Thận trọng

Theo báo cáo thị trường trái phiếu tháng 5/2022 của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính từ đầu tháng 5 đến ngày 27/5 đã ghi nhận một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ trở lại.

Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Phú phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào ngày 17/5/2022; Công ty Hội An Invest cũng tiến hành một số đợt phát hành riêng lẻ trong tháng 5, huy động 300 tỷ đồng; Công ty cổ phần Bất động sản An Gia phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ngày 12/5; hay Công ty cổ phần Long Thành Riverside phát hành 105 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng chia làm 2 đợt.

Ngoài những doanh nghiệp nói trên, có hai doanh nghiệp là Văn Phú Invest và Hội An Invest trước đó cũng có đợt phát hành vào thời điểm cuối tháng 4 và được cập nhật công bố trong kỳ.

Rõ ràng, lượng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã sụt giảm mạnh, chiếm tỷ trọng chưa đến 20% tổng giá trị phát hành trên thị trường. Điều này hoàn toàn trái ngược với những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đứng nhất nhì thị trường với tỷ lệ 45 - 55% tổng giá trị phát hành.

Tuy nhiên, nếu so với tháng 4 thì đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường trái phiếu riêng lẻ chưa hề “đóng cửa” với các doanh nghiệp bất động sản sau chính sách kiểm soát vốn vào các lĩnh vực rủi ro (bất động sản, chứng khoán) và kế hoạch rà soát, thanh - kiểm tra các công ty tài chính, kiểm toán, yêu cầu các công ty chứng khoán báo cáo về trái phiếu riêng lẻ của cơ quan chức năng.

Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán VnDirect cũng đưa ra nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể trầm lắng trong 1 - 2 quý do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách pháp lý được cơ quan quản lý nhà nước ban hành trong thời gian tới, trong khi các doanh nghiệp phát hành, tổ chức tư vấn, bảo lãnh phát hành, nhà đầu tư tổ chức (ngân hàng, công ty bảo hiểm), cần thời gian để thích ứng với những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý.

“Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của nhóm bất động sản sẽ giảm dần trong một vài quý tới và nhường dòng vốn cho những doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ thiết yếu”, VnDirect nhận định.

Khơi dòng vốn cho bất động sản

Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc Công ty FiinGroup, việc kiểm soát các kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu là cần thiết, nhưng chưa phải giải pháp bền vững cho thị trường. Dữ liệu của FiinGroup cho thấy hai nguồn vốn này chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác, hoặc tiền trả trước của khách hàng.

Đại diện FiinGroup cho rằng, mặc dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung, năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn. Hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ 0,48, còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7,05, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định.

Mặt khác, trong khi tín dụng ngân hàng cấp cho nhà phát triển bất động sản năm 2021 chỉ 700.000 tỷ đồng, thì nguồn vốn cho người mua nhà lên đến trên 1,3 triệu tỷ đồng. Do đó, nếu đối tượng mua nhà bị siết cho vay, thì chủ đầu tư càng gặp khó khi không bán được hàng.

Cùng lúc này, doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn thấp, khiến áp lực đáo hạn trái phiếu thêm nặng nề, với 63% giá trị trái phiếu tính đến cuối tháng 4 sẽ đáo hạn vào năm 2024. Chính vì vậy, ông Thuân cho rằng, Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho nhà đầu tư cá nhân.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, trong 5 - 10 năm qua, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh, góp phần vào tăng trưởng kinh tế nói chung. Thị trường bất động sản và thị trường vốn có liên kết chặt chẽ, chính sách tài khóa của Nhà nước cũng có nhiều thay đổi để thúc đẩy nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Nếu thị trường vốn có thay đổi, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, trong khi nhiều năm nay, bất động sản chịu sự chi phối bởi tín dụng ngân hàng, nên khi ngân hàng có điều chỉnh chính sách tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản có phản ứng tiêu cực.

“Trong thời gian tới, khi sửa đổi chính sách phải đảm bảo thúc đẩy thị trường vốn cho lĩnh vực bất động sản phát triển hơn”, ông Khởi khuyến nghị.

Tương tự, ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thiếu minh bạch, thiếu biện pháp giám sát hữu hiệu, nên bị cơ quan chức năng thanh tra.

“Thị trường trái phiếu đình trệ khiến doanh nghiệp không thể phát hành mới để tiếp tục dự án, không thể đảo nợ để hoàn trả nợ cũ. Doanh nghiệp không có nguồn lực tài chính để phát triển dự án. Thực tế này khiến đầu cơ thứ cấp gia tăng và đẩy giá bất động sản gắn với đất tăng mạnh”, ông Nghĩa nói và nhấn mạnh, trái phiếu bất động sản bị đình trệ có thể tác động toàn bộ thị trường tài chính nói chung (gồm cả ngân hàng và chứng khoán).

Trong ngắn hạn, để lành mạnh thị trường trái phiếu, ông Nghĩa kiến nghị, cần nâng cao tính minh bạch và tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp. Cơ quan chức năng tăng cường biện pháp giám sát từ xa, dựa trên tiêu chí như báo cáo tài chính trung thực. Giám sát thường xuyên tránh để rơi vào tình trạng rất xấu rồi mới xử lý, thanh tra hàng loạt, gây sốc lớn cho thị trường.