Vòng vo hợp đồng mua bán

Đã qua 13 năm, Dự án Khu đô thị Vạn Phúc Riverside (chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Vạn Phúc) vẫn ngổn ngang. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, tại dự án này, cỏ phát triển nhanh hơn dự án, đặc biệt là việc Dự án đang nằm trong vòng khiếu kiện, phản đối gay gắt từ phía người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng.

Điểm lạ của dự án đó là, trong nhiều văn bản cho thấy, nhiều chủ đầu tư cũ và cả doanh nghiệp nhà nước đã tự nguyện “giao lại” dự án tổng thể gần 200 ha và 3 dự án thành phần tại Khu đô thị Hiệp Bình Phước cho Công ty Vạn Phúc với hình thức “không thực hiện chuyển nhượng”, mà chỉ   “điều chỉnh, bổ sung” từ chủ đầu tư cũ sang Công ty Vạn Phúc. Đến nay, Công ty mẹ của Công ty Vạn Phúc là Tập đoàn Đại Phúc đã có trong tay dự án tổng thể gần 200 ha và 5 dự án thành phần tại Khu đô thị này.

Dự án Khu đô thị Vạn Phúc Riverside sau 13 năm triển khai vẫn đang trong vòng kiện tụng. Ảnh: Gia Huy

Ngoài ra, thời gian thực hiện kéo dài tới 13 năm và vẫn chưa xong khâu đền bù giải tỏa, nhưng Công ty Vạn Phúc đã bắt đầu bán các lô đất cho khách hàng. Đây là hành vi trái với quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc mua bán, dù được thực hiện với phương  thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng thực chất, các giao dịch của Công ty Vạn Phúc với khách hàng là việc bán lô đất nền, khách hàng sau khi mua sẽ tự bỏ tiền ra thực hiện việc xây dựng  nhà.

Thêm một điểm lạ của những giao dịch mua bán, sang nhượng tại dự án này là, sau khi ký hợp đồng mua lô đất nền, khách hàng sẽ được ký hợp đồng cho Sàn giao dịch Bất động sản Đại Phúc để chuyển nhượng cho khách hàng mới với giá cao gấp nhiều lần.

Đơn cử như hợp đồng “mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Dự án khu nhà ở Vạn Phúc 1” mang số 425/HĐMB/VP - HBP, bên bán là Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Vạn Phúc, do ông Phạm Văn Đường, Tổng giám đốc xác nhận bán cho ông Phạm Duy (con trai ông Đường) một lô đất nền 102 m2 với giá 6,5 triệu đồng/m2. Sau đó, lô đất này đã được ông Duy giao cho Sàn Giao dịch bất động sản Đại Phúc chuyển nhượng cho  khách hàng khác với giá 25,9 triệu đồng/m2, tức là đã tăng gần 400%!

Với thời gian 2 tháng “ôm hàng”, mức lợi nhuận này, đến ngay cả giới đầu nậu nhà đất cũng không bao giờ dám mơ đến. Đây chỉ là một trong nhiều hợp đồng được “chạy” từ ông Đường, qua “cửa” của ông Duy, trước khi tới những khách hàng khác.

Cần phải lưu ý rằng, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, các hợp đồng mua bán đất nền sẽ bị vô hiệu, nếu dự án không có xác nhận “dự án đủ điều kiện bán” của Sở Xây dựng (với dự án này là Sở Xây dựng TP.HCM).  

Với xuất phát điểm như vậy của các nền đất, những người mua lại các lô đất được chủ thứ nhất thông qua ủy quyền của Sàn giao dịch cũng hoàn toàn bị vô hiệu, do giao dịch đầu tiên đã không có giá trị pháp lý.

Luật sư Đoàn Văn Thắng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, đối với chủ đầu tư cố ý chuyển nhượng dưới giá thị trường, cơ quan thuế sẽ kiểm tra và áp lại theo giá giao dịch thực tế trên thị trường để thu hồi phần thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp chênh lệch, áp dụng việc phạt thuế từ 1 đến 3 lần số thuế phải nộp, tiền chậm nộp thuế được tính 0,03%/ngày.

“Do đó, khách hàng cần tỉnh táo khi giao dịch để không phải chịu những rủi ro từ các giao dịch không đúng pháp luật này. Đối với đơn vị tổ chức các buổi lễ (trong trường hợp này là lễ mở bán) cho chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện, hoặc không đúng nội dung thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính”, luật sư Thắng nói.

Thanh tra công tác đền bù: cần nhưng chưa đủ

Như Báo Đầu tư đã thông tin tại các số báo 56 (ra ngày 10/5), số 59 (ra ngày 17/5) nêu rõ về việc nhiều hộ dân tại dự án này không chấp nhận đền bù của chủ đầu tư, nên đã tiến hành khiếu kiện tới các cơ quan có trách nhiệm.

Trước sự việc trên, đại diện UBND TP.HCM cho biết, ngày 6/2/2017, Văn phòng UBND TP.HCM đã ban hành Văn bản số 1233/VP - NCPC, theo đó, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã chỉ đạo Thanh tra Thành phố rà soát việc đền bù giải tỏa của chủ đầu tư tại Khi đô thị Vạn Phúc Riverside, đồng thời báo cáo đề xuất thanh tra dự án này lên lãnh đạo UBND TP.HCM.

Mặc dù, việc chỉ đạo thanh tra công tác đền bù của Dự án là phản ánh đúng nguyện vọng của những người dân có quyền lợi tại khu vực này, tuy nhiên, luật sư Đoàn Văn Thắng cho rằng, việc rà soát thanh tra khâu đền bù giải tỏa là cần thiết, nhưng chưa đủ, bởi cần phải thanh tra toàn diện cả Dự án, trong đó, đặc biệt là phải xác định tính hợp pháp của tất cả các quyết định từ khi triển khai Dự án tới nay.