Các nhà đầu tư có xu hướng chọn nhà kho, nhà xưởng xây sẵn để có thể nhanh chóng đi vào sản xuất. Ảnh: Lê Toàn

Vốn chảy vào nhà xưởng

Dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất trong nửa đầu năm 2025 đạt gần 12 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ và chiếm hơn 56% tổng vốn đăng ký. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2009, một lần nữa cho thấy, Việt Nam đang được các tập đoàn quốc tế đánh giá là điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông John Campbell, Giám đốc bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills TP.HCM cho rằng, sự tăng trưởng này phản ánh niềm tin bền vững vào thị trường Việt Nam, cả về môi trường đầu tư lẫn khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây là bước tiến mang tính cấu trúc trong chiến lược của các tập đoàn đa quốc gia.

Một điểm nhấn trong bức tranh dịch chuyển dòng vốn là sự trỗi dậy của nhà xưởng xây sẵn và kho vận. Khác với cùng kỳ năm 2024, giao dịch nhà xưởng đã vượt giao dịch đất về số lượng dự án. Trong 759 dự án FDI sản xuất mới thì 410 dự án (54%) chọn thuê nhà xưởng thay vì đất.

Đặc biệt, các ngành công nghệ cao, sản xuất bán dẫn, điện tử đang đổ vốn mạnh vào Việt Nam đều ưu tiên lựa chọn mô hình thuê nhà xưởng. “Diễn biến này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư tập trung phát triển nguồn cung nhà xưởng tiêu chuẩn, tuân thủ tiêu chí ESG và sẵn sàng cho tự động hóa”, ông John Campbell nói.

Xét về giá trị, giao dịch đất vẫn chiếm 76% (3,84 tỷ USD), so với 24% dành cho nhà xưởng, nhưng con số này đã tăng mạnh so với mức 14% cùng kỳ năm 2024.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam thông tin, nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam, tận dụng chính sách ổn định, đặc biệt liên quan đến thuế chuyển khẩu. Xu thế này đã tạo lực đẩy lớn cho thị trường nhà xưởng xây sẵn, vốn được xem là sản phẩm chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Theo bà Trang Bùi, cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng là năng lực kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng của nhà xưởng Việt Nam, từng là điểm yếu nhưng nay trở thành lợi thế. Các nhà xưởng hiện đạt tiêu chuẩn tương đối đồng bộ, phù hợp với ngành công nghiệp nhẹ và trung bình, dùng kết cấu thép tiền chế, mái cách nhiệt, sơn chống ăn mòn. Chiều cao trần 4 - 13 m, tải trọng sàn 1.000 - 4.000 kg/m2, đáp ứng nhiều thiết bị công nghiệp.

“Với những thông số như vậy, các nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam đáp ứng tốt nhu cầu sản xuất phổ thông, từ tải trọng, chiều cao, hệ thống kỹ thuật cơ bản, đến phòng cháy chữa cháy và điện, chiếu sáng”, bà Trang Bùi nói thêm.

“May đo” cho từng khách hàng

Các doanh nghiệp ưu tiên chọn nhà xưởng khi đặt nhà máy mới được xem là động lực để nhà phát triển tăng tốc đầu tư dài hạn. Ông Matthew Jackson, Tổng giám đốc khu vực miền Bắc, Tập đoàn LŌ-GOI cho biết, Tập đoàn đang phát triển các khu logistics quy mô lớn tại những vị trí chiến lược, cân bằng giữa mô hình xây sẵn và xây theo yêu cầu.

“Việt Nam cùng với Ấn Độ là trung tâm chiến lược của chúng tôi nhờ dân số và kinh tế vững mạnh, tốc độ hiện đại hóa nhanh và nhu cầu hạ tầng đẳng cấp quốc tế. Các dự án được thiết kế sẵn khả năng thích ứng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, kể cả khi chịu tác động từ thay đổi chính sách và thuế quan”, ông Jackson chia sẻ.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng mạnh từ năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy trên 85% tính đến quý II/2025. Trong đó, TP.HCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Bắc Ninh (1,6 triệu m2) và Hải Phòng (2,2 triệu m2) là bốn địa điểm dẫn đầu, hình thành cụm công nghiệp hút vốn FDI.

Khác với trước đây, nhiều doanh nghiệp có yêu cầu đặc biệt như sản xuất trong môi trường sạch, nền kỹ thuật cao cho máy móc nặng. Điều này thúc đẩy sự gia tăng loại hình nhà xưởng thông minh và xanh. “Một xu hướng rõ nét hiện nay là sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà xưởng xanh. Nhiều khu công nghiệp đã áp dụng vật liệu carbon thấp, điện mặt trời, tái sử dụng nước và tối ưu chiếu sáng tự nhiên”, bà Trang Bùi nói.

Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, ông Alex Crane nhận định, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vẫn cao, giá thuê đất và nhà xưởng tăng ổn định, bền vững. Nhu cầu được thúc đẩy bởi ngành công nghệ cao, tìm kiếm lao động và chi phí hợp lý, đồng thời đòi hỏi chuỗi cung ứng khu vực kết nối tốt.

Những yếu tố này kết hợp lợi thế dân số và cải thiện chính sách, tiếp tục giúp Việt Nam trở thành một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất châu Á.