Dòng tiền rút dần khỏi phân khúc chung cư

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2024, giá chung cư Hà Nội có sự tăng trưởng “chóng mặt”, từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024. Trên thị trường sơ cấp, không dự án nào có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Mức tăng trưởng “nóng” đã khiến nhiều nhà đầu tư dè chừng hơn khi cho rằng dư địa tăng trưởng không còn cao.

Thị trường chung cư chững lại sau đà tăng nóng (ảnh minh họa)

Theo ghi nhận, một số khu vực từng là “điểm nóng” về giá chung cư tại Hà Nội (phía Tây, phía Đông và Nam), hiện đã có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Điển hình, nhiều căn hộ tại Khu đô thị HH Linh Đàm có diện tích 48 - 61m2 được chào bán khoảng 37 - 42 triệu đồng/m2, giảm 2 - 4 triệu đồng so với tháng 9. Dù vậy, so với thời điểm đầu năm giá bán hiện nay vẫn cao hơn gần 45%. Tương tự, một dự án chung cư tại quận Hai Bà Trưng có giá bán phổ biến khoảng 80 triệu đồng/m2 vào tháng 10, thì nay giảm còn giá 72 - 80 triệu đồng/m2. Hay ở khu vực Nam Từ Liêm, một dự án khác cũng ghi nhận đà giảm nhẹ từ mức 62,6 triệu đồng/m2 hồi tháng 10 xuống khoảng 60,9 triệu đồng/m2.

Không chỉ riêng về giá, số lượng giao dịch cũng sụt giảm đáng kể. Nguyên nhân một phần do nguồn cung chung cư ngày càng khan hiếm, các dự án ra hàng đều thuộc phân khúc cao cấp, mức giá từ 4,5 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ và lên tới hàng chục tỷ đồng cho căn 3-4 phòng ngủ. Trong khi đó, với số tiền này, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể sở hữu được một căn liền kề, biệt thự tại các dự án đô thị vùng ven.

Trên các hội nhóm đầu tư, khi được hỏi về việc có nên bán căn hộ để đầu tư nhà đất kinh doanh vùng ven, nhiều bình luận ủng hộ bởi tỷ suất sinh lời của chung cư đã giảm. Cụ thể, nếu trước đây khi mua một căn chung cư 2 phòng ngủ có giá 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. Nhưng hiện nay để mua được 1 căn hộ 2 phòng ngủ phải bỏ ra chi phí vốn 4-5 tỷ, giá thuê được 10-15 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận chưa đạt 3%, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Trong khi đó, một căn shophouse có thể cho tỷ suất cho thuê đạt 7-10%/năm tùy vị trí và phân khúc, chưa kể dư địa tăng giá dài hạn hơn, lại mang giá trị truyền đời, phù hợp với tâm lý ăn chắc mặc bền của người Việt.

Đó cũng là lý do dòng tiền khôn ngoan đang có xu hướng dịch chuyển từ loại hình chung cư nội đô ra loại hình thấp tầng ven đô để bắt đầu cuộc chơi mới.

Phân khúc thấp tầng giá tầm trung "chiếm sóng" thị trường

So với các sản phẩm thấp tầng thuộc những dự án đô thị cao cấp với mức giá vài chục tỷ/căn, phân khúc thấp tầng giá tầm trung đang được giới đầu tư “ưa chuộng” nhờ mức giá dễ tiếp cận, thanh khoản tốt và cho tỷ suất lợi nhuận cao.

Giới chuyên gia cho rằng, các dự án thấp tầng có giá dưới 15 tỷ tại khu vực Thủ đô và các tỉnh lân cận đang thu hút lượng quan tâm lớn, tỷ lệ hấp thụ cao. Đơn cử như dự án Phú Thị Riverside tại Gia Lâm, tuy chưa ra mắt chính thức nhưng đã nhận được sự săn đón của hàng ngàn khách hàng nhờ tiềm năng đón sóng “quận mới”, sinh lời vượt trội, đồng thời là số ít dự án thuộc phân khúc trung cấp trên thị trường.

Phú Thị Riverside thu hút lượng quan tâm lớn nhờ vị trí đắc địa ven sông Thiên Đức.

Dự án tọa lạc tại trung tâm “quận mới” Gia Lâm, chỉ mất 15 phút để di chuyển tới trung tâm quận Hoàn Kiếm, gần nút giao Quốc lộ 17 đi Bắc Ninh, cách đường quốc lộ 5A kết nối tới Hải Phòng chỉ 2km.

Đáng chú ý, Phú Thị Riverside sở hữu một mặt bám sông Thiên Đức với chiều dài 500m mặt sông, mang tới tầm view thượng lưu và phong cách sống xanh sinh thái đáng mơ ước. Dự án cũng hưởng lợi từ khu công nghiệp Phú Thị cách đó 1.5km, cho tiềm năng phát triển các dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp như kinh doanh thương mại dịch vụ và lưu trú, phục vụ lực lượng chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao.

Bên cạnh đối tượng đầu tư, Phú Thị Riverside cũng “lọt tầm ngắm” của những khách hàng ở thực nhờ vị trí gần trung tâm, tiện ích nội khu hiện đại, đa dạng, mật độ xanh lên tới gần 70% và 100% sản phẩm có sân vườn sau. Trong bán kính 3km, dự án có đầy đủ các tiện ích ngoại khu từ UBND huyện, hệ thống trường học các cấp và các khu đô thị lớn trong khu vực.

Được biết, Phú Thị Riverside dự kiến sẽ chính thức ra mắt dự kiến vào cuối tháng 3 tới đây, mở ra cơ hội đón chu kỳ tăng giá mới tại Thủ đô cho những nhà đầu tư vốn tầm trung. Đặc biệt là khi Gia Lâm chính thức lên quận, đưa thị trường bất động sản nơi đây bước vào kỷ nguyên mới.

Nhiều đại lý phân phối dự án cho rằng, với số lượng sản phẩm khan hiếm - chỉ hơn 180 căn, trong khi lượng khách quan tâm rất lớn, Phú Thị Riverside sẽ hết hàng nhanh chóng ngay sau khi ra hàng.