Khách hàng đi xem nhà tại Aqua City của Novaland - dự án mới được gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Lê Toàn

Ưu tiên pháp lý

Năm 2018, do có nhu cầu tìm mua nhà để ở, anh Nguyễn Trung Thành đã tìm hiểu và chọn căn hộ của một dự án thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, quận 2, nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM). Dự án có quy mô 12 tòa chung cư, chiều cao từ 33-35 tầng và có tổng số 3.175 căn hộ.

Theo anh Thành, giai đoạn đó, chủ đầu tư ký hợp đồng nguyên tắc đặt mua căn hộ với khách hàng, số tiền đặt mua ban đầu là 250 triệu đồng/căn, giá bán là 38 triệu đồng/m2. Do vướng thủ tục pháp lý, nên chủ đầu tư chưa thể mở bán theo kế hoạch. Mới đây, sau những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc từ chính quyền địa phương, dự án đã được cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư lại thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc và cam kết trả lãi suất 15%/năm trên số tiền khách hàng đã thanh toán. Nếu khách hàng vẫn có nhu cầu tiếp tục tham gia dự án, hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng nguyên tắc, sau khi dự án đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, khách hàng sẽ được giảm 15% trên giá bán mới.

Lý do được chủ đầu tư đưa ra là các giao kết trước đây không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể, sự thay đổi trong chính sách pháp luật sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 yêu cầu các sản phẩm thuộc dự án phải đáp ứng đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh.

Tính đến nay, sản phẩm của dự án vẫn chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, theo khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản, việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm. Vì vậy, việc trước đây chủ đầu tư đưa sản phẩm vào kinh doanh thông qua hình thức giao kết “hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai” với khách hàng không còn phù hợp và không tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

“Dưới góc độ pháp lý, việc chủ đầu tư làm vậy là không sai, vì họ đã chấp nhận đền bù lãi suất cho số tiền đã đặt cọc. Nhưng dưới góc độ đầu tư, dù hưởng đền bù, khách hàng vẫn là bên thiệt thòi, bởi giá bất động sản hiện tại đã tăng nhiều lần so với 6 năm trước”, anh Thành nói.

Từ “bài học” trên, “khẩu vị” của nhà đầu tư cũng có nhiều thay đổi. Thay vì mua ồ ạt như trước, các nhà đầu tư đang ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ để quản lý rủi ro. Một số nhà đầu tư khác chọn mua các sản phẩm đã có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu.

“Dự án phải có đầy đủ giấy tờ, pháp lý rõ ràng mới có thể khiến nhà đầu tư xuống tiền ở thời điểm này. Với các sản phẩm đất nền trong dân, nhà đầu tư chỉ đồng ý khảo sát hoặc mua khi đất đã được tách thửa và có sổ riêng. Các dự án đang trong quá trình xin thủ tục tách thửa hầu như không thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Đây là một sự thay đổi rõ rệt trong cách đánh giá sản phẩm của nhà đầu tư gần đây”, chị Tú một nhân viên môi giới tại TP.HCM chia sẻ.

Ngoài ra, chị Tú cho biết thêm, các quy định mới về tách thửa đang khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy e dè. Trong khi đó, ở giai đoạn trước, không ít nhà đầu tư bị “ăn bánh vẽ” khi mua đất rồi hy vọng xin tách thửa, ra sổ, nhưng sau đó gặp phải những vướng mắc pháp lý. Chính vì vậy, hiện tại, họ rất cảnh giác và không còn dễ dãi như trước nữa.

Chú trọng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, nhà đầu tư hiện nay không chỉ tìm kiếm các sản phẩm có giá trị pháp lý rõ ràng, mà còn chú trọng đến tính khả thi trong việc sử dụng tài sản lâu dài, đảm bảo giá trị đầu tư ổn định.

Việc khách hàng bị chủ đầu tư “hủy kèo” khi có biến động xảy ra không phải hiếm gặp trên thị trường. Bởi nếu duy trì hợp đồng với khách hàng, thì nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ không còn lợi nhuận, thậm chí là thua lỗ…

Các dự án có tính thanh khoản cao, dễ dàng cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu ở thực đang được ưu tiên. Điều này phản ánh sự chuyển hướng từ đầu tư lướt sóng sang các sản phẩm có giá trị sử dụng lâu dài. Cụ thể, các căn hộ chung cư, nhà phố có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và gần các tiện ích công cộng đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Ngoài ra, những sản phẩm có khả năng khai thác kinh doanh như mặt bằng thương mại, shophouse hoặc đất nền ở các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ cũng đang nhận được sự quan tâm lớn.

“Nhà đầu tư hiện nay không chỉ đánh giá cao tiềm năng sinh lời từ việc tăng giá trị bất động sản, mà còn xem xét khả năng tạo ra thu nhập ổn định từ việc cho thuê hoặc kinh doanh các hoạt động thương mại. Điều này giúp họ tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động”, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa chia sẻ.

Ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực nhận được sự quan tâm lớn nhờ hệ số an toàn cao. Các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền không có thổ cư, vẫn chưa thu hút nhiều sự chú ý.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Thông cho biết, dù các dự án nhà ở thường không được nhà đầu tư chú ý nhiều, nhưng qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường, đây là những sản phẩm có giá trị hợp lý và có khả năng giữ giá hoặc tăng giá tốt theo thời gian. Về mặt quản trị rủi ro, bất động sản trong các dự án có tính pháp lý rõ ràng hơn khi được quy hoạch đồng bộ và bài bản, do các chủ đầu tư uy tín thực hiện, không rủi ro như những khu đất nền tự phân lô trong dân.