Khi 100 triệu đồng/m² trở thành chuyện bình thường 

Theo báo cáo Tóm lược Thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills, giá bán sơ cấp căn hộ toàn thành phố đã đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m², tăng 16% chỉ trong một quý và tăng tới 27% so với cùng kỳ năm trước. Đây không phải hiện tượng cục bộ, mà là dịch chuyển mang tính hệ thống. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mới tại Hà Nội năm 2025 đã tăng 40% so với năm trước, mức tăng mà ngay cả người lạc quan nhất trong ngành cũng phải gọi là bất thường.

Đáng nói hơn, tốc độ tăng là việc mức sàn giá toàn thị trường đã bị đẩy lên không thể đảo ngược. Savills ghi nhận trong quý II/2026, không còn dự án căn hộ mới nào chào bán dưới 70 triệu đồng/m² tại Hà Nội - cánh cửa nhà ở dưới mức giá đó, từng phổ biến chỉ vài năm trước, gần như đã đóng lại.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, gọi đây là nghịch lý đang chi phối thị trường: “Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá mặc dù nguồn cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao”.

Người Hà Nội vẫn cần nhà, chỉ là ngày càng ít người đủ khả năng mua dễ dàng như trước. Lý do nằm ở cơ cấu nguồn cung. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá các dự án mới tại Hà Nội trải dài từ khoảng 70 đến gần 300 triệu đồng/m², nhưng phần lớn nguồn cung dồn về nhóm giá cao: riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 35% lượng căn hộ mở bán mới trong quý, chủ đầu tư đang chạy theo biên lợi nhuận hơn là nhu cầu ở thực.

Cửa cho phân khúc vừa túi tiền 

Giữa cơn sóng giá đó, vẫn còn vài điểm sáng cho người mua kiên nhẫn đều nằm ở các khu vực cửa ngõ, nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng vẫn đang hoàn thiện.

Ở phía Tây, tại Hinode Royal Park (Hoài Đức), một dự án do WTO phát triển chào bán quanh 71-80 triệu đồng/m², diện tích 70-118m², sổ hồng lâu dài, dự kiến bàn giao quý I/2028, nằm mặt tiền Vành đai 3.5, cách Mỹ Đình khoảng 10 phút, đón đầu tuyến metro số 3 và số 7.

Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới, dù tốc độ tăng giá vẫn vượt xa tốc độ cải thiện thu nhập của người mua. Ảnh: Toàn cảnh công trường An Bình Homeland

Tại An Khánh, dự án Metropoli 5 định vị giá nhỉnh hơn, quanh 96 triệu đồng/m², bù lại bằng hệ sinh thái Vinhomes Smart City liền kề và tuyến metro số 5. Ở phía Nam, khu vực gần như vắng nguồn cung mới nhiều quý có dự án CT14 Mandala tại Yên Sở là ngoại lệ đáng chú ý: quy mô khoảng 190 căn, loại hình 2-3 phòng ngủ, giá 80-90 triệu đồng/m², gần khu đô thị Olympic.

Nếu ba dự án trên nằm rải rác ở các c ửa ngõ khác nhau, thì ngay giữa khu đô thị Geleximco (Lê Trọng Tấn), khu vực phía Tây đã tương đối hoàn thiện hạ tầng dân cư cũng xuất hiện cái tên như An Bình Homeland.

Điều khiến dự án đặc biệt không chỉ ở vị trí, mà ở mức giá trung bình chỉ khoảng 67-73 triệu đồng/m², thấp hơn cả ngưỡng không còn nguồn cung mới như  Savills ghi nhận ở phần lớn thị trường, cạnh tranh trực tiếp với các dự án căn hộ thông thường dù danh mục còn có cả duplex cao cấp. Đặt cạnh mức 96 triệu đồng/m² của Metropoli 5 hay 80-90 triệu đồng/m² của CT14 Mandala, đây là một trong những mức giá thấp nhất còn tồn tại ở phía Tây thành phố.

Khác với nhiều dự án vùng ven còn chờ hạ tầng hình thành, An Bình Homeland nằm giữa khu dân cư hiện hữu, hạ tầng đã đồng bộ, người mua không phải đánh cược vào tương lai chưa chắc chắn. Câu chuyện giá còn thú vị hơn ở phần sắp tới: khi tuyến Lê Quang Đạo kéo dài thông xe, khoảng cách tới Mỹ Đình được tính toán rút ngắn còn khoảng 6km thay đổi hạ tầng thường kéo theo hiệu ứng tăng giá trị bất động sản xung quanh, như từng xảy ra ở nhiều khu vực khác của Hà Nội. Mức giá 67-73 triệu đồng/m² hôm nay, vì thế, có thể chỉ là điểm khởi đầu trước khi hạ tầng khu vực hoàn chỉnh hơn.

Sức hút này phần nào thể hiện qua tốc độ hấp thụ: sau mở bán, dự án ghi nhận lượng lớn giao dịch trong thời gian ngắn, và hiện chủ đầu tư đang chuẩn bị đợt hàng cuối cùng gồm 50 căn hộ và 17 sản phẩm duplex. Khi nguồn cung dưới 80 triệu đồng/m² tại Hà Nội ngày càng hiếm theo đúng xu hướng Savills chỉ ra, quỹ căn còn lại không còn nhiều dư địa để chờ đợi.

Điều đáng lo là xu hướng thu hẹp phân khúc vừa túi tiền không phải nhất thời. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp hạng C - nhóm giá thấp nhất đã giảm bình quân 28%/năm kể từ 2022, và tương lai dự kiến chỉ còn chiếm khoảng 15%; phần còn lại tiếp tục dồn về hạng A và B, phân khúc hấp dẫn chủ đầu tư hơn nhưng ngày càng xa tầm với người mua ở thực. Với người đang tìm một căn hộ vừa sức, đó vừa là cơ hội, vừa là một dạng áp lực ngầm: cánh cửa vẫn còn mở, nhưng không ai biết nó sẽ đóng lại từ khi nào.