Các sắc thuế chống đầu cơ được kỳ vọng sẽ làm hạn chế tình trạng thổi giá bất động sản (Ảnh: Thanh Vũ)

Chung cư trung cấp trở thành “hàng hiếm”

Sau phát biểu của Thủ tướng về giá chung cư Hà Nội, ông Trần Đạt Khánh, CEO Công ty Biggee đã tức tốc tổng hợp và phân tích dữ liệu giá bán trên thị trường. Kết quả đã cho ra một con số không ngờ. Số lượng dự án chung cư có giá vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2 hiện chiếm tới 24% tổng nguồn cung. Trong khi vào đầu năm 2023, phân khúc này chỉ chiếm tỷ lệ vỏn vẹn 4%.

“Trong cùng giai đoạn này, giá chung cư tại TP.HCM cũng tăng, nhưng tốc độ chậm hơn. Cơ cấu phân khúc vẫn còn chỗ trống cho các sản phẩm trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2). Còn tại Hà Nội, sự dịch chuyển đồng loạt của các phân khúc đã đẩy toàn bộ mặt bằng giá lên cao”, ông Trần Đạt Khánh chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Người đứng đầu Công ty Biggee cho hay, cách đây 2 năm, người dân Hà Nội có thể dễ dàng tìm mua những căn hộ có giá 30 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện các chung cư trung cấp đã trở thành “hàng hiếm”, số lượng giới hạn. Thậm chí, nhiều dự án đã tăng giá và trở thành hàng cao cấp, ví dụ Vinhomes Smart City, The Link Ciputra, Sunshine Riverside, Hapulico Complex, Eurowindow Cầu Giấy…

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, cần được nâng cao kiến thức về tài chính và pháp luật. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần thúc đẩy sự minh bạch và đa dạng hóa các kênh đầu tư. Khi có thêm lựa chọn, dòng tiền sẽ được phân bổ hợp lý hơn, từ đó góp phần tạo ra những thay đổi bền vững và tích cực cho thị trường.

- Ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu

Theo ông Trần Đạt Khánh, việc giá căn hộ Hà Nội tăng đồng loạt ở tất cả phân khúc đang tạo ra nhiều hệ lụy. Người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà bị nới rộng. Hệ thống tín dụng - ngân hàng chịu áp lực nợ xấu khi tỷ lệ vay mua nhà tăng cao. Đồng thời, cơ cấu đô thị bị xáo trộn khi nhà ở bình dân dần biến mất khỏi nội đô, buộc người dân thu nhập thấp phải dịch chuyển ra xa trung tâm.

Phó trưởng ban Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền chia sẻ, rất khó để tư vấn cho người trẻ cách mua nhà tại thời điểm này. Bởi lẽ, mức thu nhập trung bình hiện nay không thể bắt kịp với đà tăng của giá bất động sản. Thậm chí, không ít người làm việc trong ngành địa ốc đã phải ngậm ngùi mua các căn hộ chưa có sổ đỏ để giảm bớt gánh nặng chi phí.

“Tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm (cũ), giá căn hộ chung cư cũ hiện đã tăng khoảng 120 - 180% so với tháng 8/2024. Nếu không có tích góp hay hỗ trợ từ gia đình, những người có thu nhập 15 - 20 triệu đồng/tháng sẽ rất khó để mua nhà, kể cả những căn có diện tích nhỏ”, bà Miền dẫn chứng thực tế.

Giải pháp để “ghìm cương” giá nhà

Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam năm 2025, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đã hé lộ thông tin rằng, Tổ tư vấn chính sách của Thủ tướng sẽ sớm đề xuất các chính sách để giảm giá bất động sản. Trong đó, việc đánh thuế chống đầu cơ là một giải pháp được vị chuyên gia nhắc tới nhiều lần trong sự kiện.

“Nhiều người lo ngại việc đánh thuế sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng sẽ cần có lộ trình, dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ. Điều này dự kiến cần thêm 1 - 2 năm để chuẩn bị. Ngay ở thời điểm hiện tại, các cơ quan nhà nước đang nỗ lực đẩy mạnh làm sạch dữ liệu về đất đai và nhà ở để làm nền tảng cho các chính sách sau này”, ông Lực phân tích.

Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property, việc giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua có một phần nguyên nhân đến từ chi phí đất đai. Các khoản như tiền sử dụng đất, thuế đất hay chi phí giải phóng mặt bằng đang trở thành những bài toán “đau đầu” đối với chủ đầu tư.

Từng chứng kiến nhiều chu kỳ biến động của thị trường, ông Nga thừa nhận, chưa bao giờ, việc cân bằng giữa giá sản phẩm và chi phí đầu vào lại trở nên khó khăn như vậy. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, lãnh đạo BHS Property cho rằng, chỉ cần các quy định liên quan việc xác định giá đất được xây dựng một cách hợp lý, giá nhà sẽ sớm giảm.

Trao đổi với phóng viên, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property bình luận rằng, chìa khóa của việc “hạ nhiệt” giá bất động sản sẽ là các khu nhà ở xã hội tập trung tại những khu vực cửa ngõ của Thủ đô. Vị này dự đoán, khi các dự án được hoàn thành, giá nhà trung bình tại Hà Nội sẽ giảm khoảng 30 - 40% so với hiện nay.

Theo ông Toản, các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đang nằm quá xa trung tâm. Ngoài ra, quy mô cũng tương đối nhỏ và tiện ích còn hạn chế. Để có thể “nâng tầm” phân khúc này, Nhà nước nên chủ động sử dụng vốn ngân sách để phát triển dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, có hạ tầng đồng bộ. Các cơ quan, đơn vị thực hiện cần đặt mục tiêu lợi nhuận sang một bên và coi đây là khoản đầu tư công ích, thực hiện vì mục tiêu an sinh xã hội.

Trong dài hạn, ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, các khu đô thị vệ tinh cần được đẩy mạnh phát triển. Khi trung tâm Thủ đô không còn là lựa chọn duy nhất để an cư lạc nghiệp, thì gánh nặng về dân số và hạ tầng đô thị sẽ giảm xuống, giá nhà cũng vì vậy mà dần bình ổn hơn.