Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng vẫn đang chờ tháo gỡ vướng mắc để tái khởi động đầu tư

Một “Hòn Ngọc” hoang phế!

Thanh tra TP. Đà Nẵng mới đây kiến nghị Chủ tịch UBND thành phố kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân liên quan đến Dự án Khu du lịch biển Hoa Trung. Còn được biết đến với tên gọi Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu, dự án này là một trong hàng loạt dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng rơi vào cảnh chậm tiến độ kéo dài hàng chục năm.

Trên bản quy hoạch, Khu du lịch biển Hoa Trung từng được kỳ vọng trở thành một khu nghỉ dưỡng ven biển đạt chuẩn quốc tế trên diện tích khoảng 170.000 m². Dự án dự kiến có khách sạn khoảng 200 phòng, khoảng 95 căn biệt thự để bán và cho thuê, 150 căn hộ cao cấp cùng hệ thống dịch vụ, tiện ích đi kèm.

TP. Đà Nẵng không chỉ muốn đưa những Dự án “đắp chiếu” trở lại hoạt động, mà quan trọng hơn là tạo ra một thế hệ Dự án nghỉ dưỡng mới, đủ sức biến lợi thế về biển, cảnh quan, văn hóa và hạ tầng thành giá trị kinh tế thực chất.

Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án là 1.376 tỷ đồng, sau đó được điều chỉnh lên 1.551 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án phải hoàn thành và đưa vào sử dụng từ tháng 12/2018.

Thế nhưng, sau gần 20 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư, “Hòn Ngọc” vẫn chưa thể thành hình. Thay cho một khu nghỉ dưỡng ven biển là những khối bê tông dang dở, đất trống và cỏ dại.

Theo kết luận thanh tra, dự án chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân, trong đó có những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính.

Doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2007. Sau đó, một phần diện tích đất dự án được Nhà nước thu hồi để thực hiện công trình công cộng, kéo theo yêu cầu điều chỉnh hàng loạt hồ sơ liên quan đến đầu tư, quy hoạch xây dựng, đất đai, môi trường và nghĩa vụ tài chính.

Đến tháng 2/2026, Công ty cổ phần Hòn Ngọc Á Châu đã nộp lại hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư sau khi có ý kiến của các sở, ngành. Tuy nhiên, việc điều chỉnh chủ trương đầu tư đến nay vẫn chưa được phê duyệt, khiến dự án chưa có cơ sở để hoàn thiện các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Cùng với đó, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 còn gặp vướng mắc liên quan đến phân bổ dân số thường trú theo quy hoạch phân khu Ven sông Hàn và bờ Đông. Nghĩa vụ tài chính của dự án cũng chưa được xác định đầy đủ, khiến chủ đầu tư chưa có cơ sở thực hiện việc nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Một điểm nghẽn khác nằm ở phần đất đã bị thu hồi. Từ tháng 6/2021, dự án đã bị thu hồi một phần diện tích nhưng công tác bồi thường, hỗ trợ vẫn chưa hoàn tất.

Theo Thanh tra TP. Đà Nẵng, việc Nhà nước đã thu hồi đất nhưng chưa điều chỉnh hợp đồng thuê đất để xác định lại nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất hằng năm từ năm 2021 đến hết năm 2025 dẫn đến tình trạng chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền thuê đất đối với phần
diện tích hơn 5 ha đã bị thu hồi.

Thanh tra thành phố kiến nghị xem xét điều chỉnh giảm tiền thuê đất tương ứng với phần diện tích đã bị thu hồi; đồng thời xác định cụ thể thời điểm doanh nghiệp không còn sử dụng phần đất này để làm cơ sở cho cơ quan thuế xác định lại nghĩa vụ tiền thuê đất theo quy định.

Câu chuyện Hòn Ngọc Á Châu cho thấy một nghịch lý của bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, khi nhiều dự án tiếp tục “đóng băng” trong khi du lịch tăng trưởng mạnh.

Cơ hội khơi thông nguồn lực

Hòn Ngọc Á Châu không phải trường hợp cá biệt. Sau giai đoạn phát triển nóng, hàng loạt dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng rơi vào trạng thái đình trệ, khiến nguồn lực đất đai chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng của thành phố.

