Dù ngành du lịch đã phục hồi, nhưng thị trường condotel vẫn rất đìu hiu. Ảnh: Lê Toàn

Thanh khoản kém

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, trong khi các loại hình khác gia tăng về lượng hàng mới, thì nguồn cung sơ cấp bất động sản du lịch vẫn èo uột. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước rất ít. Quý I chỉ có 1 dự án tại tỉnh Cao Bằng.

“Chưa bao giờ, số dự án condotel mới lại èo uột như hiện nay. So với sự phát triển của các loại hình khác thì rõ ràng, bất động sản nghỉ dưỡng đang là mảng có gam màu ảm đạm nhất”, lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản nói.

Không chỉ èo uột về nguồn cung, thanh khoản của condotel thời gian qua cũng sụt giảm nghiêm trọng. Thống kê của trang Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua. Đây là tỷ lệ giảm khá mạnh. Tuy sức mua yếu dần, nhưng 6 tháng đầu năm 2022, mặt bằng giá chào bán condotel ghi nhận tăng 9 - 15% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam lý giải, hiện tượng condotel tăng giá là do nguồn cung thị trường đang nhắm đến phân khúc căn hộ biển chất lượng cao, đồng thời các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu cũng được tính vào giá thành sản phẩm.

Theo ông Thắng, mặc dù nhu cầu sở hữu second-home (ngôi nhà thứ hai) vẫn có xu hướng tăng, nhưng trong ngắn hạn, thanh khoản của condotel vẫn chưa thể cải thiện vì tồn tại nhiều vướng mắc pháp lý chưa được xử lý dứt điểm. Ngoài ra, tình hình lạm phát, ngân hàng siết tín dụng, lãi suất có xu hướng tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Các nhà đầu tư đang thận trọng hơn khi ra quyết định.

Pháp lý vẫn là rào cản lớn

Rõ ràng, sự hồi phục của ngành du lịch vẫn chưa đem đến nhiều giá trị tích cực cho phân khúc condotel sau kỳ “ngủ đông” dài. Trong khi cả thị trường đang dồn sự chú ý và chờ đợi Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung về tính pháp lý của condotel, thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, không đưa quy định về condotel vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này khiến không ít thành viên trên thị trường hụt hẫng.

Condotel là nhu cầu có thực, nhưng cơ quan quản lý nhà nước chưa giải quyết thấu đáo. Nếu sửa Luật Đất đai lần này không giải quyết được, thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị “cùm chân” như thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, pháp lý rõ ràng là vấn đề mang tính then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Việc bất động sản nghỉ dưỡng không được quy định trong luật sẽ kéo lùi sự phát triển của hạ tầng ngành du lịch. Điều này đi ngược với chủ trương phát triển kinh tế xanh ở nước ta, lãng phí tiềm năng dồi dào của du lịch. Cơ sở lưu trú thiếu thốn, yếu kém, thì tiềm năng du lịch tốt mấy cũng khó phát triển.

“Quan điểm của tôi là cần hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản mới trên thị trường như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… Phải đáp ứng đầy đủ được nhu cầu về pháp lý cho loại hình bất động sản mới này là điều kiện tiên quyết thúc đẩy phát triển tốt thị trường du lịch trong nước”, ông Đính nói, đồng thời bày tỏ sự khó hiểu khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không đưa nội dung pháp lý các loại hình bất động sản kể trên ra bàn bạc, lấy ý kiến.

“Rõ ràng, đây là nhu cầu có thực của thị trường, nhưng cơ quan quản lý nhà nước chưa giải quyết thấu đáo. Nếu sửa Luật Đất đai lần này không giải quyết được, thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị ‘cùm chân’ như thời gian qua”, ông Đính nhấn mạnh.

Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy, trong 8 năm trở lại đây, ngoài một số ít địa phương tùy tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel đã bị cơ quan chức năng kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai, thì hầu hết các chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, có khoảng 100.000 căn condotel chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, “sổ hồng” cho condotel thôi chưa đủ, các chuyên gia cho rằng, cần có những quy định đầy đủ về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu như làm rõ các cơ chế về cấp sổ, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất… Những quy định này cần cụ thể và thống nhất giữa các luật điều chỉnh có liên quan để hạn chế chồng chéo, gây khó khăn cho bất động sản thương mại.

HoREA cho rằng, việc chậm cấp “sổ hồng” cho condotel hoàn toàn không chỉ do quy định của Luật Đất đai gây ra, mà nguyên nhân chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể. Do đó, khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017, thì cần xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình “công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch” để có sự đồng bộ.