Phân khúc nhà xưởng xây sẵn được coi là giải pháp tăng tốc trong cuộc đua chuỗi cung ứng. Ảnh: Đức Thanh

Vốn FDI tăng mạnh, sản xuất dẫn dắt xu hướng

Trong bức tranh thu hút đầu tư nước ngoài, Việt Nam tiếp tục là “điểm sáng” khi trong 7 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm 2024; vốn thực hiện đạt 13,6 tỷ USD, tăng 8,4% so với cùng kỳ.

Đây là tín hiệu lạc quan tiếp nối về đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam. Đặc biệt, sản xuất vẫn là lĩnh vực dẫn đầu, chiếm 56,5% tổng vốn FDI trong 6 tháng đầu năm 2025, với gần 11,97 tỷ USD, nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và tái cấu trúc toàn cầu. Trong 759 dự án sản xuất mới được cấp phép, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, có tới 410 dự án (chiếm 54%) chọn thuê nhà xưởng, thay vì đất. Đây là một bước ngoặt quan trọng khi lần đầu tiên giao dịch nhà xưởng vượt giao dịch đất về số lượng dự án.

Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu, chiếm 54% tổng vốn và hơn 380 dự án FDI trong nửa đầu năm 2025, trong đó Bắc Ninh là tâm điểm với 13% tổng vốn và 115 dự án. Miền Trung gây bất ngờ khi tăng gấp đôi thị phần lên 6%, nhờ chi phí thấp và logistics cải thiện. Miền Nam vẫn giữ vai trò trọng yếu, với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên là điểm đến hấp dẫn.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn được coi là giải pháp tăng tốc trong cuộc đua chuỗi cung ứng. Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy hơn 85% tính đến quý II/2025. Các địa phương dẫn đầu gồm TP.HCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Bắc Ninh (1,6 triệu m2) và Hải Phòng (2,2 triệu m2).

Theo nhà tư vấn này, nguyên nhân bùng nổ của thị trường nhà xưởng xây sẵn xuất phát từ một số yếu tố. Trước hết là tốc độ gia nhập thị trường. Thuê nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian hàng tháng, thậm chí hàng năm, so với quy trình mua đất, xin giấy phép, thiết kế và xây dựng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp thuê nhà xưởng có thể rút ngắn thời gian triển khai từ 12 đến 18 lần, phù hợp với bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển nhanh chóng.

Chính nhờ hai lợi thế trên, mô hình nhà xưởng xây sẵn trở thành lựa chọn chiến lược cho các ngành cần đưa sản phẩm ra thị trường nhanh, như điện tử, bao bì, thiết bị y tế, hoặc các dự án có vòng đời ngắn 3-5 năm.

Yếu tố tiếp theo là sự linh hoạt trong mở rộng hoặc thu hẹp sản xuất. Doanh nghiệp có thể dễ dàng điều chỉnh quy mô hoạt động mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định lớn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các ngành công nghệ cao, điện tử và lắp ráp, vốn phải thích ứng nhanh với biến động thị trường.

Đặc biệt, mô hình này giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu. Thay vì bỏ ra hàng chục triệu USD để mua đất và xây dựng, doanh nghiệp chỉ cần trả chi phí thuê định kỳ. Điều này không chỉ giúp tối ưu dòng tiền, mà còn giảm rủi ro tài chính trong giai đoạn thị trường biến động.

Cụ thể, doanh nghiệp chỉ cần thanh toán tiền thuê theo kỳ (tháng/quý) và một số chi phí đặt cọc. Với mức giá trung bình khoảng 4-6 USD/m2/tháng tại miền Bắc và 5-7 USD/m2/tháng tại miền Nam (theo Cushman & Wakefield), chi phí cho một nhà xưởng 10.000 m2 dao động từ 480.000 đến 840.000 USD/năm.

