Dự thảo Luật tập trung sửa đổi, bổ sung các nhóm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; tài chính đất đai; giá đất; thẩm quyền, trình tự thủ tục hành chính; chính sách đối với vùng dân tộc thiểu số, vùng có điều kiện khó khăn; chuyển tiếp áp dụng pháp luật và tổ chức thực hiện trong bối cảnh sắp xếp đơn vị hành chính hiện nay.

Về thẩm quyền cấp sổ đỏ

Khoản 33 Điều 1 Dự thảo Luật đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp sổ đỏ và trường hợp tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc điểm b khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức quy định tại Điều 118, khoản 3 Điều 120 hoặc Điều 119 và khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Như vậy, so với luật hiện hành, dự thảo luật thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ từ Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thay cho UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã thay UBND cấp huyện.

Nhiều nội dung quan trọng được đề xuất sửa đổi trong Luật đất đai 2024

Về định giá đất

Dự thảo quy định lại nguyên tắc định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, theo hướng Nhà nước giữ vai trò quyết định giá, thể hiện rõ chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Cụ thể, bổ sung thêm các nguyên tắc định giá đất: (1) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; (2) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; (3) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Đối với Điều 159 quy định về bảng giá đất, dự thảo đưa ra 2 phương án sửa đổi:

Phương án 1, quy định các trường hợp cụ thể áp dụng bảng giá đất như: Trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; khi gia hạn thời hạn sử dụng đất; khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

Trường hợp xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, đối với các giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà được miễn, giảm toàn bộ nghĩa vụ tài chính tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (trường hợp thuộc khoản 3 Điều 33 của Luật này). Hay trường hợp xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các trường hợp cụ thể khác.

Đáng chú ý, Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố áp dụng từ ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Phương án 2 quy định bảng giá đất được áp dụng trong các nhóm trường hợp chung như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Còn lại Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Đặc biệt, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 160 về hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng:

(1) Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, được áp dụng cho các trường hợp áp dụng bảng giá đất nhằm điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo từng năm và được sửa đổi, bổ sung hằng năm.

(2) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 05 năm áp dụng bảng giá đất.

Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình xây dựng và ban hành hệ số này. Riêng các chính sách thuế liên quan sẽ được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật về thuế.

Bổ sung 2 trường hợp thu hồi đất

Dự thảo sửa đổi Điều 79 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Dự thảo bổ sung 2 trường hợp:

Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Thứ hai, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nhưng hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc hết thời gian gia hạn, nếu được gia hạn và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án, thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Nhiều vướng mắc trong thực thi Luật đất đai 2024.

Về cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Sửa đổi, bổ sung Điều 120 về cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này. 

Điểm mới đáng chú ý là người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, nhưng không có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều 123 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng được sửa đổi, bổ sung như sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trong các trường hợp sau:

(1) Đối với dự án sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, mà không thuộc trường hợp được miễn toàn bộ tiền sử dụng, tiền thuê đất trong cả thời gian thuê

(2) Đối với dự án có nhiều hình thức sử dụng đất, trong đó có hình thức thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.

Còn Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này.

Làm rõ cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Dự thảo đề xuất 2 phương án đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã, quy định tại Điều 66, 67 Luật Đất đai 2024. 

Trong đó, Phương án 1 giữ nguyên và bổ sung quy định về căn cứ lập, nội dung, trách nhiệm tổ chức thực hiện, lập bản đồ quy hoạch và cập nhật dữ liệu vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Phương án 2 là không quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Chuyển tiếp một số trường hợp khi thực hiện sắp xếp mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể một số trường hợp chuyển tiếp khi thực hiện sắp xếp mô hình chính quyền địa phương hai cấp, tại Điều 261.

Thứ nhất, đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này.

Thứ hai, đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt.

Thứ ba, đối với trường hợp đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2024, nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất thì tiếp tục ban hành quyết định thu hồi đất theo trình tự, thủ tục của Luật Đất đai năm 2024.