Số liệu tổng hợp sau mùa công bố kết quả kinh doanh quý III vừa qua của doanh nghiệp bất động niêm yết trên 2 sàn TP.HCM và Hà Nội cho thấy, doanh thu và lợi nhuận tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ, mức tăng lần lượt khoảng 17% và 19% YoY.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán Kafi, so với quý liền trước, thì doanh thu và lợi nhuận nhóm ngành bất động sản cũng tăng tương ứng là 24% và 84%. Bất động sản đã kết thúc chuỗi 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp ghi nhận lợi nhuận tăng gần 19% so với cùng kỳ. 

Kết quả kinh doanh của VHM, VIC và NVL, những doanh nghiệp có sức ảnh hưởng và tỷ trọng lớn trên thị trường niêm yết có ảnh hưởng đến số liệu thống kê. Nếu loại trừ NVL, thì mức tăng doanh thu chỉ đạt 16.2% YoY và 24.3% so với quý liền trước, trong khi lợi nhuận sau thuế thì đạt 0.9% so với cùng kỳ năm và giảm 8,1% so với quý liền trước. Trước đó, NVL ghi nhận lỗ nửa đầu năm 2024 hơn 7.200 tỷ đồng, đảo chiều so với mức lợi nhuận 345 tỷ đồng trong báo cáo tự lập.

Tồn kho bất động sản tăng lần lượt 20.3% so với cùng kỳ và 6% so với quý liền trước, chiếm tỷ lệ 23.6% tổng tài sản. Như vậy có thể thấy, lượng hàng bán ra vẫn chậm, việc triển khai dự án vẫn còn nhiều khó khăn mặc dù cơ sở pháp lý đã được ban hành (có thể do triển khai còn chậm) và phân khúc sản phẩm chưa phù hợp  và sức cầu người dân yếu hơn khi kinh tế còn nhiều khó khăn.

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết phục hồi mạnh mẽ.

 Nợ vay giảm nhưng phải trả tăng

Nợ vay tăng 18.6% so với cùng kỳ, nhưng giảm 2.2% so với quý liền trước, chiếm 20.6% tổng tài sản (giảm so với quý trước là 22.3% và cùng ký là 20.8%). Nợ vay giảm một phần do lãi vay giảm, một phần do các doanh nghiệp cơ cấu giảm bớt nợ vay chuyển qua các hình thức khác.

Nợ phải trả thì tăng 24.7% so với cùng kỳ và 7.7% so với quý liền trước, chiếm 63.8% tổng tài sản (cùng kỳ 63% tổng tài sản, quý trước nợ phải trả chiếm 62.6% tổng tài sản). Như vậy, nợ phải trả tiếp tục tăng và vẫn đang duy trì ở mức cao trong nhiều quý, cho thấy vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Dòng tiền chưa cải thiện

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết điển hình như DXG, KDH, NLG, DIG, PDR, HTN và cả VHM đa phần đều có dòng tiền kinh doanh âm do lợi nhuận đa phần đến từ tài chính hoặc lợi nhuận kế toán.

VHM có dòng tiền âm 18.600 tỷ đồng, chủ yếu do khoản phải thu tăng đột biến. Nghĩa là trong kỳ có bán dự án nhưng chưa thu được tiền. Tương tự với DXG, doanh thu từ bất động sản sụt giảm chỉ đạt 1.013 tỷ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau thuế lãi 73 tỷ đồng, giảm 34% so với quý 3 năm ngoái; lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 31 tỷ đồng, giảm 54%.