Đủ áp lực với doanh nghiệp môi giới

Giữa tháng 6 vừa qua, một dự án rộng 190 ha tại tỉnh Long An (cũ) được chủ đầu tư tổ chức lễ giới thiệu cũng như mở bán sản phẩm nhà phố, biệt thự. Tuy nhiên, để được tham gia sự kiện, các sàn môi giới, dù đã ký đại lý F1, vẫn phải đóng số tiền hàng chục triệu đồng mới được đưa khách hàng đến dự.

Ông Nguyễn Thành Văn, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản tham gia bán hàng tại dự án này cho biết, đây là dự án của một chủ đầu tư lớn, sắp tới sẽ mở bán thêm tại Củ Chi và Cần Giờ (TP.HCM). Chủ đầu tư yêu cầu nếu sàn muốn bán các dự án khác của doanh nghiệp thì buộc phải tham gia bán dự án này.

“Để trở thành sàn F1, chúng tôi phải ký quỹ 500 triệu đồng, nếu không bán được số lượng hàng như cam kết thì sẽ mất 50% tiền cọc. Ngoài ra, chủ đầu tư bắt hơn 100 sàn cùng đóng tiền tổ chức lễ giới thiệu dự án, nếu không đóng sẽ không được dự, tạo áp lực rất lớn cho chúng tôi”, ông Văn phản ánh.

Tương tự, ông Lê Thành, Tổng giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Tây Sài Gòn chia sẻ thêm một áp lực khác. Muốn bán hàng tại một dự án ở Long An, doanh nghiệp phải ký quỹ 500 triệu đồng. Số tiền này được chuyển thành cọc giữ chỗ 10 căn hộ tại một dự án khác của chủ đầu tư tại Thủ Đức.

“Điều đáng nói là 10 căn này là hàng tồn kho. Chủ đầu tư ràng buộc nếu không bán được thì sàn sẽ mất cọc. Điều này rất khó, vì các sàn khu Tây chỉ quen bán khu Tây, còn sàn khu Đông cũng vậy, vì sản phẩm, giá, tập khách hàng hoàn toàn khác nhau. Khi một sàn khu Tây bán sản phẩm khu Đông, xác suất thành công rất thấp”, ông Thành phân tích.

Một áp lực nữa là chiêu thức bán hàng “xé túi mù” mà các chủ đầu tư đang áp dụng. Cụ thể, khi mở bán, chủ đầu tư không công bố rõ hàng tồn, số căn đã bán, giá bán, diện tích hay bố trí sản phẩm. Để có thông tin bán hàng, sàn môi giới buộc phải “xuống tiền” đặt cọc mua sản phẩm. Chỉ khi đã booking, chủ đầu tư mới cung cấp thông tin để sàn bắt đầu chào bán.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản ĐTLand, ông Nguyễn Văn Bình nhận xét, cách làm này giúp chủ đầu tư có ngân sách marketing và tạo được số lượng booking lớn nhằm tạo sức nóng cho dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới phải xoay xở vốn để booking nhiều sản phẩm thì mới có hàng để bán.

“Ai cũng biết môi giới vốn mỏng, lợi nhuận chủ yếu đến từ hoa hồng sau khi giao dịch thành công. Để có tiền ký quỹ, booking, họ phải vay ngân hàng, thậm chí vay ngoài với lãi suất cao”, ông Bình nói.

Ngoài ra, khi bán được hàng, các sàn còn phải chịu áp lực chờ hoa hồng. Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asian Holdings kể, năm 2017, doanh nghiệp ông bán một dự án ở Bình Định, nhưng đến nay vẫn chưa lấy được tiền hoa hồng vì chủ đầu tư không chịu trả.

Tìm cách để tồn tại

Theo Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Land, ông Võ Thành Đạt, hiện các sàn môi giới gặp vô vàn khó khăn. Chi phí duy trì hoạt động như lương nhân viên, thuê văn phòng, điện nước, đối ngoại... đều phụ thuộc vào hoa hồng mà chủ đầu tư trả.

Trong khi đó, thị trường tuy có nhiều sản phẩm, nhưng giá cao, khó bán. Khách đầu tư vẫn chưa quay lại như giai đoạn trước năm 2020. “Để chốt được một sản phẩm, sàn phải chi tiền quảng cáo, tìm kiếm khách hàng. Những khoản này cần chi ngay, trong khi hoa hồng thường phải đợi khách thanh toán 20-50% giá trị sản phẩm thì sàn mới được nhận đủ”, ông Đạt nói.

Cũng theo ông Đạt, do tài chính eo hẹp, nhiều sàn phải cắt giảm nhân sự để giảm chi phí lương, bảo hiểm… “Hiện nay, các sàn môi giới phía Nam đang dùng chính sách liên kết để tồn tại. Ví dụ, các sàn khu Tây TP.HCM lập ra Công ty Liên minh Khu Tây, đứng ra lấy hàng độc quyền, chia lại cho các sàn thành viên. Các sàn góp vốn ký quỹ, góp nhân viên bán hàng, từ đó mới duy trì được hoạt động”, ông Đạt nêu thực tế.

Ông Nguyễn Văn Hậu bổ sung, mô hình sàn và chủ đầu tư cùng liên kết phát triển dự án cũng là một giải pháp đang được áp dụng. Theo đó, chủ đầu tư chịu chi phí phát triển, sàn chịu chi phí bán hàng và marketing, sau đó chia lợi nhuận. “Thay vì cạnh tranh, doanh nghiệp môi giới cần liên kết để cùng phát triển. Về phần chủ đầu tư, nên cân bằng giữa sản phẩm hiện hữu và sản phẩm hình thành trong tương lai, tăng tỷ lệ nhà ở thực”, ông Hậu kết luận.