Trở ngại lớn nhất của việc cải tạo chung cư cũ ì ạch vẫn là các quy định, chính sách chưa khuyến khích doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Doanh nghiệp không mặn mà

Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, còn sàn nhà và tường trong ngoài đều xập xệ là cảnh tượng ở nhiều khu chung cư cũ của Hà Nội.

Khu tập thể Nam Đồng (quận Đống Đa) là một trong những nơi vào tầm ngắm cải tạo lại, nhưng hơn 1 năm qua kể từ khi một doanh nghiệp quân đội khảo sát, đo đạc khu tập thể này, đến nay, tiến độ triển khai vẫn bặt vô âm tín.

Trong căn hộ vỏn vẹn 28 m2 đã xuống cấp, vừa trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Văn Đồng, Tổ trưởng Tổ dân phố số 4, Khu tập thể Nam Đồng vừa chỉ tay về phía chiếc loa kéo và nói về nhiệm vụ chiều nay ông phải kéo loa đi nhắc nhở các hộ dân cẩn thận trong dùng nước sinh hoạt, tránh tràn ra sàn nhà dẫn đến thấm dột xuống căn hộ tầng dưới như những ngày qua.

Phần lớn nhà trong Khu tập thể Nam Đồng được xây dựng từ những năm 60 hoặc 80 của thế kỷ trước. Mong mỏi lớn của các hộ dân nơi đây là được sống trong căn hộ mới khang trang hơn, nhưng đi kèm mong mỏi đó lại là nỗi lo, nếu Nhà nước và doanh nghiệp duyệt phương án cho người dân khu tập thể muốn nhận căn hộ 50 - 70 m2 sau khi cải tạo lại thì phải trả thêm chi phí đến 1 tỷ đồng hoặc hơn cho mỗi căn là rất khó, đặc biệt với những sĩ quan quân đội về hưu như ông Đồng.

Theo đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát, đây là nút thắt lớn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không mấy mặn mà với dự án cải tạo lại chung cư, nhà tập thể.

Hà Nội cùng TP.HCM là 2 địa bàn “nóng” của cả nước về vấn đề cải tạo chung cư cũ. Các chung cư cũ ở Hà Nội đa phần nằm những vị trí hạn chế xây dựng cao tầng. Điều này khiến doanh nghiệp đau đầu với bài toán lợi nhuận khi vừa phải trả diện tích cho chủ căn hộ cũ, sau đó số còn lại mới được bán thương mại, trong khi quỹ căn hộ không nhiều vì vướng quy định về độ cao, mật độ xây dựng ở khu vực nội đô.

Chưa kể, đàm phán với chủ căn hộ chung cư cũ về tỷ lệ đền bù diện tích 1-1, 1-2, hay thậm chí gấp 3 lần cũng là vấn đề hóc búa, nhất là đối với những chủ căn hộ đang kinh doanh ở tầng 1 ngay mặt đường.

Trong nhiều nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ ì ạch, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, trở ngại lớn nhất vẫn là các quy định, chính sách chưa khuyến khích doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Xé rào kiểu “bia kèm lạc”

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nút thắt cải tạo chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội thành do không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã được quy hoạch.

“Việc cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp và nhà đầu tư chỉ làm khi có lợi nhuận, còn người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý cho làm. Do đó, đòi hỏi bên đứng giữa là chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước phải tìm ra giải pháp hài hòa lợi ích của hai bên, thậm chí phải xé rào”, ông Điệp nhấn mạnh.

UBND TP. Hà Nội đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Nhưng cần nhắc lại là lãnh đạo TP. Hà Nội từng đề xuất với nhà đầu tư, doanh nghiệp về phương án đền bù cho các chủ căn hộ chung cư cũ theo tỷ lệ 1-1.

Ông Điệp cho rằng, đề xuất trên cần hiểu với hàm ý tỷ lệ đền bù cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư), bởi lẽ có những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 - 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Kể cả với phương án đền bù trên, vấn đề vẫn không hề đơn giản vì có những căn hộ cũ chỉ có 15 - 20 m2 thì phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 2-2,5 lần cũng rất khó. Bởi lẽ, diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50 m2, trong khi chủ đầu tư muốn xây căn rộng bán mới có lãi, thường cũng phải 60 - 70 m2.

“Chủ căn hộ cũ muốn nhận căn hộ mới 60 - 70 m2 thì phải bù tiền, lúc này thỏa thuận giá cả ở mức nào cho phù hợp lại là bài toán khó, vì không phải chủ căn hộ cũ nào cũng có điều kiện chi trả cho diện tích tăng thêm ở căn hộ mới”, ông Điệp nói.

Chuyên gia này đề xuất, đối với chung cư, khu tập thể trong nội thành mà không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, đặc biệt những dự án cải tạo chung cư cũ ở vị trí đắc địa mà căn hộ có thể bán với giá 100 triệu đồng/m2, lúc này cần giải bài toán theo cách định giá và thương mại hóa diện tích cũ.

Hoặc một giải pháp khác mà Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đưa ra là “bia kèm lạc”. Cụ thể, đối với chung cư, khu tập thể ở khu vực nội thành như Ba Đình, Hai Bà Trưng…, chủ đầu tư vẫn đảm bảo cải tạo lại chung cư cũ không vượt quy hoạch xây dựng và mật độ dân cư, chấp nhận lỗ ở dự án này, nhưng bù lại, Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư bù lỗ bằng một dự án khác ở khu vực xa trung tâm thành phố.