Nếu cải tạo theo cách cũ, khó đáp ứng yêu cầu

Hàng nghìn nhà chung cư cũ trên cả nước đang đứng trước yêu cầu phải cải tạo, xây dựng lại, nhưng bài toán kéo dài nhiều năm vẫn chưa có lời giải căn cơ. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được công bố đã đưa vào một loạt cơ chế mới về quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn, ưu đãi, tái định cư và xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận. 

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một trong những bài toán khó nhất của chính sách nhà ở. Số lượng công trình lớn, sở hữu phân tán, giá trị quyền sử dụng đất cao, trong khi phương án tài chính cho dự án thường khó cân đối nếu chỉ dựa vào diện tích căn hộ tái định cư.

Theo thống kê được dẫn từ các cơ quan quản lý, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, tương đương hơn 3 triệu m2 sàn, với trên 100.000 hộ dân sinh sống.

Riêng Hà Nội là trường hợp điển hình. Thành phố có khoảng 1.500-1.600 chung cư cũ, trong đó nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Theo số liệu được công bố trước đây, Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, nhưng số dự án đã hoàn thành chỉ ở mức vài chục.

Những con số này cho thấy, nếu cơ chế pháp lý không thay đổi, việc cải tạo theo cách cũ khó có thể đáp ứng yêu cầu thực tế.

Chung cư cũ nguy hiểm tại Hà Nội.

Điểm mới đầu tiên: Nhà nước lập kế hoạch trước, không để dự án “tự phát”

Một thay đổi đáng chú ý trong dự thảo là đưa kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành một công cụ pháp lý tương đối độc lập.

Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch, sau đó trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Kế hoạch phải dựa trên kết quả kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và xác định danh mục các nhà thuộc diện phải phá dỡ.

Kế hoạch này phải xác định ít nhất ba nhóm vấn đề: danh mục và địa điểm chung cư cần cải tạo; thời gian dự kiến phá dỡ; nguồn vốn thực hiện; trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Đây là thay đổi có ý nghĩa bởi một trong những nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ kéo dài là quá trình triển khai thường bắt đầu từ từng tòa nhà, từng nhà đầu tư, trong khi bài toán quy hoạch của cả khu vực chưa được giải quyết.

Dự thảo đi theo hướng ngược lại: kiểm định → lập kế hoạch → lập quy hoạch → lựa chọn chủ đầu tư → triển khai dự án.

Cách tiếp cận này có thể tạo ra cơ sở để Nhà nước chủ động chuẩn bị “mặt bằng pháp lý” trước khi kêu gọi doanh nghiệp.

Từ cải tạo một tòa nhà sang tái thiết cả khu chung cư

Đáng chú ý hơn, tại Chương V, Điều 60, Điều 61 của dự thảo cho phép UBND cấp tỉnh quyết định giải pháp xây dựng lại cả khu chung cư hoặc quy gom để xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện.

Quy hoạch chi tiết phải xác định các chỉ tiêu sử dụng đất, quy mô dân số hoặc phần diện tích đất có thể chuyển đổi để xây dựng công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng, hạ tầng xã hội... nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo động lực thu hút nhà đầu tư.

Đây chính là “nút” tài chính của câu chuyện.

Nếu chỉ phá một tòa nhà 4-5 tầng rồi xây lại một tòa nhà có quy mô tương đương, rất khó tạo ra phần giá trị tăng thêm để bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng, tạm cư, xây dựng và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Ngược lại, nếu quy hoạch được thực hiện trên phạm vi lớn hơn, có thể tổ chức lại không gian, hạ tầng và cơ cấu sử dụng đất, dự án có thêm dư địa tài chính.

Thực tế Hà Nội cho thấy vấn đề này rõ ràng. Thành phố từng gặp khó khi giới hạn tầng cao khiến các dự án cải tạo chung cư cũ khó bảo đảm hiệu quả đầu tư. Tại một số khu như Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, thành phố đã nghiên cứu phương án quy hoạch đồng bộ và cho phép nghiên cứu chiều cao lớn hơn trong những điều kiện nhất định.

Tuy nhiên, tăng tầng không thể là lời giải duy nhất. Nếu tăng quy mô xây dựng nhưng dân số cũng tăng mạnh, trong khi trường học, giao thông, cấp thoát nước, bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội không tăng tương ứng thì việc cải tạo có thể biến thành một hình thức “nén” thêm áp lực đô thị.

Do đó, việc dự thảo yêu cầu gắn cải tạo chung cư với quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là điểm cần được đặc biệt chú ý.

Nhà đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi hơn

Một trong những điểm then chốt của dự thảo là cơ chế tài chính dành cho nhà đầu tư tại Điều 63 của Dự thảo.

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án.

Phạm vi miễn được thiết kế tương đối rộng, bao gồm đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu nếu có, công trình thương mại, dịch vụ, công cộng và hạ tầng trong ranh giới dự án.

Chủ đầu tư còn được đề xuất: Vay vốn từ Quỹ phát triển đất; Ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Huy động vốn từ tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Huy động từ diện tích công trình kinh doanh, dịch vụ thương mại trong dự án; Được ngân sách địa phương hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu; Được hưởng ưu đãi về thuế, tín dụng theo quy định pháp luật.

Đây là nhóm chính sách có thể tác động trực tiếp đến tính khả thi tài chính của dự án. Bởi trên thực tế, một dự án cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là xây dựng công trình mới. Nhà đầu tư còn phải giải quyết di dời, bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, tái định cư, phá dỡ công trình cũ và đầu tư hạ tầng. Nếu toàn bộ chi phí này được đưa vào giá thành nhưng phần diện tích thương mại bị hạn chế, bài toán hiệu quả rất khó giải.

Lựa chọn chủ đầu tư: ưu tiên thỏa thuận nhưng không để dự án “đứng hình”

Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế lựa chọn chủ đầu tư tại Điều 67, Điều 68. Dự thảo trước hết cho phép các chủ sở hữu và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận lựa chọn doanh nghiệp đủ điều kiện làm chủ đầu tư.

Nhưng nếu không thỏa thuận được, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Đây là cách thiết kế đáng chú ý vì nó cố gắng cân bằng hai lợi ích.

Một mặt, quyền quyết định của chủ sở hữu nhà chung cư được tôn trọng thông qua cơ chế thỏa thuận. Mặt khác, nếu yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối hoặc để một số chủ sở hữu không đồng ý có thể làm đình trệ toàn bộ dự án, thì một dự án có thể kéo dài hàng chục năm.

Thực tế cải tạo chung cư cũ cho thấy đây là vấn đề không nhỏ. Không ít dự án gặp vướng mắc do sở hữu phân tán, chênh lệch kỳ vọng về diện tích căn hộ mới, giá trị bồi thường và vị trí tái định cư. Vì vậy, cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của luật sau khi được ban hành.