Hình ảnh thiết kế của một dự án hạng sang tại Hà Nội

Chủ đầu tư một dự án hạng sang tại Hà Nội đang băn khoăn có nên tiếp tục mở bán sau nhiều lần gặp khó khăn. Hiện dự án đã vào giai đoạn hoàn thiện hơn 200 căn hộ nhưng đến nay, chủ đầu tư này vẫn lo lắng về chiến lược tiếp cận khách hàng cũng như giá bán.

6 năm trước, khi thị trường khá "sốt", chủ đầu tư từng công bố mức giá chào bán mỗi m2 đã hoàn thiện trên 100 triệu đồng. Tức là người mua phải bỏ ra 13-27 tỷ đồng (1,3 triệu USD) cho một căn hộ và nếu chọn một căn penthouse phải trả khoảng 100 tỷ đồng.

Hai năm trước, khi dự án bắt đầu hoàn thiện phần thô, chủ đầu tư từng tổ chức mở bán lại và giá bán mỗi m2 không được công khai. Tuy nhiên, việc bán hàng thời điểm đó cũng gặp nhiều bế tắc, thậm chí không có giao dịch. Đến nay, dự án được hoàn tất đến 90%, song kế hoạch bán hàng của chủ đầu tư này vẫn ở dạng "dự kiến". Tuy nhiên, một số nguồn tin cho biết, giá bán có thể sẽ thấp hơn giai đoạn trước. 

Dự án trên là câu chuyện điển hình cho bài toán thanh khoản của những dự án hạng sang tại Hà Nội. Gần đây, phân khúc này vẫn không được cải thiện và có chiều hướng đi xuống khi trong suốt năm 2 năm qua, nhiều dự án đã được tung ra khiến thị trường càng khó hấp thụ hơn.

Trong quý III, thị trường chỉ có một dự án căn hộ hạng sang được mở bán ở phía Tây Hà Nội nhưng mức giá bán trên 50 triệu đồng mỗi m2, doanh số bán chỉ đạt một nửa kỳ vọng. 

Trong một báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ siêu sang tăng từ 115 sản phẩm vào cuối quý II lên 1.322 căn ở cuối quý III. Tuy nhiên, báo cáo cũng cho biết, chỉ có 90 căn hộ giao dịch được trong 3 tháng và tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 2%. Diễn biến này hoàn toàn trái ngược với thị trường Sài Gòn, các chủ đầu tư cứ ra hàng là hết và đạt tỷ lệ hấp thụ tới 100%. 

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam ở Hà Nội nhận định, phân khúc này tại Hà Nội có nguồn cung không lớn, trong đó chủ yếu là của các chủ đầu tư lớn. Và ông cũng thừa nhận thanh khoản của phân khúc này ở Hà Nội thua xa Sài Gòn bởi nhiều lý do. 

Thứ nhất, theo ông Toản, bất động sản Hà Nội luôn đi sau Sài Gòn về quy mô, sự đa dạng và nhanh nhạy về sản phẩm, xu hướng đầu tư, sóng thị trường... Hơn nữa, người miền Bắc, kể cả những người giàu vẫn có tâm lý ăn chắc mặc bền, thích nhà đất, vì thế, nếu lựa chọn giữa một căn hộ hạng sang, có giá tới nửa triệu đôla thì họ thích mua một căn biệt thự hơn.

Điều này khiến thanh khoản ở phân khúc căn hộ hạng sang khó đột biến. Do đó, các nhà đầu tư miền Bắc không chuộng mua loại sản phẩm này để thu lời từ việc bán chênh.

Một lý do nữa, theo ông Toản, ở Hà Nội, tỷ lệ doanh nhân Việt cũng như doanh nhân ngoại và người nước ngoài sinh sống nhỏ hơn Sài Gòn rất nhiều. Do đó, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê sẽ chỉ đạt hiệu quả khi nhà đầu tư chọn dự án đúng vị trí tốt. Trong khi đó, không ít dự án của Hà Nội dù phân khúc hạng sang nhưng lại nằm ở vị trí không phù hợp. 

"Hơn nữa, với lượng căn hộ hạng sang tung ra trong 2 năm qua tại các quận Ba Đình, Tây Hồ, Hai Bà Trưng..., có lẽ thị trường Hà Nội đã hấp thụ đủ khiến thanh khoản sụt giảm", ông Toản nói. Vì thế, chuyên gia này dự đoán, thị trường ở phân khúc căn hộ hạng sang đến hết năm sau vẫn tiếp tục khó khăn và không có gì đột biến về mặt thanh khoản mặc dù nguồn cung dự kiến khá lớn.