Ngày 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”.

Trong 10 năm qua, diện tích đất  thương mại dịch vụn đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha vào năm 2015 lên hơn 50.000 ha trên toàn quốc. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến loại đất này trong quá trình thực hiện.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đất thương mại, dịch vụ có vai trò quan trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập. Trong các nền kinh tế phát triển, đất thương mại, dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế…đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

"Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như: Shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, nhưng thực tế vẫn chưa tương xứng và phát huy hiệu quả so với với tiềm năng", ông Khôi nhận xét.

Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội cho rằng, đất  thương mại dịch vụ hiện nay đang có những vướng mắc nhất định. Đầu tiên là ở tâm lý muốn giao đất sử dụng lâu dài hoặc giao dài hạn trả tiền thuê đất một lần. Hiện đang có hai hình thức là thuê đất trả tiền 1 lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Với đất TMDV thuộc diện đất thuê trả tiền, hiện nay được khuyến khích trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo ông Cường, về nguyên lý, việc trả tiền hằng năm vừa mang lại lợi ích cho xã hội, vừa có lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm giúp giảm áp lực tài chính, không phải bỏ vốn lớn ngay từ đầu, duy trì dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh. Với Nhà nước, thu tiền hằng năm giúp duy trì dòng thu ngân sách ổn định, lâu dài. Điều này cũng tạo động lực cho chính quyền địa phương trong việc đầu tư hạ tầng, cải cách thủ tục để hỗ trợ doanh nghiệp.

Nếu đóng tiền một lần, doanh nghiệp có thể trả chi phí thấp hơn ở giai đoạn đầu khi mảnh đất chưa xây dựng hạ tầng, sau khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên nhiều lần thì sẽ được hưởng chênh lệch, hạn chế chi phí đất đai và cũng được vay vốn nhiều hơn.

Theo quy định hiện nay, chỉ những dự án trả tiền thuê đất một lần mới được thế chấp ngân hàng để vay vốn, còn những dự án trả tiền hằng năm thì không. Do đó doanh nghiệp mới mong muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần để có thể vay ngân hàng. Vì vậy, nếu không điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với cả hai hình thức trả tiền thuê đất thì sẽ làm méo mó cơ chế, gây bất lợi cho loại hình trả tiền thuê đất hằng năm, là hình thức có lợi hơn về dài hạn cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.

"Trong thực tế, nhiều người lại cho rằng nộp tiền thuê đất một lần có lợi hơn và đang có xu hướng nghiêng về phương án này. Vấn đề đặt ra là, nếu cơ quan quản lý công khai, minh bạch mức giá thuê đất một lần và hằng năm, người thuê đất sẽ có cơ sở để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Thực tế hiện nay, điểm vướng lớn nhất không nằm ở quy định pháp luật, mà ở cơ chế chính sách tài chính chưa đồng bộ, thiếu linh hoạt. Do đó, bảng giá đất phải khách quan, phản ánh đúng giá trị thị trường", ông Cường nhận xét.  

Bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế Tập đoàn CEO đề xuất, hiện  quy định về miễn, giảm tiền thuê đất thương mại, dịch vụ theo Luật Đất đai 2024 thì không thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này không phù hợp với quy định của Luật Đầu tư về ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn. 

Từ góc độ thực tế, theo bà Vân, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ mang lại giá trị lớn cả về kinh tế, xã hội đặc biệt là tác động lan tỏa đối với các ngành kinh tế khác. Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu là bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa... 

"Với những phân tích nêu trên, chúng tôi đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, cho phép áp dụng chính sách miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ theo quy định của Luật Đầu tư", bà Vân đề xuất.

Cùng với đó, bà Vân đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở.

Ở một góc độ khác, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Do đó, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novalan đề xuất trong Luật Đất đai 2024 sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại.

Đối với vấn đề định giá đất, ông Hưng kiến nghị khi các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.