Cần phải bỏ quy định bắt buộc

“Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch và tính an toàn pháp lý của giao dịch”. Đây là nhận định của Thường trực Ủy ban Kinh tế trong thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh. Thậm chí, một số cá nhân, tổ chức có thể lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường.

Nhiều người lo ngại về những thỏa thuận ngầm giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch. Ảnh: Quỳnh Danh

Trao đổi với Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh lại cho rằng, việc giao dịch thông qua sàn chỉ nên dừng lại ở mức khuyến khích. Theo quan điểm của vị chuyên gia, việc mua bán bất động sản là một hoạt động kinh doanh không quá khó khăn. Quy định bắt buộc thực sự không cần thiết, nhất là với các giao dịch nhỏ.

“Điều này có thể làm nhiêu khê, phức tạp hóa các thủ tục và tăng thêm chi phí mua bán. Tuy nhiên, chúng ta không thể phủ nhận rằng, việc giao dịch qua sàn sẽ giúp minh bạch thị trường và phần nào tạo ra tính cạnh tranh của các hoạt động kinh doanh, buôn bán bất động sản”, ông Thịnh khẳng định.

Nhận định về tỷ lệ rủi ro của việc mua bán không qua sàn, ông Thịnh khẳng định đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra và các cơ quan quản lý sẽ sớm có quy định để kiểm soát vấn đề này. Nhìn sang thị trường chứng khoán, tình trạng mua bán khống, thao túng giá vẫn đang tồn đọng. Vì vậy, ông cho rằng, rất khó để đi đến một điểm hoàn hảo tuyệt đối trong chính sách.

Trước đó, ông Hoàng Ngọc Định, đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Giang, cũng không đồng tình với kiến nghị bắt buộc mua bán thông qua sàn. Theo ông, xét về mặt lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết lợi ích với các chủ đầu tư, hơn là với người tiêu dùng.

Do vậy, ông Định cho rằng, sàn giao dịch sẽ không bảo đảm được yếu tố khách quan trong các hoạt động. Trong thực tế, đây đều là những đơn vị trực tiếp góp vốn hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư.

Anh T.N, nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, cũng thừa nhận các sàn đa phần là “sân sau” của chủ đầu tư. Công ty của anh chuyên làm hồ sơ “lót tay” để giúp khách hàng mua nhà ở xã hội. Mỗi bộ hồ sơ có giá khoảng 270 triệu đồng trở lên.

Anh cho biết vì các doanh nghiệp không kiếm được nhiều lợi nhuận ở phân khúc này, nên các chi phí “lót tay” sẽ là một khoản bù lỗ cho chủ đầu tư. Theo anh T.N, sự “móc ngoặc” giữa sàn giao dịch và chủ đầu tư vốn là điều đã xảy ra từ rất lâu và dần trở thành mối quan hệ cộng sinh khó có thể tách rời.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã được chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.

Bộ Xây dựng ủng hộ phương án bắt buộc

Trước đó, Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản, một là khuyến khích, hai là bắt buộc.

Trong tờ trình, Bộ đã thể hiện rõ quan điểm của mình khi đứng hẳn về phía lựa chọn bắt buộc. Thậm chí, cơ quan này còn liệt kê 8 lý do nên giao dịch qua sàn bất động sản.

Việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp các cơ quan lý thu thập được thông tin thị trường một cách chính xác hơn. Ảnh: Quỳnh Danh

Cụ thể, phía Bộ Xây dựng cho rằng, ở phương án một, người mua sẽ phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả... Đối với những người không quá am hiểu về thị trường, đây sẽ là một rào cản rất lớn.

Không chỉ vậy, việc giao dịch không thông qua sàn có thể gây ra tình trạng thất thu thuế, khó kiểm soát việc phòng chổng rửa tiền.

Trong khi đó, với phương án hai, việc giao dịch qua sàn sẽ giúp thị trường được minh bạch, chống "lợi ích nhóm”. Tình trạng chủ đầu tư cố tình “bắt tay” sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán… sẽ bị ngăn chặn. Ngoài ra, các yếu điểm của phương án một cũng sẽ được khắc phục.

Thêm vào đó, Bộ Xây dựng cũng khẳng định rằng, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, giá bán bất động sản.

Phía Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) hiện cũng đang đứng về phía phương án bắt buộc. Theo đơn vị này, việc giao dịch qua sàn giúp các cơ quan quản lý giải quyết thêm một “bài toán” khó mang tên định giá đất.

Để có thể xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, các cơ quan sẽ cần một lượng lớn dữ liệu thông tin về những giao dịch thực tế. Do đó, việc bắt buộc mua bất động sản qua sàn sẽ là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất.