Chi phí đầu tư cao, nên vẫn khó giảm giá nhà trong năm 2025. Trong ảnh: Khách hàng tham dự buổi mở bán Dự án The Sol City

Chênh lệch lớn giữa cung và cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Giá bất động sản tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, khiến giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực phát triển kinh tế trọng điểm tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bất động sản và khó khăn khi sở hữu bất động sản. Các cụm từ như “giá bất động sản cao” và “người trẻ khó mua nhà” lần lượt đạt 1.020 và 24.500 lượt tìm kiếm.

“Tại Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhu cầu bức thiết về nhà ở, giá bất động sản đã tăng mạnh, nhất là loại hình căn hộ chung cư, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Nguyễn Quốc Anh nói và thông tin thêm, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đến cuối năm 2024 đã tăng 58% so với quý I/2023, trong khi tại TP.HCM mức tăng là 17%.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land khẳng định, các chủ đầu tư không hào hứng với việc mức giá tăng quá cao, mà họ hy vọng giá tăng ở mức độ vừa phải.

Bà Vân Khanh lý giải, sự tăng trưởng quá nóng thường không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà thì hoàn toàn chịu thiệt thòi.

“Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp”, bà Vân Khanh nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành chia sẻ, bản thân các doanh nghiệp cũng phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh, cùng với chi phí sử dụng đất mà chủ đầu tư phải chi trả. Những yếu tố này đã đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.

Cụ thể, ông Nghĩa phân tích, với mức giá 50 triệu đồng/m2 thì cấu thành sẽ bao gồm 40% là chi phí xây dựng, 20% là giá đất và tiền sử dụng đất, 20% là chi phí tài chính, chủ yếu là chi phí vay vốn. Ngoài ra, còn có các chi phí khác như thiết kế, quản lý dự án, sau bán hàng, chi phí marketing, tổng cộng khoảng 10%. Thực tế, phần lợi nhuận chỉ còn lại khoảng 10%. Tuy nhiên, với những dự án có quỹ đất rẻ được mua từ trước hoặc tận dụng nguồn vốn ứng trước từ khách hàng, chi phí tài chính có thể giảm đáng kể, giúp tăng biên lợi nhuận lên khoảng 30%.

“Nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận ở mức 7%/năm, tương đương 35% cho một dự án kéo dài 5 năm. Điều này giúp đảm bảo họ thu hồi vốn và đạt được kỳ vọng lợi nhuận cổ đông. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng đạt được mức lợi nhuận này, đặc biệt nếu quản lý không hiệu quả hoặc thị trường biến động. Bởi thế, việc giảm giá bán là khó xảy ra. Theo quan điểm của tôi, giá trong tương lai có thể chỉ tăng ở mức độ nào đó, chứ không giảm mạnh, do các yếu tố về chi phí đầu tư và nhu cầu thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Giải pháp giảm áp lực giá nhà

Trước thực trạng giá bất động sản tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng để cân bằng cung - cầu.

Về phía cung, cần tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Các cấp chính quyền, đặc biệt là các địa phương cần tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội để thu hút đầu tư.

Về phía cầu, người dân cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng các chương trình hỗ trợ và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Chỉ khi đó, bài toán nhà ở mới có thể được giải quyết một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả cá nhân và xã hội. Mở rộng nhu cầu sang vùng ven, nơi giá thấp hơn, cũng là giải pháp hiệu quả. Với hạ tầng giao thông được đầu tư như đường cao tốc và metro, các dự án vùng ven vẫn đảm bảo kết nối thuận tiện với trung tâm.

Ngoài ra, thuê nhà là lựa chọn tạm thời phù hợp để tiết kiệm tích lũy, tránh gánh nặng trả nợ mua nhà. Người dân nên dành không quá 1/3 thu nhập cho thuê nhà để cân bằng cuộc sống. Cuối cùng, người dân có thể tận dụng các chính sách hỗ trợ như thanh toán linh hoạt, lãi suất ưu đãi và vay mua nhà khi đã tích lũy khoảng 50% giá trị căn nhà. Điều này giúp giảm áp lực tài chính và hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, để giảm áp lực giá nhà và đáp ứng nhu cầu ở thực, cần mở rộng phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành. Ví dụ, tại Hà Nội, các khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Tây Mỗ được hưởng lợi từ mạng lưới giao thông tốt, giúp người dân dễ dàng di chuyển mà không mất quá nhiều thời gian.

Tại TP.HCM, việc phát triển các khu đô thị ngoại vi như Củ Chi hay Nhà Bè vẫn còn gặp nhiều trở ngại do thiếu kết nối hạ tầng. Để cải thiện, chính quyền cần ưu tiên đầu tư vào các tuyến đường vành đai và cao tốc, từ đó tạo điều kiện phát triển quỹ đất giá hợp lý cho nhà ở thương mại.

“Đầu tư hạ tầng cần đi đôi với tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi để thu hút người dân đến khu vực ngoại vi, giảm áp lực lên khu vực trung tâm”, bà Dung nói.