Chật vật tìm khách

Khu dân cư An Huy Mỹ Việt, quy mô 60 ha, là dự án đất nền thuộc diện hiếm hoi được cấp phép tại huyện Đức Hòa (Long An). Ngày 25/5 vừa qua, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần An Huy tổ chức bán hàng theo kế hoạch. Thế nhưng, dù có gần 10 sàn môi giới bất động sản tại TP.HCM tham gia bán hàng, thì lượng khách hàng tới tham dự cũng chỉ hơn 10 người.

Trong vai khách hàng, có mặt tại lễ mở bán, tôi được nhân viên môi giới tên là Thảo đưa đi tham quan dự án. Theo ghi nhận thực tế, dự án đang xây dựng hạ tầng giao thông nội khu. Thảo giới thiệu, Dự án có 2.500 sản phẩm đất nền, giá bán từ 23 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT.

Ông T.H.A, giám đốc một sàn môi giới tham gia bán hàng Dự án Khu dân cư An Huy Mỹ Việt cho biết, sàn của ông có 30 nhân viên, nhưng 2 tuần tham gia bán hàng dự án này, mới chỉ có vỏn vẹn 12 khách đồng ý tham quan và chưa chốt được giao dịch nào. Cũng theo ông T.H.A, hai tuần qua, toàn bộ gần 10 sàn tham gia bán hàng dự án này mới bán được chưa tới 10 sản phẩm.

Tại Bình Dương, một dự án cũng thuộc dạng hiếm hoi đang bán đất nền là Dự án Alana City (huyện Phú Giáo). Được biết, Dự án phát triển trên diện tích 41,9 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền, được bán từ năm 2022 tới nay. Song, theo lãnh đạo sàn môi giới Max Real - đơn vị tham gia bán độc quyền dự án từ cuối năm 2024, lượng khách hàng quan tâm cũng như mua đất nền tại dự án này rất thấp. Có những tuần mở bán, nhưng không có giao dịch nào thành công, thậm chí có những tuần mở bán chỉ có 2 khách hàng tới tham quan dự án.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản NamLand chia sẻ, hiện doanh nghiệp có một dự án đất nền phân lô tại huyện Đức Hòa (Long An), dù đã đầy đủ pháp lý, nhưng năm 2024, khi mở bán giai đoạn đầu, sau 3 tháng bán hàng chỉ giao dịch được 4 nền, bởi thế NamLand đã phải đóng dự án. Hiện ông Tuấn đang quan sát thị trường để quyết định có tiếp tục mở bán dự án vào tháng 6 tới hay không.

“Thị trường đất nền đang rơi vào tình trạng khó khăn, khách hàng không có, dù dự án rất hiếm. Để tổ chức bán hàng, doanh nghiệp phải bỏ chi phí marketing để tìm kiếm khách, rồi chi phí tổ chức mỗi buổi mở bán… nhưng với thị trường như hiện nay, doanh nghiệp không dám mở bán dự án trở lại”, ông Tuấn nói.

Theo khảo sát của phóng viên, hiện có khá nhiều chủ đầu tư dự án đất nền đã phải lùi lịch mở bán vì phân khúc này vẫn chưa phục hồi.

Đất nền không còn là miếng “pho mát” ngon

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản nhận xét, hiện nay, đất nền không còn là miếng “pho mát” ngon như giai đoạn 2015 - 2020.

Cụ thể, ông Hoàng cho biết, trong giai đoạn 2015 - 2020, khi thị trường bùng nổ, các sản phẩm đất nền được lựa chọn nhiều để đầu tư theo hình thức mua đi - bán lại, biên độ lợi nhuận đạt từ 50% tới 100% chỉ trong vài tháng. Nhưng từ năm 2020 tới nay, thị trường này giảm sức hút bởi không có giao dịch, nhiều nhà đầu tư mua tại thời điểm từ năm 2019 tới năm 2022 chưa thể bán được hàng.

“Một điểm nữa, đó là hiện nay giá đất nền đã được đẩy lên khá cao. Nếu từ năm 2020 đổ về trước chỉ khoảng 8 - 15 triệu đồng/m2, thì giờ đây giá thấp nhất cũng đã là 18 triệu đồng/m2, giá trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2. Với mức giá này, khách hàng khó “xuống tiền” vì giao dịch ở phân khúc này đa phần là dân đầu cơ, khi giá cao, giao dịch chậm như hiện nay sẽ không có lời, thậm chí là nguy cơ phải cắt lỗ để thu hồi vốn”, ông Hoàng nói.

Các chủ đầu tư cũng “ngán” phân khúc đất nền vì vốn đầu tư cao, tiền sử dụng đất, tiền chi phí hạ tầng đều tăng, nhưng sản phẩm ít, không hiệu quả trong kinh doanh.

Từng là doanh nghiệp chuyên phân phối, phát triển các dự án đất nền phân lô tại Long An, ông Trần Quân, Tổng giám đốc Công ty Phúc Land cho biết, doanh nghiệp đang chuyển qua phát triển các dự án nhà phố, biệt thự để bán. “Hiện phân khúc đất nền rất khó phát triển, cũng như thiếu khách hàng quan tâm đầu tư”, ông Quân nêu thực tế.

Tương tự, ông Trần Thanh Sơn, Giám đốc sàn môi giới bất động sản TBS Land cho hay, trước đây, doanh nghiệp ông chỉ phân phối sản phẩm đất nền, nhưng hiện nay không phân phối đất nền nữa, dù phí hoa hồng các chủ đầu tư đưa ra cao hơn các sản phẩm như chung cư, nhà phố.

“Năm 2023, khi tham gia bán dự án đất nền tại Long An, cả năm, doanh thu của chúng tôi chỉ đạt hơn 500 triệu đồng, trong khi chi phí bỏ ra hơn 1 tỷ đồng. Chưa kể, hiện nay xu hướng đầu tư của người dân đã thay đổi, chính vì vậy, chúng tôi bỏ phân phối đất nền, mà chuyển qua phân phối các dự án chung cư, nhà phố”, ông Sơn nói.