Trong khi đó, nếu doanh nghiệp tự mua đất, tự xây dựng, sẽ kéo theo nhiều chi phí, bao gồm giá thuê đất trả một lần cho thời hạn 50 năm (trung bình 100-250 USD/m2 tùy vị trí), chi phí xây dựng từ 200-350 USD/m2. Với quy mô tương tự 10.000 m2, tổng chi phí ban đầu có thể lên tới 3-6 triệu USD, chưa tính chi phí xin phép, thiết kế và các hạng mục phụ trợ.

Vậy nên, nhà xưởng xây sẵn giúp tiết kiệm 70-80% chi phí đầu tư ban đầu, đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp đang mở rộng nhanh hoặc thử nghiệm thị trường.

Cú hích từ chính sách và thương mại toàn cầu

Ngày 1/8/2025, mức thuế mới của Mỹ áp dụng cho hàng xuất khẩu châu Á chính thức có hiệu lực, ở mức 20% sau khi giảm từ dự thảo ban đầu 46%. Mức thuế này được đánh giá là “có thể chịu đựng được”, khôi phục niềm tin nhà đầu tư, từ đó, dòng vốn từng chững lại trong quý II đã quay lại mạnh mẽ.

Chiến lược “Trung Quốc + 1” vốn định hình hơn một thập kỷ qua nay càng được đẩy nhanh và Việt Nam trở thành điểm đến ưu tiên nhờ chi phí nhân công cạnh tranh (thấp hơn Thái Lan, Malaysia), vị trí địa lý thuận lợi (vừa giáp Trung Quốc, vừa gần các tuyến hàng hải). Bên cạnh đó, Việt Nam còn có chính sách ổn định và các cam kết phát triển hạ tầng.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, mảng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế về lao động, chi phí và vị trí chiến lược.

Bất chấp lo ngại về rào cản thương mại với Mỹ, Việt Nam vẫn giữ vững vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đặc biệt, những hạn chế kỹ thuật từng là điểm yếu của Việt Nam đang được khắc phục. Các nhà xưởng hiện có kết cấu thép tiền chế, mái cách nhiệt, chống ăn mòn, chiều cao trần từ 4 đến 13 m, đáp ứng dây chuyền tự động; tải trọng sàn từ 1.000 đến 4.000 kg/m2; hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện và chiếu sáng đạt chuẩn TCVN và QCVN; cường độ chiếu sáng từ 100 đến 750 lux, kết hợp thông gió tự nhiên và quạt hút áp suất âm.

Một ví dụ điển hình là KTG Industrial tại VSIP Bắc Ninh 2 của Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Việt Nam, với thiết kế đạt tiêu chuẩn ACI 117-10, đáp ứng yêu cầu độ phẳng, giảm rung chấn…, được coi là yếu tố then chốt với ngành công nghệ cao. “Mục tiêu của chúng tôi là tạo môi trường làm việc vừa nâng cao năng suất vừa bảo vệ môi trường, đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng khắt khe”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Dự án KTG Industrial cho hay.

Tương tự, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, xu hướng dịch chuyển không còn dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng, mà nhiều doanh nghiệp tính toán đưa toàn bộ chuỗi cung ứng sang Việt Nam. Điều này tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp, một phân khúc chiến lược của bất động sản công nghiệp.

Không chỉ doanh nghiệp sản xuất phổ thông, ngay cả các tập đoàn công nghệ cao cũng đang quan tâm đến mô hình này, với yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn kỹ thuật, từ tải trọng sàn, chiều cao trần, đến các yếu tố liên quan đến ESG.

Mức thuế mới của Mỹ trở thành chất xúc tác thúc đẩy chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc. Trong bối cảnh đó, nhà xưởng xây sẵn nổi lên như một “ngôi sao mới” của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhờ lợi thế chi phí, vị trí chiến lược và sự linh hoạt trong triển khai, mô hình này không chỉ giúp Việt Nam tận dụng cơ hội thu hút FDI, mà còn nâng tầm bất động sản công nghiệp trong tiến trình hội nhập.