Trăm farm đua nở

Xuất hiện tại thị trường Việt Nam cách đây hơn 10 năm và phát triển mạnh trong 2 năm trở lại đây, mô hình "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" bắt đầu thu hút sự quan tâm của giới đầu tư địa ốc. Farmstay trước đây chỉ manh nha ở vài hộ nông dân nhỏ lẻ, nay đã trở thành một mô hình kinh doanh với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn. Không chỉ mời gọi du khách tham quan, nhiều dự án farmstay còn kêu gọi đầu tư với cam kết lợi nhuận “trên trời”.

Mô hình farmstay cần sớm được định danh để tránh biến tướng về sau. Ảnh: Trọng Tín

Tại thị trường phía Nam, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư Sàn G7 vừa tung ra thị trường dự án Farmstay G7 rộng 200 ha tọa lạc trên đường Hồ Tràm - Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo quảng cáo, với mỗi nền đất rộng hơn 1.000 m2, chủ sở hữu vừa có thể xây nhà để làm homestay và có đất làm vườn. Khách hàng có một diện tích nhất định để trồng dưa lưới, cà chua bi, dưa hấu không hạt theo mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ Israel và Nhật Bản, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Người mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ nông sản trồng trên mảnh đất này. Với giá chào bán xoay quanh mức 1,5 - 1,7 triệu đồng/m2, Dự án được quảng cáo có pháp lý đầy đủ, được công nhận quyền sử dụng đất, có thể đứng tên và chuyển nhượng.

Ngoài thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, hệ thống Farmstay G7 đã phát triển mạnh ở nhiều địa phương khác như thị xã Lagi, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận), huyện Long Khánh (Đồng Nai), huyện Củ Chi (TP.HCM), tỉnh Ninh Thuận, Lâm Đồng, Gia Lai, Long An...

Một dự án khác tại tỉnh Lâm Đồng là Viking Farmstay (tên gọi khác là Lâm Đồng Farmstay) do Công ty cổ phần Đại Hải Farmstay làm chủ đầu tư cũng đang quảng cáo, kêu gọi đầu tư với những chính sách ưu đãi hấp dẫn.

Theo quảng cáo, Dự án có diện tích 280 ha. Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với giá 370 triệu đồng cho 5.000 m2 và sẽ được chiết khấu thêm 10% nếu mua từ 2 - 6 khu. Người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ ba để chốt lời nếu muốn. Đơn vị này còn nhấn mạnh, Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm, ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại.

Theo phân tích của giới chuyên môn, thực ra, farmstay là loại hình bắt nguồn từ các nước phát triển với mục đích cho du khách trải nghiệm, học tập kinh nghiệm, không phải kinh doanh lưu trú hay phân lô, bán nền. Tuy nhiên, khi được du nhập vào Việt Nam, mô hình này đã bị biến tướng và việc đầu tư vào loại hình này thành công hay thất bại còn phụ thuộc vào lượng khách du lịch lưu trú.

Trao đổi với phóng viên, bà Phạm Ngọc Hà, chủ một nhà vườn có kinh doanh mô hình farmstay ở huyện Củ Chi (TP.HCM) thừa nhận, thực ra, đầu tư vào mô hình farmstay không thực sự là “gà đẻ trứng vàng” như những lời mời chào lâu nay ở trên mạng xã hội.

Bà Hà cho biết, giữa năm 2019, bà đã bỏ hơn 2 tỷ đồng xây các nhà gỗ trong nông trại hơn 2.000 m2 để khách tham quan, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nửa năm nay, lượng khách ghé thăm rất ít, bà cũng đưa ra nhiều chính sách giảm giá nhưng cũng không có mấy khách quan tâm.

“Farmstay là mô hình không phải đầu tư để thu hồi vốn nhanh như các phân khúc khác. Mô hình này đòi hỏi người làm hiểu biết về kiến trúc, kỹ thuật nông nghiệp, cách bài trí kết hợp hài hòa để con người gần với thiên nhiên”, bà Hà nói và cho rằng, hiện nay, nhiều mô hình farmstay đưa ra cam kết lợi nhuận khủng để mời khách vào đầu tư và bán đứt đất nền. Tuy nhiên, nếu chọn làm farmstay thì không nên kỳ vọng lợi nhuận vượt quá 10%/năm vì mô hình này không phải để lướt sóng như các phân khúc khác.

Cần sớm được định danh

Theo tìm hiểu, ở nhiều địa phương hiện nay, đất nông nghiệp đa phần không mang lại hiệu quả cao nên nhiều chủ đất muốn chuyển sang làm farmstay. Thay vì để những khu đất chuyên sản xuất nông nghiệp thì họ vừa xây dựng các homestay, vừa làm vườn…

Tính pháp lý của các Dự án farmstay còn lỏng lẻo, trong khi các chủ đầu tư thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách đầu tư.

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở khung pháp lý cần được hoàn thiện để khuyến khích phát triển hợp lý, tránh “lỗ hổng” tạo cơ hội cho những người làm sai, phá vỡ quy hoạch, "băm nát" các khu sinh thái để bán với những cam kết lợi nhuận “trên trời”.

Mới đây, một chủ rừng tại xã Nam Điền, huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh tự ý đưa máy xúc vào san đồi làm farmstay đã bị chính quyền địa phương lập biên bản. Qua kiểm tra, phần đất đang xây dựng là đất lâm nghiệp và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 42.000 m2 cho ông Nguyễn Minh Trang (trú phường Đại Nài, TP.Hà Tĩnh).

Khu đất của ông Nguyễn Minh Trang bị chính quyền tỉnh Hà Tĩnh lập biên bản vì triển khai farmstay trái phép

Vị trí thửa đất theo quy hoạch đã được chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất nông nghiệp khác, song về dự án trang trại tổng hợp kết hợp trải nghiệm, nghỉ dưỡng farmstay thì chủ sở hữu chưa được cấp phép.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thực ra, farmstay cũng giống như condotel, officetel…, lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận, có rất nhiều hệ lụy liên quan đến các mô hình mới này.

“Như mô hình condotel, tranh luận mãi cho đến nay mới có một số cơ sở pháp lý, nhưng vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau… Trong khi đó, tính pháp lý của các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng, nên rất khó để được tách, cấp sổ, thậm chí không được xây dựng các công trình trên đất”, ông Châu phân tích.

Chính vì pháp lý mơ hồ nên thường kèm theo rủi ro cho người mua. Vì vậy, theo ông Châu, chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách, nhưng thực tế trong hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án có tính pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng, coi như người mua mất trắng.

“Rõ ràng, mô hình này đang bộc lộ nhiều kẽ hở có thể để lại những hệ lụy lâu dài", ông Châu nói, đồng thời đề xuất bổ sung loại hình cơ sở lưu trú du lịch farmstay vào Điều 48 Luật Du lịch để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình mới này.

Còn theo luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhượng farmstay dưới hình thức phân lô, bán nền, trong khi đa phần đất để hình thành nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... được giao trong thời hạn nhất định.

“Tính pháp lý của các dự án farmstay còn lỏng lẻo, trong khi các chủ đầu tư thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách đầu tư", ông Tú khuyến cáo cho cho biết thêm, khi các chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng không phải hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là "Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn" hay những tên gọi một cách mơ hồ.

“Khi ký kết các loại hợp đồng này, toàn bộ rủi ro đã đẩy hết về phía người mua. Do đó, dù chấp thuận hay nghiêm cấm thì Nhà nước cần sớm ra văn bản để định đoạt số phận cho loại hình mới này”, ông Tú nhấn mạnhn