Đức xác định chiến lược mở rộng sang bất động sản - lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn và uy tín để thu hút nhà đầu tư. Dự án đầu tay là khu đô thị Legend City tại tỉnh Phú Thọ (trước đây thuộc xã Đạo Đức, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc), có diện tích 62,5 ha với tổng mức đầu tư dự kiến 6.269 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp chủ đầu tư khoảng 1.148,6 tỷ đồng; phần còn lại 5.120,4 tỷ đồng được huy động, chia thành hai giai đoạn: giai đoạn I huy động 2.668,1 tỷ đồng và giai đoạn II là 2.452,28 tỷ đồng. Dự án hướng tới quy mô dân số khoảng 8.640 người.

Legend City được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn I diện tích 27,5 ha, phát triển 197 căn liền kề, 201 căn biệt thự, kèm chung cư thương mại, nhà ở xã hội và trung tâm thương mại; giai đoạn II diện tích 34,56 ha, bổ sung 185 căn liền kề, 203 căn biệt thự, cùng nhà ở xã hội và khu dịch vụ thương mại.

Hiện tại, Thép Việt Đức đang triển khai hạng mục nhà ở xã hội trong giai đoạn I của Dự án Legend City, với quy mô 352 căn hộ. Công trình đã khởi công từ tháng 4/2025, tổng vốn đầu tư 327,5 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2026.

Đáng chú ý, đến cuối năm 2024, Dự án Legend City đã được bàn giao 214.481,4 m2 đất trên tổng diện tích 620.798 m2. Riêng giai đoạn II mới giải phóng mặt bằng được hơn 3,7 ha, phần còn lại vẫn chưa xử lý. Đây sẽ là trở ngại không nhỏ khi chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng leo thang.

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), cơ chế định giá đất thay đổi khi bỏ khung giá, thay bằng bảng giá do địa phương xây dựng và cập nhật hằng năm, tiệm cận giá thị trường. Quy định này đảm bảo quyền lợi người dân, tạo sự đồng thuận trong thu hồi đất. Tuy nhiên, với doanh nghiệp, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ tăng đáng kể so với trước, kéo theo rủi ro đội vốn và nhu cầu huy động thêm tài chính.

Tính đến ngày 30/6/2025, Thép Việt Đức nắm giữ 356,16 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 13,8% tổng tài sản, trong khi dư nợ vay ở mức 642,5 tỷ đồng, tương đương 55,4% vốn chủ sở hữu. Riêng chi phí xây dựng dở dang tại Dự án Legend City đã đạt 770,06 tỷ đồng (so với 755,09 tỷ đồng đầu năm), nhưng vẫn còn rất xa so với tổng mức đầu tư 6.269 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa Công ty sẽ phải tiếp tục đẩy mạnh huy động vốn, trong đó nợ vay dự kiến vẫn là kênh chủ lực.

Về nhân sự, trong nửa đầu năm 2025, Công ty ghi nhận biến động đáng kể khi bà Nguyễn Thị Thanh Thủy thay ông Lê Minh Hải đảm nhận vị trí Chủ tịch HĐQT, đồng thời miễn nhiệm bà Nguyễn Thị Nhi khỏi HĐQT. Đáng chú ý, ngày 15/9, cả ba thành viên Ban Kiểm soát - ông Ngô Vi Anh Tú (Trưởng ban), ông Lê Anh Chung và bà Nguyễn Thị Hoa đồng loạt từ nhiệm. Hai trong số đó nêu rõ lý do: Công ty đang tập trung phát triển bất động sản, lĩnh vực mà họ chưa có kinh nghiệm, nên quyết định rút lui.

Có thể thấy, bất động sản là lĩnh vực nhiều tiềm năng nhưng cũng đòi hỏi kinh nghiệm quản lý, nguồn lực tài chính và uy tín thương hiệu từ chủ đầu tư. Với Legend City là dự án đầu tay, Thép Việt Đức sẽ cần thêm thời gian để chứng minh năng lực, tiềm lực và kinh nghiệm của đội ngũ lãnh đạo trước các nhà đầu tư.

Định giá cổ phiếu VGS không còn rẻ

Trong gần 9 tháng đầu năm, cổ phiếu ngành thép nhìn chung ít được quan tâm do áp lực kinh doanh và cạnh tranh gay gắt. Tuy nhiên, cổ phiếu Thép Việt Đức (VGS) lại đi ngược xu hướng khi tăng tới 77,6% từ ngày 9/4 đến ngày 25/9, từ 17.510 đồng lên 31.100 đồng/cổ phiếu và hiện vẫn duy trì ở mức cao.

Động lực tăng giá chủ yếu đến từ câu chuyện Công ty lấn sân sang bất động sản, tạo kỳ vọng mới cho nhà đầu tư. Dẫu vậy, sau giai đoạn tăng nóng, cổ phiếu VGS hiện đang giao dịch ở mức Chỉ số P/B 1,6 lần (so với trung bình ngành 1,36 lần) và Chỉ số P/E 16,28 lần (ngành 17,7 lần), cao hơn đáng kể so với lịch sử giao dịch Chỉ số P/E chỉ từ 3,98 - 13,62 lần của chính VGS.

Có thể thấy, dự án bất động sản đầu tay vừa mở ra cơ hội tăng trưởng vừa đặt ra thách thức về vốn. Một mặt, Legend City mang lại kỳ vọng thu hút dòng tiền và hỗ trợ giá cổ phiếu. Mặt khác, sau chuỗi tăng mạnh, VGS đã không còn ở vùng định giá rẻ so với quá khứ. Khả năng duy trì đà tăng của cổ phiếu phụ thuộc đáng kể vào tiến độ và hiệu quả khai thác dự án trong thời gian tới.