Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ phát biểu - Ảnh: Quang Phúc.

Tiếp tục Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tán thành sự cần thiết sửa đổi luật, song nhiều quy định, theo các vị đại biểu cần được hoàn thiện thêm để tạo cơ sở pháp lý đủ mạnh bảo vệ người mua.

Cần xử lý triệt để tình trạng thao túng giá

Góp ý về các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ  (Quảng Trị) phân tích, đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 26 của Luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo Luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên. Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, tôi đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.

Đối với thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, vị đại biểu Quảng Trị nêu, theo khoản 3 Điều 17 Luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Mặc dù khoản 4 Điều 13 của dự thảo Luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ đi mốc thời gian 50 ngày.

Theo đại biểu Vũ, việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề mà nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để.

Vì vậy, ông Vũ đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày, hoặc một thời hạn nhất định để phù hợp với các Luật chuyên ngành, đồng thời bổ sung các chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.

Góp ý về các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, đại biểu Vũ nói, Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi bị nghiên cấm, nhưng dự thảo Luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi, trong đó bỏ hành vi "cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định" và hành vi "thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định". Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý xử lý vi phạm, ông Vũ nêu quan điểm.

Vị đại biểu Quảng Trị nhấn mạnh: “đặc biệt, dự thảo Luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua”.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.

Quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng

Bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương cũng là nội dung được các vị đại biểu quan tâm thảo luận.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga tham gia thảo luận - Ảnh: Quang Phúc.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga ( Hải Phòng) cho rằng cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Bà Nga phân tích, Điều 20 dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhưng khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

“Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Tôi cho rằng điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn”, đại biểu Nga nêu ý kiến.

Bà đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, vị đại biểu Hải Phòng đặc biệt đề nghị bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Cụ thể, Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể. 

Vì vậy, theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra, bà Nga nhấn mạnh.