Thị trường chung cư Hà Nội chuẩn bị đón nhận nguồn cung lớn từ các khu đô thị đa mục tiêu (Ảnh: Bắc Thăng Long URBAN City)

Nguồn cung trung cấp chuẩn bị “bung hàng”

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, giá chung cư Hà Nội đạt trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.

Trong ba năm qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhiều lần dùng các cụm từ như “khan hiếm”, “cạn kiệt”, thậm chí “tuyệt chủng” để mô tả phân khúc trung cấp tại Thủ đô. Không tính nhà ở xã hội, thị trường gần như bị chi phối bởi căn hộ cao cấp và hạng sang.

Sự lệch pha nguồn cung đã đẩy mặt bằng giá lên mức kỷ lục. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, giai đoạn 2019 - 2024, giá chung cư tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động 10 - 30% tùy phân khúc. Việt Nam hiện nằm trong nhóm 10 quốc gia có số năm tích lũy thu nhập để mua nhà cao nhất thế giới.

Theo ông Lực, nếu năm 2025 một hộ gia đình cần trung bình 26 năm thu nhập để mua nhà, thì năm 2026 con số này đã tăng lên 30 năm, cao gấp đôi mức bình quân toàn cầu.

Trước thực trạng đó, tháng 10/2025, Bộ Xây dựng dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá bất động sản với ba nhóm giải pháp: thành lập trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý; áp hạn mức vay với căn nhà thứ hai; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ban đầu, nhiều doanh nghiệp tỏ ra hoài nghi về tính khả thi của nhà ở thương mại giá phù hợp, do biên lợi nhuận thấp. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, thị trường đã xuất hiện những dự án quy mô lớn theo định hướng này.

Đầu tháng 2/2026, Hà Nội khởi công hai khu đô thị khoảng 1.400 ha tại Đông Anh và Mê Linh. Cả hai phát triển theo mô hình đa mục tiêu, dành quỹ lớn cho tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà tạm cư.

Đáng chú ý, phần nhà ở thương mại được kiểm soát chi phí và lợi nhuận nhằm đưa giá về mức phù hợp thu nhập người dân. Dù giá “mềm” hơn, các yếu tố vị trí và không gian sống vẫn được bảo đảm.

Tại Dự án Bắc Thăng Long Urban City ở Mê Linh, cư dân chỉ mất 10 - 15 phút tới Hồ Tây và khoảng 20 phút tới Hồ Gươm. Chỉ tiêu cây xanh đạt khoảng 8 m2/người, tương đương nhiều đô thị phát triển.

Liên danh đầu tư có sự tham gia của HANDICO cùng Tập đoàn Sunshine và Tập đoàn Thái Nam, giúp tăng năng lực tài chính và triển khai dự án.

Theo quy hoạch, giai đoạn 2026 - 2035, cực Bắc Hà Nội (Đông Anh - Mê Linh - Sóc Sơn) sẽ phát triển khu đô thị khoảng 9.000 ha, vốn đầu tư ước 800.000 tỷ đồng. Hai dự án mới chỉ chiếm khoảng 15% kế hoạch.

Tổng thể đến năm 2045, Hà Nội dự kiến phát triển 14 khu đô thị mới gắn với 9 cực tăng trưởng, tổng diện tích khoảng 76.700 ha. Nguồn cung lớn và đa dạng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường ổn định, mặt bằng giá dần hợp lý hơn.

Thời điểm tái cơ cấu danh mục đầu tư

Chia sẻ với Báo Tài chính - Đầu tư, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land nhận định, việc hai khu đô thị được phê duyệt và khởi công nhanh cho thấy thay đổi rõ rệt trong điều hành và thực thi.

Theo ông, việc bổ sung nguồn cung trung cấp là quyết sách đúng, mở ra cơ hội an cư cho nhiều người dân. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm nhà đầu tư cần tái cơ cấu danh mục.

“Khi các khu đô thị mới, giá hợp lý ra thị trường, những sản phẩm từng bị đẩy giá cao ở vùng ven sẽ chịu áp lực lớn về thanh khoản”, ông Cao cảnh báo.

Ở góc độ hạ tầng, ông Trần Đạt Khánh, CEO của Biggee, nhấn mạnh vai trò của tuyến Vành đai 4. Trong bán kính khoảng 4 km quanh tuyến này đã có hơn 100 dự án đang và sắp triển khai, cung cấp trên 172.000 sản phẩm, tổng quỹ đất hơn 3.000 ha.

Giá chung cư quanh Vành đai 4 hiện trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 25% so với mặt bằng chung của Hà Nội. Khi hạ tầng và các đại đô thị hoàn thiện, khu vực này được kỳ vọng trở thành động lực giãn dân khỏi trung tâm.

Ông Khánh cho rằng, sau giai đoạn tăng nóng, nhiều dự án đã có giá tiệm cận sản phẩm thấp tầng. Đây là phân khúc tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh cao nhất khi nguồn cung lớn và khả năng hấp thụ phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng hạ tầng.

Thực tế, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh. Cuối năm 2025, một dự án phía Đông Hà Nội áp dụng chiết khấu tới 12%, kèm quà tặng gần 200 triệu đồng cho khách hàng đặt chỗ sớm.

Đầu năm 2026, ưu đãi tiếp tục gia tăng. Có đơn vị chi hàng tỷ đồng làm ngân sách quà tặng, thậm chí giảm thêm 2% nếu khách hàng tăng mức ký quỹ.

Tại Dương Nội, một dự án mới mở bán với giá 70 - 80 triệu đồng/m2, ngang nhiều chung cư cũ trong khu vực. Gần đó, tại An Khánh, một dự án khác chào giá 90 - 100 triệu đồng/m2 nhưng thu nhỏ diện tích căn hộ. Căn 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh chỉ khoảng 53 m2, nhỏ hơn cả một số căn nhà ở xã hội mới mở bán.

Sự trở lại của phân khúc trung cấp có thể giúp thị trường cân bằng hơn sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, với nhà đầu tư, đây không còn là cuộc chơi của kỳ vọng giá tăng bằng mọi giá, mà là bài toán chọn lọc sản phẩm, vị trí và khả năng thanh khoản dài hạn.