Thị trường đảo chiều

Nếu như quý I/2023, thị trường bất động sản công nghiệp (đất công nghiệp cho thuê, nhà xưởng xây sẵn) ở các tỉnh phía Nam đột ngột đi xuống, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt giảm 8 và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ, thì quý II/2023 đã cải thiện rõ rệt về nguồn cầu.

Báo cáo bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield vừa phát hành cho biết, mặc dù tăng trưởng kinh tế toàn cầu chững lại, nhưng thị trường vẫn ghi nhận nhu cầu khá lớn đối với đất khu công nghiệp ở phía Nam, với lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha; các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương đã giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở mức 81%.

Giá chào thuê sơ cấp đất khu công nghiệp khu vực phía Nam được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm, do nguồn cung hạn chế, trong khi chi phí đầu tư và đền bù tăng.

Với thị trường nhà xưởng xây sẵn, trong quý vừa qua, phân khúc này đón nhận nguồn cung mới khoảng 45.000 m2 từ hai dự án tại tỉnh Đồng Nai và Long An, chủ yếu bởi các chủ đầu tư trong nước, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên hơn 5 triệu m2, tăng 3,3% theo quý và tăng 5,5% theo năm. Nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Một số giao dịch cho thuê đã diễn ra ở các tỉnh, thành phố như TP.HCM, Đồng Nai và Long An, hấp thụ 54.000 m2. Trong đó, giao dịch nhà xưởng tại TP.HCM và Đồng Nai trong thời gian qua chủ yếu đến từ loại hình nhà xưởng cao tầng với lượng hấp thụ khá tốt.

Giá thuê duy trì ổn định với mức 4,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước do sự xuất hiện của một vài dự án nhà xưởng quy mô lớn và nhà xưởng cao tầng. Giai đoạn 2023 - 2026, thị trường dự kiến đón nhận thêm 2,2 triệu m2, với mức tăng 10,8%/năm. Một số dự án nổi bật như các khu công nghiệp Việt Nam Phú An Thạnh - giai đoạn II, Long Hậu 3A giai đoạn tiếp theo và GT Industrial II.

Còn tại thị trường phía Bắc, Savills Việt Nam cho biết, tỷ lệ lắp đầy đất khu công nghiệp đạt 83%. Trong đó, các khu vực như Bắc Giang, Hà Nội hầu như đã được lấp đầy. Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, trong thời gian tới, dòng vốn đầu tư mới sẽ tập trung vào các tỉnh sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật nhất là Hải Phòng. Trong giai đoạn 2021 - 2025, Hải Phòng dự kiến triển khai xây dựng thêm 15 khu công nghiệp, với diện tích lên tới 6.700 ha.

Theo đánh giá của các chuyên gia, động lực chính cho phân khúc đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn trong quý vừa qua đến từ hoạt động của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,43 tỷ USD. So với cùng kỳ năm trước, con số này chỉ giảm 4,3%, so với mức giảm 7,3% trong 5 tháng, giảm 18% trong 4 tháng, giảm 38,8% trong tháng 3 đầu năm...

Nước nổi, thuyền dâng

Theo đánh giá của nhóm chuyên gia Trung tâm Phân tích chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, những khó khăn của kinh tế toàn cầu đang giảm dần (lạm phát hạ nhiệt), tạo nền tảng hỗ trợ phát triển khu công nghiệp thông qua sự phục hồi của dòng vốn FDI, đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê.

Trong đó, chiến lược “Trung Quốc +1” sẽ mở ra cơ hội cho các khu công nghiệp phía Bắc nhờ các lợi thế liên quan đến thời gian giao hàng và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc. Ngoài ra, các dự án lớn sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh khi có nhiều dự án mới cam kết đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới, như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD)...

Trong xu hướng đó, IDICO, Viglacera, Kinh Bắc, Becamex là những doanh nghiệp được Mirae Asset đánh giá cao về tiềm năng thu hút đầu tư nhờ quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm.

Dù thị trường bắt đầu ghi nhận chuyển biến tích cực, nhưng trong ngắn hạn, thách thức vẫn không nhỏ. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, do quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ, dẫn đến không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong quý II/2023, với tổng nguồn cung ổn định ở mức 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ.

Theo bà Trang Bùi, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Riêng với thị trường nhà kho xây sẵn, sự sụt giảm của hoạt động xuất nhập khẩu đã khiến phân khúc này có sự giảm tốc đáng kể so với những phân khúc khác trong ngành. Cushman & Wakefield đánh giá, nhu cầu đối với loại hình nhà kho được duy trì chủ yếu bởi khu vực nội địa (ngành bán lẻ, thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần phục vụ thị trường nội địa). Tuy nhiên, nhu cầu từ lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu đã giảm đáng kể, dẫn đến mức hấp thụ thuần trong quý II/2023 chỉ đạt 6.400 m2 và tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 73%.