Nhiều dự án bất động sản đình trệ vì việc thẩm định tiền sử dụng đất bị tắc (Ảnh: Gia Huy)

Doanh nghiệp bị “bó chân” bởi tiền đất

Là một doanh nghiệp lớn tại tỉnh Bình Dương, chỉ từ năm 2018 tới nay, Tập đoàn Bcons ghi dấu với hàng chục dự án bất động sản tầm trung được phát triển xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, từ năm 2023 tới nay, dù dự án mới liên tục được cấp phép xây dựng, nhưng doanh nghiệp này vẫn đứng trước khó khăn rất lớn là, dự án được cấp phép xây dựng, nhưng chưa nhận được quyết định đóng tiền sử dụng đất.

Một lãnh đạo tập đoàn này cho biết, Bcons có dự án đã xây hơn 20 tầng, nhưng chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương công bố quyết định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng.

Chưa được nộp tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chưa thể xây dựng được giá bán nhà của dự án, chưa thể nộp hồ sơ ra Sở Công thương để được chấp thuận dự án đủ điều kiện bán nhà và ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Khi không đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp không thể huy động vốn để có tiền xây dựng.

Cũng đã xây tới tầng 10, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, năm 2022, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấp phép xây dựng dự án chung cư tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương). Ngay sau khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư đã được ngân hàng hỗ trợ vốn để xây dựng. Tới nay, dự án này đã xây dựng tới tầng 10, nhưng chưa thể đóng tiền sử dựng đất, bởi Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa thẩm định tiền sử dụng đất.

Giống như Bcons, khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phú Đông không thể mở bán dự án hình thành trong tương lai.

Tại Bình Dương, không chỉ hai doanh nghiệp trên có dự án đang vướng tiền sử dụng đất, mà khá nhiều dự án khác, như PiCity Sky Park của Tập đoàn Pi Group tại TP. Dĩ An, A&T Sky Garden do Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Kỹ thuật A&T Việt Nam làm chủ đầu tư… Không chỉ Bình Dương, mà Long An cũng trong tình trạng tương tự. Chẳng hạn, Dự án căn hộ Destino Centro tại huyện Bến Lức đã được cấp giấy xây dựng, nhưng chưa thể đóng tiền sử dụng đất.

Ông Lê Văn Thắng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Tân Đại Thành cho biết, trước năm 2022, các tỉnh cấp chủ trương đầu tư trước, sau đó cấp quy hoạch 1/500, rồi tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, hiện tại, các tỉnh cấp giấy phép xây dựng trước, còn tiền sử dụng đất được thẩm định và để doanh nghiệp hoàn thành sau. Thế nhưng, khâu này đang tắc nghẽn, đẩy doanh nghiệp vào thế khó.

“Nếu không biết tiền sử dụng đất phải đóng bao nhiêu, thì không thể cấu thành giá bán nhà cho khách hàng. Và dù có xây dựng, nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất, thì cũng sẽ không được mở bán, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng, nên doanh nghiệp không có tiền xây dựng. Nếu vay ngân hàng, lãi suất phải trả cho khoản vay sẽ phải cộng vào giá bán nhà sau này, mà giá nhà quá cao thì khách hàng sẽ không mua… Chính vì vậy, doanh nghiệp đang bị bó chân với khâu tiền sử dụng đất”, ông Thắng nói.

Cần được “cởi trói”

Theo bà Nguyễn Thị Bích Thủy, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, việc các dự án bất động sản tại địa phương bị tắc ở khâu nộp tiền sử dụng đất là vì tỉnh thiếu doanh nghiệp thẩm định và rất khó thuê doanh nghiệp thẩm định giá đất.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hoàng Long cho rằng, vấn đề nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản cho doanh nghiệp không phải khó xử lý, bởi Luật Đất đai có quy định, khi không thể tìm được doanh nghiệp thẩm định giá đất, thì Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất lên lãnh đạo UBND tỉnh lập tổ liên ngành để thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án. Thế nhưng, thực tế hiện nay, sau nhiều sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước thời gian qua, cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để an toàn trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.

Ông Dũng cho rằng, cần “cởi trói” cho doanh nghiệp bất động sản trong việc phê duyệt tiền sử dụng đất. Trong đó, Nhà nước xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc dự án được xác định giá chưa hợp lý.

Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Cũng theo ông Châu, khi quy trình phê duyệt kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.