Từng có thời điểm, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là “mảnh đất màu mỡ” đối với các nhà đầu tư khi dòng tiền liên tục đổ vào thị trường miền Trung. Hàng loạt tập đoàn lớn trong nước và quốc tế đã rót hàng trăm nghìn tỷ đồng phát triển khách sạn, resort, khu vui chơi giải trí, sân golf..., góp phần hình thành hệ sinh thái du lịch quy mô lớn và nâng tầm thương hiệu điểm đến Đà Nẵng cũng như nhiều địa phương trong khu vực.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dần rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Nhiều dự án chậm tiến độ, đình trệ hoặc bỏ hoang, trong khi doanh nghiệp phải đối mặt với những điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn và khả năng khai thác.

Điều đáng chú ý là sự phục hồi của du lịch chưa song hành với sự phục hồi tương ứng của bất động sản nghỉ dưỡng. Lượng khách tăng tạo ra nhu cầu lưu trú và dịch vụ, nhưng để dòng khách chuyển hóa thành dòng tiền cho các dự án bất động sản, thị trường vẫn cần một nền tảng pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp và năng lực vận hành đủ sức cạnh tranh.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù sở hữu tiềm năng lớn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Hệ thống pháp luật chưa thực sự đồng bộ, trong khi một số loại hình mới như condotel, resort villa, shophouse du lịch... chưa được quy định đầy đủ và thống nhất.

Những khoảng trống này khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý địa phương gặp không ít lúng túng trong quá trình triển khai dự án. Bên cạnh đó, công tác quy hoạch tại một số nơi còn bất cập, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn hạn chế khi nhiều doanh nghiệp du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chịu áp lực lớn về dòng tiền.

Theo ông Khôi, củng cố niềm tin cũng là yếu tố quan trọng để thị trường phục hồi. Bởi nhà đầu tư luôn đặt sự ổn định của chính sách, tính minh bạch về pháp lý và khả năng dự báo của môi trường đầu tư lên hàng đầu. Những thay đổi về cơ chế, thủ tục hành chính hoặc quy hoạch có thể làm gia tăng chi phí, rủi ro và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Dù vậy, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đứng trước dư địa phát triển lớn khi Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới, hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao.

Tại Đà Nẵng, những điều kiện cho sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng đang dần được cải thiện. Du lịch thành phố duy trì đà tăng trưởng tích cực, lượng khách và doanh thu dịch vụ liên tục gia tăng, tạo nền tảng cho nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và các dịch vụ đi kèm.

Quan trọng hơn, thành phố đang đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chậm triển khai thông qua những cơ chế đặc thù được Trung ương ban hành. Đây là điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khi nhiều dự án dù có vị trí và tiềm năng nhưng bị mắc kẹt trong những thủ tục kéo dài.

Việc tháo gỡ không chỉ nhằm đưa từng dự án trở lại hoạt động, mà còn có ý nghĩa khơi thông nguồn lực đất đai, tạo thêm nguồn cung và hoàn thiện hệ sinh thái du lịch của thành phố. Trong không gian phát triển mới, Đà Nẵng cũng có thêm điều kiện để kết nối biển, núi, sông, đô thị, văn hóa và di sản, qua đó mở rộng dư địa hình thành những sản phẩm du lịch đa dạng và có sức cạnh tranh cao.

Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Lê Quang Nam cho rằng thành phố xác định phát triển du lịch không chỉ là gia tăng số lượng du khách, mà quan trọng hơn là nâng cao giá trị từ mỗi lượt khách và chất lượng điểm đến.

Theo ông, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phải được nhìn nhận như một cấu phần của hệ sinh thái du lịch - dịch vụ, góp phần tạo ra sản phẩm mới, nâng cao chất lượng điểm đến, tạo việc làm và mang lại giá trị thiết thực cho cộng đồng.

Trong giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần tập trung vào những yêu cầu cốt lõi, trước hết là bảo đảm cơ sở pháp lý rõ ràng, công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và củng cố niềm tin thị trường.

Cùng với đó, dự án phải được phát triển đồng bộ với quy hoạch, hạ tầng và năng lực đáp ứng của đô thị. Cạnh tranh không thể chỉ dựa vào vị trí hay quy mô, mà phải được quyết định bởi chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành và bản sắc điểm đến.

“Thành phố mong muốn các nhà đầu tư phát triển những dự án có mô hình kinh doanh khả thi, được vận hành chuyên nghiệp, đồng thời tạo sự kết nối giữa nghỉ dưỡng với văn hóa, thể thao, chăm sóc sức khỏe, sự kiện, vui chơi giải trí và kinh tế ban đêm.
Một dự án tốt không chỉ tạo doanh thu cho doanh nghiệp, mà còn phải đóng góp vào chất lượng đô thị, nâng tầm du lịch và mang lại lợi ích cho người dân”, ông Lê Quang Nam nhấn mạnh.