Nếu thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, doanh nghiệp sẽ có thêm lựa chọn để phát triển dự án.    Ảnh: Lê Toàn

Doanh nghiệp đặt nhiều kỳ vọng

Cuối tháng 5/2024, Chính phủ trình Quốc hội xem xét đề xuất thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, bao gồm cả đất không phải đất ở. Phương án này đang mang đến rất nhiều kỳ vọng cho doanh nghiệp địa ốc, bởi nếu được thí điểm thực hiện, đó sẽ là “phao cứu sinh” của thị trường trong bối cảnh quỹ đất ở tại các thành phố lớn dần cạn kiệt.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa hào hứng chia sẻ: “Không chỉ riêng tôi, mà nhiều doanh nghiệp khác cũng rất phấn khởi. Đề xuất mới này sẽ tạo thêm động lực cho doanh nghiệp phát triển dự án, bổ sung nguồn cung cho thị trường, từ đó làm hạ nhiệt giá nhà”.

Vị CEO của Việt An Hòa cho hay, trước đó, một số dự án đã được phê duyệt đầu tư, nhưng khi xin gia hạn thì không được chấp thuận, vì không thỏa mãn yêu cầu về diện tích đất ở, thậm chí, có dự án bị đề nghị thu hồi. Những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc có xu hướng xây dựng dự án tại khu vực ngoại thành, nhằm tận dụng ưu thế giá đất rẻ. Tuy nhiên, những khu vực này thường nằm cách xa trung tâm thành phố và đa phần đều là đất nông nghiệp. Nếu không có quy định mở rộng loại đất, doanh nghiệp sẽ gặp trở ngại khi tiến hành xin cấp phép đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Sắp tới, nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai thì phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu Dự án. Như vậy, cơ chế này sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp yếu kém, thiếu cả tâm và tầm. Thị trường từ đây sẽ được thanh lọc, qua đó ngăn chặn tình trạng mua gom bất động sản.

- Ông Trần Vũ, Nhà sáng lập SPE.R

Cần nhắc lại rằng, cơ chế trên mới đang ở mức độ “xem xét”, “đề xuất”. Luật Đất đai 2024 vẫn quy định, chỉ trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất ở và đất khác mới được đề xuất làm dự án nhà ở thương mại. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định trên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án không thể triển khai trong giai đoạn 2015 - 2020. Hiện trên địa bàn TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại không sở hữu 1 mét vuông đất ở nào và kết quả là, tất cả đều không được công nhận chủ đầu tư.

Tuy nhiên, liên quan đến đề xuất thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, có thể thấy, còn khá nhiều vấn đề cần được “mổ xẻ”.

Trước đó, phía Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giới hạn việc thí điểm trong phạm vi 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chỉ ra, quy định trên chưa “hợp tình, hợp lý”, vì chủ đầu tư dự án nằm trong nhóm thí điểm sẽ có lợi thế lớn so với các đơn vị còn lại, khiến cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp địa ốc mất đi tính công bằng.

Để giải quyết “bài toán” trên, Chủ tịch HoREA đề xuất, công tác thí điểm không nên giới hạn số lượng dự án, đồng thời nâng tỷ lệ diện tích dự án được thí điểm lên thành 30%. Còn Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thì cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần xây dựng một bộ tiêu chí chung để các địa phương chủ động xác định dự án thí điểm phù hợp, từ đó ngăn chặn cơ chế “xin - cho”.

Không lo tình trạng “ôm đất”

Khi phóng viên Báo Đầu tư đặt vấn đề, liệu việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại có dẫn đến tình trạng doanh nghiệp trục lợi chính sách để ồ ạt gom đất nông nghiệp giá rẻ, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản cho rằng, điều này khó có thể xảy ra, vì có 2 công cụ kiểm soát tình trạng “ôm” đất nông nghiệp.

Thứ nhất, là quy hoạch. Nếu khu vực đó được cấp phép quy hoạch làm nhà ở, thì doanh nghiệp mới được thực hiện xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ hai, là công cụ về tài chính. Khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước sẽ định giá đất theo mục đích phi nông nghiệp để chủ đầu tư nộp số tiền tương ứng vào ngân sách. Với sự xuất hiện của bảng giá đất hàng năm trong Luật Đất đai năm 2024, mức giá sẽ tiệm cận với thị trường, nên doanh nghiệp sẽ không dám mạo hiểm “ôm” đất với giá cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại là một hướng đi đúng đắn. Tuy nhiên, các nhà soạn thảo luật vẫn tiếp cận vấn đề một cách rất thận trọng và động thái này là có lý do.

“Chỉ những vấn đề đã đủ ‘chín’ mới được luật hóa. Nếu thí điểm thành công, quy định này mới được bổ sung vào luật. Hiện nhiều cơ quan vẫn lo ngại về vấn đề định giá đất. Nếu khâu này không được thực hiện tốt, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là lỗ hổng, gây thất thu ngân sách”, ông Đỉnh phân tích.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Vũ, Nhà sáng lập SPE.R (đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung) cho rằng, khi “bộ ba” luật mới liên quan tới bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) có hiệu lực, tình trạng đầu cơ, gom đất sẽ bị chặn đứng.

Bên cạnh đó, việc thu tiền sử dụng đất hàng năm, thay vì trả tiền một lần, đối với những doanh nghiệp không sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ… cũng sẽ hạn chế hành vi đầu cơ trục lợi.

“Mở rộng vấn đề, cơ chế mới trong Luật Đất đai năm 2024 sẽ khiến doanh nghiệp buộc phải xây dựng dự án, sau đó bán hoặc cho thuê công trình trên đất. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và tránh lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Trần Vũ nói thêm.