Nguồn cung hạn chế, loạt dự án gặp vướng mắc

Sáng nay, 28/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Theo báo cáo giám sát, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015-2023 được chia thành hai giai đoạn.

Giai đoạn 2015 - 2021: Thị trường bất động sản phát triển sôi động, mạnh mẽ với nhiều loại hình bất động sản, nhiều nguồn cung, hình thành nhiều đô thị mới, có nhiều loại hình bất động sản mới như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel)…; doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đều có sự tăng trưởng nhanh qua các năm cả về số lượng và về vốn đăng ký. Đến năm 2021, ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án, tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn này đạt khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam (chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo cơ khí).

Tuy nhiên, một phần các dự án bất động sản trong giai đoạn này là dự án được đầu tư từ giai đoạn trước. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận cho người dân. Ở cuối giai đoạn này, gần như tất cả loại hình bất động sản du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý, một phần do chưa có đầy đủ quy định pháp luật điều chỉnh, một phần do quá trình tổ chức thực hiện pháp luật còn có nhiều hạn chế.

Giai đoạn 2022 - 2023: Thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ dưới áp lực của dịch COVID-19.

Giai đoạn này, nguồn cung bất động sản hạn chế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Đặc biệt, số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn và làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm.  

Theo Báo cáo của Chính phủ, căn cứ kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, tại TP. Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc (đã xử lý 158 dự án, tiếp tục xử lý đối với 246 dự án). Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại TP. Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, có 220 dự án vướng mắc (72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổng hợp kiến nghị; đã xử lý 77 dự án, tiếp tục xử lý đối với 143 dự án); có 30 dự án ngưng thi công (quy mô sử dụng đất trên 210 ha, dự kiến cung cấp hơn 18.800 căn chung cư, 2.850 nhà riêng lẻ), 56 dự án chưa thi công (quy mô sử dụng đất khoảng 754 ha, dự kiến cung cấp 28.160 căn chung cư, 4.215 nhà riêng lẻ) đều có thời gian dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2015 - 2020. 

Gánh nặng thủ tục và đòn bẩy tài chính cao khiến giá nhà ngày càng xa giá trị thực

Báo cáo giám sát của Quốc hội cho thấy, thị trường bất động sản trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế. Báo cáo giám sát liệt kê tới 17 trang vướng mắc về pháp lý.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”

Phổ biến nhất là nhiều văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo được hết các vấn đề phát sinh trong thực tế; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện; một số vấn đề chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn, dẫn đến lúng túng trong triển khai thực hiện.

Ngoài ra, còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; chất lượng quy hoạch chưa cao; các quy hoạch chậm được ban hành; còn có sự thiếu rõ ràng trong quy định về sự phù hợp giữa các quy hoạch với nhau, về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch khi xem xét triển khai dự án, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch khi xem xét triển khai dự án, quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài, vướng mắc, tâm lý e ngại việc đánh giá sự phù hợp của dự án bất động sản với quy hoạch mà quy hoạch cấp cao hơn của quy hoạch đó chưa được ban hành…

Ngoài ra, thủ tục triển khai các dự án bất động sản, đầu tư dự án, tiếp cận đất đai còn khá phức tạp. Thời gian hoàn thiện các thủ tục pháp lý kéo dài. Khả năng tiếp cận đất đai để triển khai mới các dự án bất động sản còn khó khăn…

Dĩ nhiên, không thể không nói tới trách nhiệm của doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, dẫn đến việc triển khai dự án gặp khó khăn. Còn tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính; khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, dẫn đến khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực.