Lối ra cho hàng trăm dự án

Cộng đồng doanh nghiệp đã nhiều lần đề xuất đưa đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền một lần trong thời gian thuê, được phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đề xuất này không được đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều đáng mừng là, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã hoàn thành việc nghiên cứu và chuẩn bị Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Theo đó, Dự thảo thiết kế hai chính sách lớn là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2024, mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo cũng cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2024.

Đây được xem là một điểm sáng trong việc tháo gỡ các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. Quy định này không chỉ tháo gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản đang “đứng hình” do yêu cầu phải có đất ở, mà còn là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà vốn đã leo thang suốt nhiều năm.

Thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải có đất ở là điểm nghẽn lớn nhất, gây nên tình trạng thiếu nguồn cung.

Tại TP.HCM, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, địa phương này có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở.

Đỉnh điểm là vào năm 2023, có 62 dự án được đưa vào danh sách không được chấp thuận chủ trương đầu tư vì dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Ước tính, tổng mức đầu tư của các dự án này là hơn 100.000 tỷ đồng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc bày tỏ, nếu dự thảo nghị quyết trên sớm được thông qua thì sẽ là một bước tiến lớn trong quy định về các loại đất làm dự án nhà ở thương mại, là giải pháp quan trọng để tăng đáng kể nguồn cung cho thị trường.

Vị này cho biết, hiện doanh nghiệp ông đang triển khai 2 dự án, nhưng cũng đau đầu vì gặp vướng về pháp lý.

“Ngân hàng đang hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp, nhưng thực tế doanh nghiệp không thể tiếp cận. Bởi muốn vay được, điều kiện tiên quyết là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Song, để có được văn bản chấp thuận, dự án phải đáp ứng điều kiện là có đất ở. Nhưng hiện nay, đa phần là doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp của người dân, nên việc có đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư là rất khó”, vị này nói.

Do vậy, việc sớm ban hành Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác là cần thiết, nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà.

Ngăn chặn rủi ro

Việc đề xuất cho phép mở rộng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận chuyển nhượng không phải là lần đầu tiên được đưa ra bàn luận. Tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022), khi trình Dự thảo Luật sửa đổi 9 luật, Chính phủ đã đưa vào quy định loại đất khác (không phải đất ở) cũng được làm dự án nhà ở thương mại.

Thế nhưng, khi thảo luận, bên cạnh những ý kiến chấp thuận, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc thận trọng và Luật được thông qua sau đó không đưa quy định này vào. Tất nhiên, cơ sở của việc thiết kế luật theo hướng như vậy là để tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Còn theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings, yếu tố cơ bản đầu tiên của các dự án bất động sản là phải phù hợp với quy hoạch phát triển và sử dụng đất của địa phương. Nếu người sử dụng đất đang có đất phù hợp với quy hoạch và sẵn sàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để có quyền phát triển dự án nhà ở thương mại, thì sẽ đảm bảo được yếu tố tránh thất thoát ngân sách nhà nước.