Nhắm đúng đối tượng thuê

Trong quý II/2022, một loạt đại gia nước ngoài, đặc biệt là các nhà bán lẻ Nhật Bản, đã khai trương thêm cửa hàng hoặc thông báo kế hoạch mở rộng quy mô. Đầu quý II, Uniqlo đã khai trương cửa hàng mới rộng đến 3.000 m2 tại Saigon Centre (quận 1, TP.HCM), thu hút đông đảo khách hàng đến tham dự và trải nghiệm. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm nay, nhà bán lẻ này tiếp tục đưa vào vận hành các siêu thị vừa và nhỏ thuộc chuỗi Aeon MaxValu, đánh dấu cột mốc cho giai đoạn tăng tốc mở mới chuỗi siêu thị này.

Các siêu thị Aeon MaxValu được phát triển với diện tích mặt bằng 300 - 500 m2 tại những khu dân cư nội đô, được sự đón nhận tích cực của khách hàng, ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 5-10%.

Bên cạnh sự mở rộng của khối ngoại, một xu hướng mới đang nở rộ là việc hình thành hệ sinh thái đa ngành của các chủ đầu tư bất động sản nội địa, trong đó có ngành ăn uống và hàng tiêu dùng để cung cấp dịch vụ và sản phẩm thiết yếu cho khách hàng là cư dân, nhân viên văn phòng nội khu. Nhờ đó, thay vì để trống diện tích bán lẻ trong dự án và chờ khách thuê, chủ đầu tư giờ đây có thể tự lấp đầy và vận hành dãy nhà phố hoặc khối đế thương mại.

Có thể nói, thị trường bán lẻ đã qua thời thương hiệu nội hay ngoại, mà doanh nghiệp bán lẻ nào nhanh tay hơn và có chiến lược trong việc tập trung vào trải nghiệm của khách hàng sẽ giành chiến thắng.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu, có trụ sở chính tại Chicago - Mỹ) cho thấy, ước tính đến cuối năm 2022 có khoảng 98.000 m2 trung tâm thương mại gia nhập khu Đông và Tây TP.HCM. Thị trường bán lẻ được kỳ vọng sẽ năng động hơn trong những năm tới, khi mà ngày càng nhiều thương hiệu quốc tế đến với Việt Nam.

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, đối với các nhà bán lẻ đã có chỗ đứng trên thị trường như Zara và H&M, họ đang chú trọng mở nhiều cửa hàng nhỏ phục vụ cư dân trong một khu vực, bên cạnh duy trì cửa hàng flagship ở vị trí trung tâm.

Các chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm phù hợp để doanh nghiệp tự tin hơn khi thuê lại mặt bằng hoặc bắt đầu thuê mới. Đây cũng là cơ hội để tiếp tục mở rộng thị trường và tăng doanh thu thông qua kênh bán lẻ truyền thống.

Trong khi đó, theo dữ liệu của Savills Hà Nội, mặc dù không có trung tâm bách hóa mới gia nhập thị trường kể từ năm 2020, nhưng tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Thủ đô vẫn đạt 1,7 triệu m2, tăng 3% theo quý và 7% theo năm. Thị trường bán lẻ vẫn tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2022, với khối đế bán lẻ chiếm 69% tổng nguồn cung tương lai và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31%.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nguồn cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và cửa hàng ăn uống. Trong khi thời trang, mỹ phẩm có dấu hiệu chậm lại về nhu cầu mở rộng.

Thỏa mãn mong muốn của khách thuê

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield phân tích, những khách thuê có tình trạng tài chính tốt qua đợt dịch năm 2021 luôn có nhu cầu tìm kiếm mặt bằng đẹp để mở rộng hoạt động kinh doanh. Điều này giúp các chủ nhà tự tin hơn trong nỗ lực “thoát ế”. Họ đang có kế hoạch giữ nguyên hoặc nâng cao giá thuê.

Nắm bắt triển vọng tiềm năng này, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư cần đưa ra những phương án phù hợp và kịp thời để thỏa mãn mong muốn của khách thuê, hỗ trợ nhu cầu sử dụng mặt bằng của hộ kinh doanh bán lẻ và thúc đẩy hoạt động cho thuê trong những tháng tới.

Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, Cushman & Wakefield khuyến cáo, giá thuê có thể giảm 20-30% và sẽ được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng. Ngoài ra, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư cũng nên cân nhắc các tiện ích khác về chỗ để xe hay biển hiệu quảng cáo.

Các đơn vị cho thuê cần tạo ra những chương trình marketing nhấn mạnh về ưu đãi, tiện ích và chính sách hỗ trợ để thu hút không chỉ khách thuê, mà cả người mua sắm đến với dự án trong khoảng thời gian hồi phục hiện nay.

Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các trung tâm thương mại và dự án chung cư có thể tận dụng với công năng cho thuê văn phòng. Dù giá thuê mặt bằng bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm trước do hạn chế về nguồn cung, nhưng nhiều doanh nghiệp bán lẻ hạng sang ở khu vực trung tâm vẫn dự định đẩy mạnh hoạt động tại thị trường Hà Nội.

Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư không vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới, cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn.