Nguồn cung bất động sản đang sụt giảm mạnh, một phần do nhiều dự án bị chậm do vướng mắc liên quan việc định giá đất         Ảnh: Đức Thanh

Điểm nghẽn pháp lý lớn

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh. Nguyên nhân là nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án), cộng với những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai... Trong đó, riêng thời gian xác định tiền sử dụng đất kéo dài tới 1 - 2 năm.

Còn Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hơn 100 dự án trên địa bàn đang gặp vướng mắc pháp lý, với nguyên nhân lớn nhất (chiếm tới 60 - 70%) là vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất. Một dự án bất động sản hoàn thành thủ tục pháp lý thường mất 2 - 3 năm, cá biệt có những dự án 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xong. Trong đó, khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian nhất, chiếm khoảng một nửa.

Phương pháp thặng dư vẫn được sử dụng phổ biến trên thế giới, không bị thất thoát vì không có chuyện bán chênh và trốn thuế. Môi trường kinh doanh, pháp lý của họ minh bạch, kỷ luật. Với môi trường như vậy, dù định giá đầu vào thấp hơn thực tế, thì khi giá bán ra có sự chênh lệch sẽ được điều tiết qua thuế. Bản thân phương pháp thặng dư không có vấn đề gì để phải loại bỏ, mà là do cơ chế quản lý.

- GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Cùng với Luật Đất đai sửa đổi, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Pháp luật hiện hành quy định có 5 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến chỉ quy định còn 3 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Với phương án này, Dự thảo đã nhận được nhiều ý kiến xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, trong đó, việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.

Vì sao đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư?

Dưới góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư, xuất phát từ nhiều lý do.

Thứ nhất, nếu không có phương pháp này, nhiều dự án sẽ ách tắc do không thể sử dụng các phương pháp khác, vì không có tài sản tương tự để so sánh.

Hơn nữa, khi phương pháp so sánh, thu nhập được áp dụng, thì vẫn phải tham chiếu hệ số điều chỉnh. Việc phải thực hiện ít nhất 2 phương pháp, hoặc tính theo cả 3 phương pháp và sẽ luôn có 2 phương án không được dùng vì giá thấp hơn, sẽ gây lãng phí, tốn thời gian. Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được áp dụng rộng rãi cho nhiều dự án ở TP.HCM, nhưng gặp phải “chốt chặn” là chỉ áp dụng cho các dự án dưới 200 tỷ đồng. Điều này tạo khoảng trống pháp lý khi chưa có quy định với dự án trên 200 tỷ đồng, trong khi các dự án lớn ở Hà Nội và TP.HCM đa phần có giá trên mức này. Về mặt pháp luật, không nên quy định con số định lượng chốt chặn, vì sẽ không bắt kịp thực tế và phải sửa đổi thường xuyên.

Thứ hai, phương pháp thặng dư không đến nỗi phức tạp bởi dựa trên dữ liệu thị trường và có khả năng xác định tiềm năng phát triển của dự án, tốt cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.

Thứ ba, phương pháp thặng dư thể hiện được các thông tin như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận, giả định bán hàng, chi phí… Trong khi các phương pháp khác không có các yếu tố này, nên khi áp dụng, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả và Nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp…

Tôi đề nghị giữ phương pháp thặng dư, nhưng xem xét lại cụ thể các vấn đề kỹ thuật của phương pháp này. Ví dụ, nếu lấy lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ 14%, thì không phù hợp với tính đa dạng của thị trường, bởi Dự án cao cấp và bình dân, tại nội thành hay ngoại thành có mức độ lợi nhuận khác nhau nhiều. Chúng ta phải xác định nguyên nhân lựa chọn áp dụng phương pháp nào tùy vào thông tin. Nếu thông tin được chuẩn hóa, thì dù áp dụng phương pháp nào cũng không chênh lệch quá nhiều.

