Đầu tư bất động sản nên tìm hiểu thật kỹ thị trường cũng như dự án trước khi xuống tiền

Thị trường nhiều biến động

Năm 2020, sau khi dịch Covid-19 bùng phát kéo dài tới năm 2023, thị trường bất động sản đã chịu tác động rất lớn. Cụ thể, những năm 2017 tới năm 2020 khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, các dự án liên tục được nhiều chủ đầu tư lớn mở bán, với cam kết như hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, cam kết chi trả lợi nhuận đầu tư cho thuê…

Đến năm 2023, thị trường rơi vào cảnh “đóng băng”, hàng loạt dự án lớn phải dừng triển khai xây dựng vì chủ đầu tư cạn vốn. Các cam kết lợi nhuận cũng như trả lãi vay mua nhà cho khách hàng với ngân hàng cũng không thể thực hiện được. Tới nay, đa phần khách hàng đầu tư vào phân khúc này đang bị ảnh hưởng lớn từ việc nhảy nợ nhóm, không nhận được nhà, sản phẩm đầu tư không thể ra hàng thu hồi vốn…

Với phân khúc đất nền cũng đang rơi vào cảnh tương tự, dù trước đây phân khúc này thu hút lượng lớn nhà đầu tư và dễ sinh lời, chi phí đầu tư thấp. Năm 2020 tới nay, phân khúc này bỗng rơi vào đáy thị trường. Hàng loạt dự án được mở bán, nhưng không có nhà đầu tư mua, bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đã mua đất nền trước đây không thể thoát hàng, thậm chí cắt lỗ cũng không thể ra được hàng dẫn tới tiền “chôn chân” vào phân khúc này khá lớn.

Tại phân khúc nhà phố, biệt thự shophous cũng vậy, khảo sát thực tế của phóng viên, hiện nay, các đô thị lớn từng kỳ vọng sẽ sôi động với các shophous buôn bán sầm uất, thì khi dự án được bàn giao lại không có khách thuê. Nhà phố, biệt thự dù nằm trung tâm TP.HCM hay các khu vực được đánh giá đầy tiềm năng tăng giá hoặc cho thuê, nhưng sau thời gian dài được chủ đầu tư bàn giao lại vắng người ở, dẫn tới việc ra hàng và sinh lời không đạt như kỳ vọng.

Duy nhất chỉ có phân khúc chung cư, vẫn được đánh giá sinh lời và dễ thoát hàng với nhà đầu tư. Tuy nhiên, điểm yếu của thị trường này đó là, tại các dự án lớn, có lượng sản phẩm nhiều rất khó thoát hàng, mức độ sinh lời không cao như những năm trước đây.

Câu hỏi đầu tư bất động sản thế nào để sinh lời tiếp tục được đặt ra.

Tính toán thế nào trong thời điểm hiện nay

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, thực tế, nhà đầu tư nên hình dung đầu tư bất động sản giống như hình thức, phương thức kinh doanh buôn bán, trao đổi hàng hóa thông thường. Nhà đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của mình hoặc huy động từ những nguồn hợp pháp khác nhau để mua, bán hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản. Từ đó, nhà đầu tư sẽ thu lại một khoản lợi nhuận trong thời gian nhất định.

Điều này có nghĩa, nhà đầu tư có thể sử dụng tiền của mình để mua sản phẩm với giá thấp, rồi bán lại với mức giá cao hơn hoặc thuê sản phẩm giá thấp sau đó cho thuê lại với giá cao. Khoản tiền chênh lệch là mức lợi nhuận mà bạn nhận được.

“Có rất nhiều hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản để nhanh sinh lời, trong đó, mỗi hình thức đều có những ưu, nhược điểm nhất định. Chính vì vậy, bất cứ ai khi muốn tham gia vào thị trường này cũng cần phải tìm hiểu kỹ, xây dựng chiến lược về cách đầu tư bất động sản hiệu quả”, ông Hoàng nói.

Tiếp đó là câu chuyện vốn, đầu tư vào bất động sản thường sẽ dựa vào vốn vay ngân hàng, tuy nhiên, đòn bẩy này sẽ đi kèm rủi ro tăng lãi suất. Vì vậy, điều quan trọng phải cân nhắc các biện pháp cần thực hiện để bảo vệ các khoản đầu tư. Nghiên cứu kỹ những lựa chọn vay vốn phù hợp nhất với nhu cầu của bạn, chẳng hạn khoản vay có lãi suất cố định hoặc giới hạn lãi suất.

Đồng thời, để tăng tính an toàn cho các khoản đầu tư, đảm bảo bạn có khoản tiền dự trữ dồi dào, khi theo đuổi một thương vụ bất động sản. Điều này có thể giúp giảm thiểu tác động từ biến động thị trường và kinh tế vĩ mô. “Đặc biệt, không được dùng quá nhiều vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản vì lãi suất phải trả sẽ khá cao; nếu thời gian vay quá lâu sẽ bị thâm vào lợi nhuận đầu tư của khách hàng”, ông Hoàng chia sẻ.

Lựa chọn dòng sản phẩm sao để đầu tư an toàn nhất?

Ông Võ Thành Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần bất động sản Westland cho biết, thị trường bất động sản hiện có 4 phân khúc chính gồm chung cư, đất nền, nhà phố - biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư có thể lựa chọn các phân khúc phù hợp để đầu tư.

