Hơn nửa năm nằm trong danh sách được tháo gỡ vướng mắc, mới đây, Dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm (Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm) chính thức được UBND TP.HCM phê duyệt giá đất cụ thể, với số tiền lên tới 16.190 tỷ đồng.

Dự án do Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư, động thổ tháng 9/2022, nhưng nhiều năm chưa thể triển khai do vướng nghĩa vụ tài chính. Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm có tổng vốn đầu tư 20.100 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất 74.513 m2, trong đó diện tích phát triển dự án khoảng 50.000 m2. Quy mô công trình gồm 5 tầng hầm, 60 tầng nổi, tích hợp khách sạn, khu dân cư, thương mại và áp dụng công nghệ thông minh để gia tăng giá trị. Khi hoàn thành, Dự án sẽ góp phần hình thành trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại và dịch vụ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ngoài dự án này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2025 đến nay, đã có 9 dự án được Chủ tịch UBND Thành phố phê duyệt giá đất, với tổng số thu hơn 52.599 tỷ đồng. Một số dự án có nguồn thu lớn gồm: khu đất tại xã Cần Giờ (gồm xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh cũ), thuộc Dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (27.317 tỷ đồng); khu đất 14,8 ha phường An Phú dùng để thanh toán theo hợp đồng BT cho Dự án Đường song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây (3.469 tỷ đồng)…

Bên cạnh đó, 2 dự án khác đã trình Hội đồng Thẩm định giá đất của Thành phố với tổng số thu dự kiến 4.168 tỷ đồng, gồm Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm (4.000 tỷ đồng) và Khu phức hợp Sóng Việt (168 tỷ đồng). Từ nay đến cuối năm, sẽ thêm 23 dự án được trình thẩm định, trong đó 18 dự án có số thu khoảng 7.956 tỷ đồng; 5 dự án đang xác định giá đất.

Thực tế, từ khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, nhiều vướng mắc trong công tác xác định giá đất tại TP.HCM đã được tháo gỡ, nhất là quy định cho phép thuê đơn vị tư vấn giá độc lập, rút ngắn quy trình và giảm thủ tục hành chính không cần thiết.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, việc gỡ nút thắt định giá đất không chỉ giúp tăng thu ngân sách, mà còn giải phóng nguồn cung cho thị trường, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án, góp phần phục hồi kinh tế. “Nhiều năm qua, TP.HCM bỏ lỡ nguồn thu rất lớn từ đất đai chỉ vì ách tắc ở khâu định giá. Nếu được tháo gỡ, nguồn thu sẽ tăng mạnh”, ông Châu nói.

Sắp tới, nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất dự kiến có nhiều thay đổi, kỳ vọng đẩy nhanh tiến trình thẩm định. Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này nhằm bảo đảm quyền của Nhà nước trong việc quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp khi giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích, gia hạn sử dụng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó điều tiết thị trường, tránh việc giá đất Nhà nước “chạy theo” thị trường mà không có điểm dừng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn để cơ chế thị trường tự điều chỉnh, được điều tiết thông qua các công cụ thuế hiệu quả như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản.

Ngoài ra, đề xuất áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng và thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại nếu được Quốc hội thông qua sẽ giúp rút ngắn thời gian, giảm chi phí tuân thủ pháp luật, loại trừ cơ chế “xin - cho” và giảm rủi ro pháp lý cho cả cán bộ lẫn nhà đầu tư, đồng thời giúp doanh nghiệp dự đoán được chi phí đất đai trước khi quyết định đầu tư.

Bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ định giá và tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, nhất là khi dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch. Tuy nhiên, để bảo đảm khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu.

Một điểm mới đáng chú ý trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, Hội đồng Thẩm định và UBND cấp tỉnh - đơn vị ra quyết định về giá. Đây là bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và nâng tính khách quan, nhưng chỉ hiệu quả khi Hội đồng Thẩm định có chuyên môn sâu và tổ chức tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.

Hiện nay, Hội đồng Thẩm định chủ yếu gồm đại diện sở, ngành địa phương, trong đó không phải thành viên nào cũng am hiểu sâu hoặc có kinh nghiệm định giá bất động sản, dẫn đến hạn chế trong phản biện kỹ thuật. Do đó, Savills kiến nghị, cần nâng cao năng lực các tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong Hội đồng Thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để củng cố niềm tin của thị trường.