Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2024 của Batdongsan, khi chia sẻ về các yếu tố vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV luôn bày tỏ sự lạc quan trước các triển vọng tích cực của nền kinh tế. Tuy nhiên, khi nhắc đến câu chuyện giá bất động sản, tinh thần hứng khởi đó đã không còn.

Ông Cấn Văn Lực cũng cảm thấy ngán ngẩm trước tình trạng giá nhà tăng cao như hiện tại. Ảnh: Thanh Vũ

“Giá nhà bây giờ tăng nhanh quá! Từ năm 2019 đến giờ, giá tăng tới 50 - 70%, chủ yếu là phân khúc chung cư. Một phần nguyên nhân khiến mức giá bị đẩy lên cao là do thiếu hụt nguồn cung. Tôi cho rằng, thị trường đang tiềm ẩn những sự bất thường. Doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc, tính toán về mức giá của sản phẩm, sao cho hợp lý và bền vững”, TS. Cấn Văn Lực đặt vấn đề.

Để củng cố nhận định trên, vị chuyên gia cho biết, tính đến hết tháng 9/2024, tín dụng cho vay nhà ở chỉ tăng 4,6%, dù lãi vay liên tục giảm. Đà tăng chậm này phản ánh tâm lý e dè của người mua nhà, trước giai đoạn “bão giá” của thị trường địa ốc.

Mức tăng trưởng giá và lợi suất cho thuê bất động sản tại các quốc gia.

Theo Global Property Guide, giá bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh thuộc top đầu thế giới. Với mức giá tăng tới 59% sau 5 năm, con số còn cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Thậm chí, mức tăng của Việt Nam còn cao gấp 3 - 6 lần so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia (9%), Malaysia (11%), Thái Lan (18%).

Bên cạnh những con số dữ liệu, những chủ đề được nhiều người quan tâm nhiều nhất trên internet cũng đang xoay quanh vấn đề giá nhà. Theo đó, những từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất đang là “người trẻ khó mua nhà”, “thuế bất động sản”, “giá bất động sản cao” và “ngáo giá bất động sản”.

Nhằm “hạ nhiệt” giá nhà ở, các cơ quan bộ, ngành đang liên tục đề xuất các chính sách chống đầu cơ. Với Bộ Xây dựng, đó là chính sách đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất và thu thuế bất động sản bỏ hoang. Trong khi đó, phía Bộ Tài chính lại đề xuất sắc thuế tập trung vào thời gian sở hữu.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, mỗi quốc gia đều có những chính sách đánh thuế thu nhập riêng, nhằm kiểm soát tình trạng “lướt sóng” bất động sản. Ví dụ tại Nhật Bản, mức thuế suất đối với các nhà, đất được sở hữu dưới 5 năm lên tới 39,6%. Nếu từ 5 năm trở lên, mức thuế sẽ hạ xuống còn 20,3%.

Cơ cấu thuế bất động sản tại các quốc gia trên thế giới.

Với Trung Quốc, quốc gia này lại tập trung đánh thuế đất nền, nhằm tránh tình trạng lãng phí, bỏ đất trống và thúc đẩy người dân phát triển, kinh doanh, sản xuất trên nền đất đó. Cụ thể, khi giao dịch đất nền, người bán có thể nộp tới 30 - 60% tiền thuế. Trong khi đó, với các bất động sản khác, mức thuế chỉ khoảng 20%.

Còn tại Pháp, nước này lại đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu, song hành cùng với giá trị của bất động sản. Với nhà, đất được nắm giữ từ 6 năm trở xuống, mức thuế thu nhập mà bên bán phải chịu sẽ từ 19 - 25%. Ngược lại, với những bất động sản được sở hữu 22 năm trở lên, mức thuế sẽ hạ về mức 0%. Đồng thời, những căn nhà trị giá từ 1,3 - 3 triệu Euro sẽ “gánh” thêm 0,25% tiền thuế. Với phân khúc siêu sang, trên 3 triệu Euro, mức thuế cộng thêm sẽ là 0,5%.

Nhìn lại thị trường Việt Nam, mức thuế hiện hành đang thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác, kể cả khi so sánh với các nước trong khu vực. Cụ thể, tại Việt Nam, thuế thu nhập khi bán bất động sản chỉ là 2%; thuế trước bạ là 0,5%. Trong khi đó, với Thái Lan, con số này lần lượt là 35% và 2%; Philippines là 6% và 1,4%; Indonesia là 30% và 5%; Trung Quốc là 60% và 5,5%.

“Tham khảo từ một số quốc gia nổi bật trên thế giới, có thể thấy thuế bất động sản được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc phù hợp. Như tại Singapore, quốc đảo này dù đánh thuế rất cao đối với hoạt động đầu cơ nhưng giá bất động sản vẫn tăng mạnh”, ông Nguyễn Quốc Anh bình luận.

Trong một cuộc khảo sát của Batdongsan với 118 nhà đầu tư vào năm 2023, hơn 80% số người được hỏi cho biết, họ chỉ giữ bất động sản khoảng dưới 1 năm, sau đó sẽ chào bán. Việc “lướt sóng” bất động sản chính là một phần lý do khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao. Sự ra đời của các chính sách chống đầu cơ sẽ là một giải pháp hữu hiệu giúp thị trường địa ốc trở nên lành mạnh và ổn định, góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu người dân.