Trong quý II, nhiều dự án khu vực phía Nam mở bán, nhưng lượng tiêu thụ thấp.

Nguồn cung tăng, song sức mua chưa cao

Theo số liệu mà DKRA Group vừa công bố, trong quý II, thị trường bất động sản phía Nam tại cả 3 phân khúc chính là đất nền, chung cư, nhà phố - biệt thự đều ghi nhận số lượng hàng mới mở bán khá lớn, lên tới hàng ngàn sản phẩm.

Cụ thể, với phân khúc đất nền, số liệu của DKRA Group cho thấy, toàn thị trường có 102 dự án sơ cấp mở bán với 6.415 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng hàng tiêu thụ thành công chỉ đạt 446 nền, tương đương 7% tổng sản phẩm bán ra. So với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm nhẹ 8%, tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó với tỷ trọng 95%. Trong đó, 3 thị trường chủ lực là tỉnh Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) chiếm khoảng 81% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp, tương đương 5.225 sản phẩm đang mở bán.

Đối với phân khúc chung cư, trong 3 tháng, thị trường ghi nhận 113 dự án mở bán, với 20.583 sản phẩm, tăng 40% so với quý I. Trong đó, lượng tiêu thụ đạt 11.082 sản phẩm, tương đương 54% số sản phẩm mở bán mới. Các dự án chủ yếu phân bổ tại tỉnh Bình Dương (cũ), chiếm 44,3%; TP.HCM (cũ), chiếm 35,5%. Điểm sáng nhất của thị trường là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), đạt 12,6%.

Đối với phân khúc nhà phố - biệt thự, thị trường đón nhận 85 dự án mở bán với 8.799 sản phẩm, tăng 64% so với quý I. Song, lượng tiêu thụ chỉ đạt 39%, tương đương 3.438 sản phẩm. Điều đáng nói, phân khúc này chủ yếu tập trung tại tỉnh Long An (cũ), chiếm 91,3% sản phẩm chào bán trong quý II. Trong khi đó, thị trường TP.HCM (cũ) chỉ chiếm 1,9% số sản phẩm mới mở bán.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Phú Đông Group cho hay, trong quý II, thị trường ghi nhận sự ra hàng lớn từ các chủ đầu tư, nhưng đa phần sản phẩm đến từ những dự án trước đó, chủ đầu tư chỉ bán giai đoạn tiếp theo. Đối với dự án mới, các chủ đầu tư đều đợi sáp nhập tỉnh, thành phố xong thì mới tiến hành mở bán.

“Thực tế giao dịch đang khá chậm, nguyên nhân do giá bán được các chủ đầu tư tăng mạnh trong quý II. Đơn cử, khu vực phường Dĩ An và phường Thuận An (TP.HCM), trong 6 tháng đầu năm nay có hơn 10 dự án chung cư mở bán, giá bán đầu năm chỉ khoảng 32 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng tới 40, thậm chí 60 triệu đồng/m2. Điều này khiến khách hàng e ngại trong việc xuống tiền”, bà Thảo nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group dự báo, trong quý III, thị trường sẽ đón nhận thêm lượng hàng mới mở bán. Ở phân khúc đất nền, sẽ có khoảng 550 sản phẩm mới được mở bán, giá sẽ tăng nhẹ so với quý II.

Còn đối với phân khúc chung cư, trong quý III có khoảng 11.000 căn hộ mới được mở bán, tập trung tại TP.HCM. Sản phẩm cao cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo ở khu vực trung tâm TP.HCM, các khu vực vùng ven sẽ chủ yếu là sản phẩm tầm trung. Giá bán phân khúc này cũng tiếp tục tăng so với quý II.

Cuối cùng là phân khúc nhà phố - biệt thự, sẽ có khoảng 3.000 sản phẩm mở bán trong quý III, giá bán tiếp tục tăng, nhưng giao dịch dự báo không mấy khả quan.

Lệch pha cung - cầu

Khảo sát thực tế thị trường, phóng viên ghi nhận tình trạng khó khăn của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong quý II. Đơn cử, tại dự án đất nền An Huy Mỹ Việt (tỉnh Tây Ninh mới), sau 2 tháng mở bán, toàn dự án chỉ bán được 80 sản phẩm trên tổng số 2.500 sản phẩm. Với lượng tiêu thụ thấp như vậy, hiện chủ đầu tư đã công bố dừng bán hàng, chờ thị trường sôi động trở lại.

Hay như một công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại đường Phan Văn Hớn (TP.HCM), sau 4 tháng thành lập, cuối tháng 6 vừa qua, doanh nghiệp này phải thông báo giải thể, đóng cửa vì không bán được sản phẩm nào, dù có tới 50 nhân viên môi giới.

Mới đây nhất, tại một dự án nhà phố - biệt thự có diện tích 198 ha tại Hậu Nghĩa (Tây Ninh), sau buổi công bố mở bán đợt 1, dự án này chỉ có 10 sản phẩm nhà phố được khách hàng đặt cọc.

Ngay cả phân khúc chung cư, một chủ đầu tư có dự án 740 sản phẩm tại phường Dĩ An (TP.HCM mới), sau 6 tháng mở bán, cũng chỉ giao dịch thành công 200 sản phẩm. Với lượng giao dịch thấp như vậy, chủ đầu tư thông báo tạm dừng triển khai bán hàng, chờ thị trường khởi sắc.

Ông Lê Thanh Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản TTP Land cho rằng, thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước mối lo lớn là lệch pha cung - cầu. Trong khi các chủ đầu tư ồ ạt bung hàng, nguồn cầu lại khá thấp, hầu hết dự án mở bán đều ghi nhận giao dịch rất kém. Giá nhà liên tục tăng cao, khiến người có nhu cầu ở thực không có khả năng mua.

“Thực tế thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, nếu tiếp tục bội cung như hiện nay thì bước sang năm 2026, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về tài chính do lượng hàng tồn kho tăng mạnh”, ông Tùng chia sẻ.

Dù vậy, nhiều chuyên gia nhận xét, điểm sáng của thị trường là các dự án mở bán đa phần đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh, giúp gia tăng sự an tâm cho khách hàng có nhu cầu ở thực và tạo nền tảng tốt cho các giao dịch khi thị trường ấm lên.