Trong phân khúc chung cư, nhà đầu tư có thể lựa chọn các phương thức đầu tư lướt sóng, đầu tư cho thuê. Đối với đầu tư lướt sóng, nghĩa là nhà đầu tư mua và đợi thời điểm giá bán tăng vài chục phần trăm sẽ bán ra, cần lựa chọn dự án có pháp lý đầy đủ để đảm bảo tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, nên ưu tiên các dự án có số lượng sản phẩm không nhiều, tốt nhất là dưới 1.000 căn, bởi sản phẩm càng ít thì độ cạnh tranh càng thấp, dễ ra hàng, biên độ sinh lời càng tăng. Mức giá và vị trí cũng là điểm cần lưu ý khi chọn mua căn hộ chung cư để đầu tư. Dự án có vị trí trung tâm, gần trường học, siêu thị, nhiều tiện ích, sẽ làm biên độ tăng giá càng lớn. Đặc biệt, với khách hàng dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng, cần lựa chọn ân hạn gốc, lãi trong vòng 24 tháng, vì đây là thời điểm mà chủ đầu tư xây dựng dự án, khi đó sẽ không phải chịu gánh nặng trả lãi, gốc mỗi tháng và sẽ thâm vào lợi nhuận đầu tư khi ra hàng.

Đối với người đầu tư chung cư để cho thuê, cũng nên chọn dự án có nhiều tiện ích sống, sản phẩm căn hộ có thiết kế từ 1 tới 2 phòng ngủ, vì vốn đầu tư bước đầu thấp, khách hàng có nhu cầu thuê cao. Đồng thời, nên chọn các dự án bàn giao nội thất gói cơ bản để khi cho thuê không phải đầu tư thêm nhiều, đây chính là yếu tố quyết định mức giá cho thuê cao.

Với phân khúc đất nền, đây là dòng sản phẩm những năm trước luôn được ưa chuộng, nhưng từ năm 2022 tới nay ít được nhà đầu tư lựa chọn. Lý do được ông Đạt đưa ra là tính thanh khoản thấp, mức vốn đầu tư cao, rủi ro cũng nhiều.

Để đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần có nguồn vốn lớn và dày dạn kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực. Đây là phân khúc đòi hỏi tính nhạy bén, đặc biệt là nhà đầu tư phải biết cách kiểm tra thông tin quy hoạch, nắm rõ các thủ tục hành chính về đất đai.

Khách hàng nên hạn chế vay vốn ngân hàng, bởi phân khúc đất nền khó thoát hàng; nếu dựa nhiều vào vốn vay sẽ bị gánh nặng trong thanh toán lãi hàng tháng. Biên độ tăng giá ở phân khúc này cũng không bền vững, có thể giá cao khi có nóng sốt, nhưng sau đó sẽ đóng băng và khó thoát hàng.

Phân khúc nhà phố - biệt thự nhiều năm qua, được nhà đầu tư săn đón với ưu điểm là mang lại giá trị sử dụng cao, vừa là chỗ ở, vừa là địa điểm kinh doanh, hoặc có thể cho thuê với mặt bằng giá cao. Các dự án này thường nằm ở vị trí thuận lợi, trên những trục đường chính tại các khu vực trung tâm, là nguồn sinh lợi ổn định cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, phân khúc này có vốn đầu tư khá lớn, từ vài tỷ tới hàng chục tỷ đồng. Dòng sản phẩm này, khách hàng mua chủ yếu để cho thuê hoặc lướt sóng. Nhà đầu tư cho thuê nên chọn những dự án có diện tích lớn, những căn nằm mặt đường chính, gần trung tâm để dễ cho thuê và giá cho thuê cao.

Còn nhà đầu tư lướt sóng nên chọn những sản phẩm có diện tích nhỏ, giá thấp, vừa có thể ở và cho thuê kinh doanh để dễ ra hàng. Ngoài ra, nên hạn chế vay vốn ngân hàng; nếu vay thì nên chọn gói vay có thời gian dài từ 15 tới 20 năm để mức lãi mỗi tháng thấp, tiền cho thuê có thể vừa đủ trả ngân hàng. Bên cạnh đó, nên chọn các dự án xây dựng xong mới bán, tránh mua các dự án chưa xây dựng để không tốn chi phí xây dựng cũng như hạn chế rủi ro về pháp lý.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đây là dòng sản phẩm đầu tư dài hạn. Thông thường, các chủ đầu tư khi bán dòng sản phẩm này sẽ cam kết thuê lại sản phẩm mà khách hàng đầu tư để khai thác. Tuy nhiên, từ năm 2020 tới nay, đa phần khách mua bị mắc kẹt khi các chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thanh toán tiền thuê lại sản phẩm. Bên cạnh đó, các dự án đều chậm tiến độ xây dựng, tê liệt trong giao dịch.

Tuy nhiên, ông Đạt cho rằng, nếu biết cách đầu tư, thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư. Cụ thể, khách hàng nên đầu tư mua các sản phẩm như nhà phố villa, biệt thự tại các dự án lớn có nhiều tiện ích, có sẵn sản phẩm. Sau khi mua, nhà đầu tư bỏ thêm một khoản chi phí để làm nội thất, rồi bắt tay cùng các đơn vị vận hành cho thuê bất động sản theo ngày để khai thác.