- Luật sư Trần Đức Phượng, Hội Luật gia TP.HCM

“Thực tế hiện nay, khi làm dự án, chúng tôi chịu chi phí thậm chí lớn hơn cả mức dự tính chi phí của phương pháp thặng dư. Nhưng phải chấp nhận, bởi việc phải ước tính chi phí là điều doanh nghiệp buộc phải làm. Do đó, chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có nhiều vướng mắc, nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất”, ông Dũng nói.

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý và tư vấn định giá đất, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch DVL Ventures nhận định, 3 phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại hỗn hợp… Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ rất khó khăn cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lai khi tất cả các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong dự án chưa có gì. Không thể sử dụng các phương pháp so sánh hay thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những dự án như vậy, vì không thể có những khu đất tương tự để so sánh và cũng không có gì tương đồng để so sánh.

Còn dưới góc độ khoa học, TS. Trần Xuân Lượng (Trường đại học Kinh tế quốc dân) nhấn mạnh, phương pháp thặng dư định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành “tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế” hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

“Cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Phương pháp nào để khơi thông thị trường?

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp thặng dư vì tính ra được hiệu quả khi thực hiện dự án. Nếu không thấy hiệu quả thì không nhà đầu tư nào làm. Đây cũng là phương pháp được nhiều nước trên thế giới thực hiện, bởi các phương pháp còn lại không giải quyết được những vấn đề thực tế.

“Chúng ta đang sửa Luật Đất đai hướng theo định giá thị trường, có giá lên và xuống, nhưng 3 phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống, bởi dự án mới luôn phải có giá bằng hoặc cao hơn dự án được so sánh. Điều này đẩy giá đất luôn cao lên, ảnh hưởng tới việc người dân có thể sở hữu nhà ở. Chúng tôi đề nghị định giá đất bám theo giá thị trường, có lên phải có xuống, để người dân mới là người quyết định giá của sản phẩm bất động sản. Nếu định giá làm sao để tận thu, để giá luôn cao hơn thì cần thay đổi tư duy”, ông Thanh đề nghị.

Để giải quyết vấn đề ách tắc định giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc thay đổi phương pháp định giá mới có thể làm phức tạp thêm cho những dự án đang bị tắc hiện nay. Để áp dụng một số phương pháp định giá mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc và thời gian để có bản đồ giá đất toàn quốc ít nhất phải đến cuối năm 2025.

“Vì vậy, trong giai đoạn quá độ này, chúng ta có thể linh động để sử dụng phương pháp nào tốt nhất cho thực tế triển khai của doanh nghiệp. Ví dụ, với dự án tại các tuyến đường có giá đất chuẩn thì dùng phương pháp hệ số giá điều chỉnh… Nhưng với nhiều dự án quy mô trên 200 tỷ đồng, thì lại không được dùng phương pháp hệ số định giá, mà có thể sử dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư đã dùng quen, tuy có những chậm trễ như thực tế hiện nay, nhưng trong giai đoạn quá độ, chúng ta có thể phối hợp để sử dụng một cách năng động, giúp các dự án có khả năng triển khai”, ông Hiệp đề xuất.

Trao đổi tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, nguyên nhân bỏ phương pháp thặng dư trong Dự thảo bởi phương pháp thặng dư bao trùm cả phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập… Mặt khác, phương pháp thặng dư lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3, 5, 10 năm sau, có những điểm không chặt chẽ. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào… có kết quả rất khác nhau. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm, thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm, thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm, dự tính bán được bao nhiêu phần trăm cũng cho ra các đáp án rất khác nhau.

“Nếu chúng ta không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa có đầy đủ thông tin. Trên tinh thần này, chúng tôi đề nghị, trước mắt, chưa áp dụng, bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưa có sự cập nhật”, ông Chính nói.

Ông Chính cũng cho biết, Cục sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại để trình lên lãnh đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ để phù hợp với diễn biến thị trường.