Khẩu vị thay đổi

“Dù chỉ mới hoàn thành phần thô, nhưng nhìn qua thấy hợp lý là họ đòi thuê luôn, còn sẵn sàng đặt cọc ngay”, chị Lê Thị Thanh Thảo, một nhà đầu tư căn hộ, nhà phố cho thuê ở TP. Thủ Đức mở đầu câu chuyện với chúng tôi khi nói đến đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường vẫn chưa hết khó. “Họ” mà chị Thảo đề cập là những người thuê trọn gói cả khu nhà trọ mà chị đang xây dựng, sau đó cho thuê lại.

Hiện chị Thảo đang đầu tư 2 khu nhà cho thuê với khoảng 30 căn. Chị hoàn toàn có thể tự vận hành, nhưng “rất mất công”, nên quyết định cho thuê trọn gói.

Là nhà đầu tư bất động sản có thâm niên, chị Thảo nhận định, khi thị trường gặp nhiều biến động, nên chọn các phân khúc mang tính “phòng thủ” cao. Nghĩa là bất động sản đó vừa có thể chờ tăng giá trong 3 - 5 năm, vừa mang đến dòng tiền ổn định trong ngắn hạn.

Theo nhà đầu tư này, những phân khúc bất động sản chưa tăng giá mạnh thì thời gian tới vẫn còn dư địa tăng giá, với điều kiện là các bất động sản phải có giá trị sử dụng, có khả năng kinh doanh, cho thuê mang lại dòng tiền.

“Khi thanh khoản của thị trường xấu, nhà đầu tư cần tính toán đến yếu tố giá trị sử dụng của bất động sản đó. Trong trường hợp xấu nhất, thị trường đóng băng trong 2 - 3 năm, sản phẩm chậm giao dịch thì bất động sản đó vẫn có giá trị kinh doanh, mang lại dòng tiền. Bất động sản có giá trị sử dụng sẽ không thể “chết” được, trừ khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com cho thấy, trong 11 tháng của năm 2022, sự quan tâm của nhà đầu tư tới bất động sản thay đổi rõ rệt, hướng nhiều hơn đến sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có thể khai thác kinh doanh ngay như nhà mặt phố, biệt thự và chung cư, khi ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh nhất, lần lượt ở mức 21%, 13% và 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, mức độ quan tâm tới loại hình nhà riêng và đất nền gần như không thay đổi.

Còn về thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh, đặc biệt là văn phòng cho thuê (tăng 181%) và nhà mặt phố cho thuê (tăng 127%).

Kênh trú ẩn an toàn

Nhận định về xu hướng đầu tư mới này, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội (JLL Việt Nam) cho rằng, quan điểm đầu tư vào bất động sản có thể sinh ra dòng tiền có vẻ lạ lẫm đối với một số nhà đầu tư cá nhân, nhưng đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, đến các công ty, tập đoàn, họ luôn ưu tiên mục tiêu là dòng tiền ổn định.

Theo bà Vân, đây là xu hướng sẽ phát triển trong thời gian tới, đặc biệt là khi thanh khoản chung của thị trường vẫn chưa có sự cải thiện.

Lý giải thêm, chuyên gia này cho biết, đây là thời điểm thị trường rất khác biệt so với nhiều năm trước, tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn. Các báo cáo của JLL đều cho thấy, thời điểm này là cơ hội để mua các bất động sản giá tốt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đối với những người có tiền mặt.

“Không phải lúc nào cũng bán được bất động sản để thu lời ngay, do đó, mua bất động sản cho thuê vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn như một cách an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững”, bà Vân khẳng định.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của chuyên trang Batdongsan.com đánh giá, thị trường khó cũng là lúc đầu tư an toàn lên ngôi. Khẩu vị hiện nay của nhà đầu tư có sự thay đổi khi chú ý nhiều hơn vào các dòng sản phẩm cho thuê như nhà phố làm mặt bằng kinh doanh, căn hộ để ở hoặc bất động sản nghỉ dưỡng.

Cũng theo ông Tuấn, nhà phố cho thuê không hấp dẫn nhiều vì tỷ suất lợi nhuận dưới 3,5%/năm, chủ yếu nhà đầu tư tranh thủ kiếm thêm thu nhập thụ động trong lúc chờ tăng giá, với mức tăng khoảng 8 - 15%/năm.

Tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhất phải kể đến condotel, biệt thự ven biển. Các dự án mở bán thời gian tới sẽ đi vào vận hành trong vòng 2 - 3 năm sau. Khi đó, du lịch có thể đã phục hồi hoàn toàn, nếu chọn đúng dự án có khả năng đạt tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường có tiềm năng du lịch tốt, nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời lên đến 10 - 12%/năm. Tuy nhiên, bất lợi của dòng sản phẩm này là khó bán lại, vì nhà đầu tư thứ cấp không còn được hưởng các ưu đãi từ chủ đầu tư, trong khi giá bán đã tăng lên, thời hạn sở hữu bị rút ngắn.

Do đó, kênh an toàn phù hợp số đông nhà đầu tư là nhóm chung cư tầm trung, giá khoảng 50 triệu đồng/m2 trở xuống, có nhiều tiện ích nội khu và xung quanh để phục vụ nhu cầu thuê. Ông Tuấn ước tính, tỷ suất sinh lời khi cho thuê chung cư ở Hà Nội hiện khoảng 4,1%, TP.HCM khoảng 3,8%. Với sự trở lại của các chuyên gia, người nước ngoài thì sẽ sớm quay về mức 6 - 7% như trước dịch. Kèm theo mức tăng giá 4 - 8% hàng năm, khoản đầu tư này sẽ rất hấp dẫn.

“Trong khi các nhà đầu tư đang phân vân có nên mua hay không, thì chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng. Có thể đây sẽ là một kênh sinh lời không quá cao, nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, ông Tuấn nói.