Nhu cầu tăng, giá tăng cao chưa có dấu hiệu ngừng

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, về phía nguồn cung, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023 cho thấy sản phẩm từ các dự án đã được "bơm" vào thị trường. Trong đó, 87% nguồn cung thuộc loại hình cao tầng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây thành phố.

Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn "vắng bóng" trên thị trường, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ mới ra mắt vào cuối quý III đều có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, khiến việc tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở nên khó khăn hơn.

Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?"

Về phía nguồn cầu, nhu cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội 9 tháng đầu năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới đã có sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn trên thị trường. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục "neo" ở mức cao và được dự báo khó giảm sâu, đã tạo động lực thúc đẩy quyết định mua nhà sớm của người dân, đặc biệt là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

 Về giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%. Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán.

Dù không chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ, các sản phẩm thấp tầng khi mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự quan tâm cao của người mua. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này lại không nhiều, dẫn đến sức cạnh tranh lớn giữa các nhà đầu tư.

Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

"Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Giá sẽ vẫn tiếp tục tăng nhưng chững lại

Tại Hội thảo, nhiều ý kiến chuyên gia nhận định giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giai đoạn từ 2000 - 2010, giá chung cư Hà Nội từ 10 - 20 triệu đồng/m2; giai đoạn 2010 - 2020, giá chung cư từ 20 - 50 triệu đồng/m2 và giai đoạn từ sau 2020 đến nay, giá chung cư đã tăng lên đáng kể ở khoảng từ 50 - hơn100 triệu đồng/m2 tùy khu vực.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, tại Hà Nội, giá chung cư có giá trị sử dụng thật (để ở hoặc cho thuê) ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, dù thuộc ngoại thành, vẫn ghi nhận mức tăng từ 30-40 triệu đồng/m2 lên đến 70-80 triệu đồng/m2.

Các yếu tố tác động chính đẩy giá bất động sản có thể kể đến như: Bảng giá đất mới đẩy giá lên cao; chi phí vật liệu xây dựng tăng và việc chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua.

"Theo tôi, giá bất động sản tại Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại. Các nguyên nhân bao gồm: Nguồn cung mới hạn chế do cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư", ông Trường nhận định.

Theo phân tích của ông Trường, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản.Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba là ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị.

"Chính vì vậy, tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới", ông Trường nêu quan điểm.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Ở góc nhìn tích cực, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

"Trong thời gian tới, theo nhận định của chúng tôi, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó", ông Thịnh nhận định.

Theo ông Thịnh, nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng. Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.

Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.