Khoảng trống pháp lý từ đất nền ngoài dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đang đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng bao quát cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản.

Đề xuất này xuất phát từ thực tế thị trường xuất hiện ngày càng nhiều giao dịch đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và sau đó chuyển nhượng cho người có nhu cầu.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Sau khi tách thửa, các thửa đất đủ điều kiện có thể tiếp tục được chuyển nhượng trên thị trường.

Vấn đề đặt ra là những giao dịch này, nếu không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong một dự án bất động sản, hiện không nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Luật không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại thiết lập một hệ thống điều kiện tương đối chặt chẽ đối với đất nền thuộc dự án.

Theo Điều 28, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, việc đưa đất vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện luật định và giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng theo quy định của Luật.

Sự khác biệt này, theo HoREA, có thể tạo ra một khoảng trống quản lý đối với những khu đất không phải là dự án bất động sản nhưng về bản chất lại có thể hình thành hoạt động phân lô, bán nền thông qua việc tách thửa.

HoREA không đề xuất cấm tách thửa, mà muốn đưa hoạt động kinh doanh đất nền hình thành từ tách thửa ngoài dự án vào một “khung” quản lý riêng.

Khi tách thửa trở thành một hình thức phân lô bán nền

Điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là Hiệp hội không đề nghị cấm tách thửa hay cấm chuyển nhượng đất nền ngoài dự án.

Ngược lại, HoREA cho rằng cần nhận diện đúng bản chất của hoạt động này để thiết lập các điều kiện và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trong thực tế có thể xuất hiện trường hợp cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất nhưng phía sau là các cá nhân, tổ chức có hoạt động mua gom, tách thửa, hình thành nhiều nền đất rồi đưa ra thị trường.

Nếu hoạt động này diễn ra với quy mô lớn nhưng không được nhận diện như một hoạt động kinh doanh bất động sản, người mua có thể phải tự mình kiểm tra nhiều vấn đề từ nguồn gốc đất, quy hoạch, mục đích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật đến khả năng xây dựng trên đất.

HoREA cho rằng đây là vấn đề cần được nghiên cứu khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, đây không phải là vấn đề hoàn toàn mới. Trước đây, HoREA từng kiến nghị sửa đổi các quy định về tách thửa nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng cơ chế tách thửa để phân lô, bán nền tràn lan.

Điểm mới trong kiến nghị lần này là thay vì chỉ xử lý vấn đề từ phía pháp luật đất đai, HoREA muốn đưa chính hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề xuất chia riêng hai nhóm đất nền

Theo phương án HoREA đề xuất, Chương IV của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể được thiết kế thành hai nhóm quy định.

Một là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Hai là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.

Cách tiếp cận này cho phép phân biệt hai loại hình giao dịch có bản chất pháp lý khác nhau, đồng thời tránh việc áp dụng máy móc các điều kiện của dự án bất động sản đối với mọi giao dịch đất nền.

Đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, HoREA đề xuất đặt ra các điều kiện nhất định trước khi được đưa vào giao dịch.

Theo đó, đất phải hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật; bảo đảm kết nối điện, nước, thoát nước với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc bị cấm giao dịch.

Như vậy, nếu được tiếp thu, người mua đất nền ngoài dự án sẽ không chỉ dựa vào việc người bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, mà còn có thêm cơ sở để kiểm tra tình trạng hạ tầng và điều kiện đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh.