M&A bất động sản đang diễn ra sôi động. Trong ảnh: Dự án Palm City được Keppel chuyển nhượng một phần cho Gateway Thủ Thiêm.

Nở rộ các thương vụ lớn

Một trong những thương vụ nổi bật đầu năm nay là việc CTCP Gateway Thủ Thiêm (thành viên của Hướng Việt Holdings), thâu tóm 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc - chủ đầu tư Dự án Palm City tại TP.HCM, từ tay Keppel (Singapore) với giá trị lên tới 2.612 tỷ đồng.

Cũng trong quý II/2025, CapitaLand (Singapore) công bố mua lại phân khu Hải Đăng, quy mô 25 ha, thuộc Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) và đổi tên thành The Fulton. Thương vụ này nâng tổng danh mục nhà ở của CapitaLand tại Việt Nam lên hơn 19.000 căn thuộc 19 dự án, cho thấy chiến lược mở rộng mạnh mẽ ra các tỉnh vùng ven Hà Nội của nhà đầu tư đến từ Singapore.

Phía doanh nghiệp trong nước cũng có nhiều động thái đáng chú ý. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên cuối tháng 6/2025, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt công bố kế hoạch chuyển nhượng 80% vốn tại Dự án Thuận An 1 (phường Thuận Giao, TP.HCM) cho một đối tác Nhật Bản. Dự kiến đến năm 2026, dự án liền kề Thuận An 2 cũng sẽ được chuyển nhượng. Tổng giá trị hai dự án này lên tới 5.200 tỷ đồng.

Ngoài ra, cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers (1,88 ha) đã về tay Tập đoàn Bcons với giá 1.200 tỷ đồng, được đổi tên thành The New Point.

Ở khu vực phía Bắc, thương vụ Sun Group mua lại 2,5 ha “đất vàng” từ CTX Holdings tại lô A1-2 Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) để phát triển Dự án Sun Felia Suites cũng gây chú ý. Tương tự, Sunshine Group thâu tóm 55 ha đất thuộc Khu đô thị sinh thái Văn Giang từ Xuân Cầu Holdings để phát triển Dự án Alluvia City.

Theo giới chuyên môn, nhà đầu tư trong nước vẫn chiếm ưu thế về số lượng thương vụ nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Song, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cao cấp và công nghiệp.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến như CapitaLand (Sycamore) mua lại dự án từ Becamex IDC tại TP.HCM, trị giá 553 triệu USD; liên danh Sumitomo Forestry - Kumagai Gumi - NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group phát triển Dự án The One World; hay Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần Dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long…

Đón sóng quy hoạch và cải cách địa phương

Bên cạnh các yếu tố như luật pháp được cải thiện, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động hay tiêu chí ESG (môi trường - xã hội - quản trị) ngày càng phổ biến trong thẩm định đầu tư, một yếu tố mới đang được giới đầu tư đánh giá cao là tiến trình sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư (Savills Hà Nội), việc điều chỉnh địa giới hành chính đang tạo ra “không gian phát triển mới” cho các khu vực nằm ở ranh giới hành chính cũ, đặc biệt nếu đi kèm với quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng.

Chẳng hạn, việc sáp nhập TP. Hải Phòng với tỉnh Hải Dương đang khiến các khu vực trung gian như An Dương, Thủy Nguyên, hay Chí Linh, Kinh Môn thu hút sự chú ý. Với lợi thế quỹ đất còn lớn, vị trí chiến lược và hạ tầng được đầu tư mạnh, đây là những điểm sáng cho các dự án đô thị, khu công nghiệp và logistics trong tương lai gần.

Tại miền Nam, vùng ven TP.HCM như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ) cũng đang ghi nhận sự gia tăng đáng kể về hoạt động khảo sát, thâu tóm và hợp tác đầu tư. Các chủ đầu tư mở rộng đô thị trung tâm và tận dụng sự kết nối ngày càng thuận lợi giữa các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản, các thương vụ M&A thành công trong thời gian qua cho thấy bên bán hiệu quả thường là những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế và chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, sản phẩm. Ngược lại, không ít chủ đất là những “đại gia miệt vườn” giàu lên nhanh chóng nhờ quá trình đô thị hóa, nhưng lại thiếu kiến thức về quy hoạch, pháp lý và định giá bất động sản. Dù sở hữu quỹ đất lớn, họ vẫn loay hoay tìm đầu ra hoặc bị vướng khi chào bán.

Thực tế cho thấy, nhiều hồ sơ chào bán được chuẩn bị sơ sài, chỉ gồm vài dòng mô tả dự án kèm theo bản photocopy sổ đỏ. Trong khi đó, giá chào bán lại thường bị đẩy lên mức vô lý do bị ảnh hưởng bởi môi giới hoặc sự thiếu hiểu biết của chính chủ đất. Điều này khiến không ít thương vụ tiềm năng bị đình trệ hoặc bị thị trường “ngó lơ”.

Ông Hậu cũng cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ về chất lượng tài sản và năng lực chủ đầu tư, đặc biệt khi từ ngày 1/8/2024, ba luật mới là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Bộ ba luật này mở đường cho sự minh bạch hóa thị trường và định hình lại toàn bộ hành lang pháp lý cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản.