Chung cư mới tăng giá “phi mã”

Theo báo cáo mới nhất của BHS Group, trước những tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường, các chủ đầu tư tại Hà Nội đã bắt đầu có những động thái tăng giá sản phẩm 2 - 5%, có sản nơi tăng tới 10%. Đây là một xu hướng trái ngược với giai đoạn đầu năm 2023, thời điểm mà nhiều chủ đầu tư mạnh tay tung ra các chương trình chiết khấu, giảm giá. 

Nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư không ngừng tăng xuất phát từ việc nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, các dự án không ra hàng và cũng không có dấu hiệu giảm giá. Hiện một căn hộ mới tại Hà Nội có giá trung bình khoảng 53 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa thể so sánh với mặt bằng giá bán tại TP.HCM. Hiện giá căn hộ tại khu vực này trung bình khoảng 61 triệu đồng/m2, nơi cao nhất lên tới 500 triệu đồng/m2.

Xét về tỷ trọng phân khúc, lượng căn hộ hạng A (căn hộ có giá trên 50 điệu đồng/m2) đang dẫn đầu thị trường sơ cấp của Thủ đô, khi chiếm gần 30% nguồn cung mới trong quý IV/2023. Các sản phẩm này chủ yếu đến từ khu vực Ngoại giao đoàn và một số dự án khác nằm tại các quận trung tâm như Tây Hồ, Đống Đa, Ba Đình.

“Mặt khác, nguồn cung trung cấp (căn hộ có giá 30 - 40 triệu đồng/m2) lại nằm ở các vị trí xa trung tâm. Nguồn cung sản phẩm bình dân (căn hộ có giá 20 – 30 triệu đồng/m2) lại đang có chiều hướng dần cạn kiệt”, các chuyên gia của BHS Group chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tình trạng lệch pha cung - cầu vốn là điều đã xảy ra từ lâu trên thị trường địa ốc. Ngay cả đến thời điểm hiện tại, vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung các sản phẩm có giá bán phù hợp với khả năng tài chính của người dân luôn trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng.

Xét trên thị trường sơ cấp, quận Ba Đình đang là nơi có giá căn hộ đắt nhất Hà Nội với mức giá dao động khoảng 110 - 150 triệu đồng/m2. Tiếp đến là quận Tây Hồ, trung tâm hành chính mới của Thủ đô, giá căn hộ tại đây có thể lên tới 122 triệu đồng/m2. Sau đó là quận Thanh Xuân với mức giá xoay quanh mức 63 - 101 triệu đồng/m2.

Chỉ có hai khu vực có mức giá căn hộ nằm trong phân khúc bình dân là Đông Anh và Thanh Trì. Giá bán chung cư tại hai huyện này lần lượt rơi vào khoảng 27 - 36 triệu đồng/m2 và 26 - 37 triệu đồng/m2.

“Trong năm 2024, giá bán của phân khúc chung cư có thể sẽ tiếp tục tăng lên, trong bối cảnh nguồn cung vẫn còn hạn chế trong khi nhu cầu vẫn rất cao”, báo cáo của BHS Group cho biết.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan, việc mua chung cư đang ngày càng khó khăn đối với người dân, do tốc độ gia tăng thu nhập không thể theo kịp tốc độ tăng của giá nhà. Tình trạng các dự án mới tiếp tục nâng giá bán là điều khó tránh khỏi, bởi các chủ đầu tư cần tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh các chi phí bị đẩy lên. 

Nguồn cung mới ngày càng khan hiếm

Về nguồn cung sơ cấp, thị trường Hà Nội có thêm 4.900 căn hộ mới trong quý IV/2023. Con số trên tăng 4,1% so với quý trước nhưng vẫn chỉ bằng 58% so với cùng kỳ năm 2022. Điều đáng nói là nguồn cung mới chủ yếu đến từ lượng hàng tồn từ quý trước, còn lại là các quỹ căn mới đến từ những dự án mở bán trước đó.

Nguồn cung và lượng giao dịch theo từng quận/huyện tại Hà Nội. Ảnh: BHS Group

Trong đó, nguồn cung sơ cấp chủ yếu vẫn tập trung tại các khu vực rìa Thủ đô như quận Nam Từ Liêm, quận Long Biên và huyện Đông Anh. Cá biệt, hai quận là Hoàn Kiếm và Bắc Từ Liêm không ghi nhận thêm sản phẩm mới trong quý cuối của năm 2023.

Xét về nguồn cung tương lai, các chuyên gia của BHS Group cho rằng trong giai đoạn chờ các luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực, các dự án mới khó lòng được phê duyệt để ra hàng. Vì vậy, nguồn cung mới trong năm nay vẫn phần lớn đến từ các đợt mở bán tiếp theo của những dự án cũ. Theo đó, các sản phẩm mới sẽ tập trung nhiều nhất ở các quận như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Long Biên.

“Số lượng các dự án bất động sản trong năm 2023 được tháo gỡ chưa nhiều. Điều này khiến nguồn cung trở nên hạn chế và làm nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn. Việc các văn bản dưới luật vẫn chưa bao phủ lên được bộ luật khiến những vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết triệt để”, ông Nguyễn Văn Đính bình luận.

Tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng ở Hà Nội cũng chỉ dừng ở mức 39%, giảm 23,5% so với quý III/2023 và tương đương 70% so với cùng kỳ năm trước. Hiện các dự án có tỷ lệ hấp thụ cao đang tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, quận Long Biên, huyện Hoài Đức. 

Trong đó, sản phẩm hạng A và hạng B tiếp tục “thống lĩnh” thị trường, khi chiếm hơn 70% tổng doanh số bán hàng trong quý IV/2023. Lượng sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang (căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m2) và hạng C chỉ chiếm khoảng 27% tổng doanh số.

“Nếu tính cả năm, Hà Nội đang chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10.000 căn, trong khi TP. HCM chỉ ghi nhận 6.000 giao dịch. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này cũng một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý - điều khiến TP.HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng thấp hơn 30 - 50% so với TP.HCM nên dễ tiếp cận nhiều khách hàng hơn”, báo cáo của BHS Group nêu rõ.