Kênh đầu tư “ngách” của thị trường bất động sản

Phân khúc bất động sản dành cho “người cõi âm” đã phát triển mạnh trong 10 năm trở lại đây. Nhiều doanh nghiệp đã xây dựng các dự án công viên nghĩa trang với quy mô lớn, có hệ thống đại lý phân phối và triển khai đủ các phân khúc, từ bình dân cho đến cao cấp.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, công viên nghĩa trang tại tỉnh Phú Thọ (trước là tỉnh Hoà Bình) đang có giá khuôn viên tại khu T6 lên tới 29 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cách đây 5 năm, mức giá chỉ rơi vào khoảng 15 triệu đồng/m2. Tương tự, vào năm 2020, các suất khuôn viên tại khu T3 chỉ khoảng 10,5 triệu đồng/m2. Còn hiện tại, giá bán đã tăng gấp 3 lần, chạm mức 30 triệu đồng/m2.

“Tại công viên nghĩa trang tại tỉnh Tuyên Quang, một phần mộ đơn cách đây 10 tháng có giá 55 triệu đồng, nay đã nhảy vọt lên 75 triệu đồng, tăng tới 36%. Đây là mức tăng tương đối hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư”, một môi giới viên cho biết.

Nhiều nhà đầu tư đang để mắt tới phân khúc "siêu ngách" - đất nghĩa trang.

Giống như bất động sản “dương gian”, giá đất tại công viên nghĩa trang kể trên cũng sẽ thay đổi dựa trên yếu tố vị trí. Với các lô góc, phong thuỷ đẹp, mức giá sẽ cao hơn mặt bằng chung, có thể lên tới 17 triệu đồng/m2. Ngược lại, những lô có hướng tây sẽ có giá thấp hơn, chỉ khoảng hơn 12 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, “công thức” phân lô, bán nền cũng được các nhà đầu tư áp dụng với phân khúc “ngách” này. Tại một công viên nghĩa trang thuộc huyện Ba Vì cũ, một số cá nhân đang rao bán các khuôn viên lên tới 100 - 126 m2 với giá dao động từ 19 - 23 triệu đồng/m2.

Từ các lô đất trên, nhà đầu tư có thể tách nhỏ thành 40 - 50 ngôi mộ và bán lại cho người có nhu cầu. Tuy nhiên, tại một số dự án nghĩa trang mới đây, việc chia nhỏ khuôn viên đã không còn được chủ đầu tư cho phép để bảo đảm tính đồng bộ trong cảnh quan.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Mạnh Tùng, Giám đốc chi nhánh CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu  - Lạc Hồng Viên cho biết, người Việt Nam từ xưa đến nay thường quan ngại về việc đầu tư hay chi tiêu tài chính trong tháng Ngâu. Đây vốn được coi là tháng không may mắn để thực hiện những việc lớn. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ nghĩa trang hay bất động sản tâm linh, tình hình đang diễn ra theo chiều hướng khác.

“Tháng 7 âm lịch còn gắn liền với lễ Vu Lan báo hiếu, đây là dịp để tri ân ông bà tổ tiên, cha mẹ. Nhiều người đã tìm mua những khuôn viên nghĩa trang đẹp với tâm niệm như một món quà báo hiếu”, ông Nguyễn Mạnh Tùng cho hay.

Điều này đã được thể hiện rõ qua doanh thu của Lạc Hồng Viên. Trong năm, đơn vị này có hai thời điểm doanh thu tăng vọt là quý III (dịp tháng 7 âm lịch) và quý II (tháng 3 âm lịch - Tiết Thanh minh).

“Hiện nay, nhiều người còn tìm đến đất nghĩa trang như một kênh đầu tư sinh lời. Không ít người đã chia sẻ với tôi rằng, họ đã đạt lợi nhuận từ 18 – 20%/năm từ phân khúc này. Đây là một con số khá hấp dẫn và không thua kém các loại hình bất động sản khác”, ông  Nguyễn Mạnh Tùng bình luận.

Những vấn đề cần lưu tâm

Trao đổi với phóng viên, ông Trịnh Văn Bình, luật sư tại Công ty TNHH Luật Bình Mỹ và Cộng Sự cho biết, với những dự án công viên nghĩa trang thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Trong khi đó, đối với người mua các phần đất trong nghĩa trang, pháp luật hiện hành chưa có quy định về việc cấp sổ đỏ riêng cho từng mộ phần. Tuy vậy, nếu dự án đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư vẫn có quyền chuyển nhượng hoặc tặng lại các lô đất cho cá nhân khác.

Khi giao dịch mua bán, việc chuyển giao quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mộ phần sẽ được thể hiện thông qua hợp đồng ký kết với chủ đầu tư và tuân thủ theo quy chế quản lý nghĩa trang đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ông Bình khuyến nghị, khi ký hợp đồng, người mua cần đọc kỹ các điều khoản, yêu cầu chỉnh sửa nếu có điểm bất lợi để hạn chế rủi ro pháp lý. Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý của dự án như quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết…

Đặc biệt, vị luật sư nhấn mạnh rằng, người mua cần xem xét các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư đã thực hiện với Nhà nước, bởi đây là yếu tố then chốt quyết định dự án có được cấp sổ đỏ hay không.

Còn theo Giám đốc của Lạc Hồng Viên, khách hàng trước khi xuống tiền đầu tư hoặc mua đất nghĩa trang cần lưu ý 3 điểm sau.

Thứ nhất, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về các thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan, bao gồm chứng nhận đầu tư và quy hoạch đã được địa phương phê duyệt.

Thứ hai, khi lựa chọn phần đất, khách hàng nên trực tiếp đến khảo sát thực tế để kiểm tra vị trí, môi trường xung quanh. Điều này giúp tránh rủi ro từ những dự án có thiết kế hoặc quy hoạch chưa rõ ràng, có thể dẫn đến những rủi ro sau này.

“Ngoài ra, việc thực địa còn giúp đảm bảo hệ thống hạ tầng cơ sở được hoàn thiện đúng như cam kết, tránh trường hợp sản phẩm thực tế không giống quảng cáo ban đầu”, ông Nguyễn Mạnh Tùng cho biết.

Cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất là chất lượng dịch vụ mà nghĩa trang cung cấp. Một dịch vụ chu đáo, chuyên nghiệp sẽ đảm bảo quyền lợi của khách hàng, cũng như giá trị đầu tư lâu dài.